Kuntien ARA-vuokra-asuntojen korjaaminen ikääntyneiden asumiseen sopivaksi YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA | 2019:5 ym.fi Kuntien ARA-vuokra-asuntojen korjaaminen ikääntyneiden asumiseen sopivaksi Ympäristöministeriö, Helsinki 2019 Ympäristöministeriön julkaisuja 2019:5 Ympäristöministeriö ISBN: 978-952-361-004-0 Kuvat: Laura Nevalainen / Haapajärven vuokratalot Taitto: Valtioneuvoston hallintoyksikkö, Julkaisutuotanto Helsinki 2019 Kuvailulehti Julkaisija Ympäristöministeriö 15.3.2019 Tekijät Markku Riihimäki, Tuomas Laitinen, Timo Koskinen ja Kenneth Aro Julkaisun nimi Kuntien ARA-vuokra-asuntojen korjaaminen ikääntyneiden asumiseen sopivaksi Julkaisusarjan nimi ja numero Ympäristöministeriön julkaisuja 2019:5 Diaari/hankenumero - Teema Asuminen ISBN PDF 978-952-361-004-0 ISSN PDF 2490-1024 URN-osoite http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-361-004-0 Sivumäärä 76 Kieli Suomi Asiasanat Asuminen, asunnot, ARA-asuntokanta, ikääntyneet, ikääntyneiden asuminen, kunta, kunnan kiinteistöyhtiö, vuokrataloyhtiö Tiivistelmä ARA-asuntojen korjaamista selvitettiin sadassa ikääntyneiden asumisen kannalta haasteellisessa kunnassa. Kuntien vuokrataloyhtiöiden ARA-asunnoille oli tehty korjauksia varsin hyvin. Korjaukset ovat usein olleet pienehköjä tai kohdistuneet yksittäisiin asuntoihin, myös peruskorjauksia on tehty. Koska ARA-kanta on rakennettu pääosin 1980–1990-luvuilla, on se vasta tulossa peruskorjausikään. Asuntojen sisätilojen heikko kunto sekä rakenteiden ja talotekniikan korjaustarve ovat olleet keskeisiä syitä korjaamiseen. Kunnissa on myös pilkottu asuntoja ja jälkiasennettu hissejä. Tehtyjen toimenpiteiden vaikutus on näkynyt käyttöasteen ja asukasviihtyvyyden paranemisessa. Erityisesti esteettömyyttä lisäävät korjaustoimenpiteet koettiin hyödyllisiksi ikääntyneiden asumisen kannalta. Korjaamisen malliratkaisuissa esitellään toimenpiteitä, joilla edistetään rakennuksen ja asuntojen esteettömyyttä. Kuntien vuokrataloyhtiöissä on suunniteltu lähivuosille peruskorjauksia, hissien jälkiasennuksia sekä muita esteettömyyskorjauksia. Korjaamista arvioitaessa tulee tarkastella kunnan ARA-asuntokantaa, sen kuntoa, sijaintia ja tulevaa tarvetta kokonaisuutena. Pienet korjaustoimenpiteet kannattaa kohdistaa uusimpiin taloihin ja peruskorjaukset sijainniltaan hyviin kohteisiin. Väestöltään vähenevissä kunnissa asuntojen tarve pienenee ja asuntokantaa joudutaan sopeuttamaan kysyntään sopivaksi. Kaikkia kohteita ei kannata korjata, vaan joitakin rakennuksia voidaan purkaa tai muuttaa muuhun käyttöön. Kuntien vuokrataloyhtiöiden asuntojen merkitys ikääntyneiden asumisessa on suuri erityisesti väestöltään vähenevissä kunnissa. ARA-asuntokantaa kehittämällä voidaan tuottaa ikääntyneille sopivaa asumista, esimerkiksi maaseudulta ja omakotitaloista muuttaville, sekä järjestää palveluja helposti kotona asumisen tueksi. Asukaskunta voisikin jatkossa painottua enemmän ikääntyneisiin. Jotta tämä toteutuisi hyvin tarvitaan kunnan ja vuokrataloyhtiöiden pitkäjänteistä yhteistyötä. Kustantaja Ympäristöministeriö Julkaisun jakaja/myynti Sähköinen versio: julkaisut.valtioneuvosto.fi Julkaisumyynti: julkaisutilaukset.valtioneuvosto.fi Presentationsblad Utgivare Miljöministeriet 15.3.2019 Författare Markku Riihimäki, Tuomas Laitinen, Timo Koskinen ja Kenneth Aro Publikationens titel Ombyggnad av kommunernas ARA-hyresbostäder med tanke på äldres boende Publikationsseriens namn och nummer Miljöministeriets publikationer 2019:5 Diarie-/ projektnummer - Tema Boende ISBN PDF 978-952-361-004-0 ISSN PDF 2490-1024 URN-adress http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-361-004-0 Sidantal 76 Språk Finska Nyckelord Boende, bostäder, ARA-bostadsbestånd, äldre, äldres boende, kommunen, kommunalt fastighetsbolag, hyreshussamfund Referat Syftet med denna utredning var att utreda hur ARA-bostäder kunde byggas om i hundra kommuner som stött på utmaningar när det gäller äldres boende. I de kommunala hyreshussamfundens ARA-bostäder har det gjorts en hel del ombyggnadsarbeten. Reparationerna har ofta varit relativt små eller gällt enstaka bostäder, men också grundliga reparationer har genomförts. Eftersom ARA-bostadsbeståndet huvudsakligen uppfördes på 1980–1990-talet har bostäderna inte ännu uppnått åldern för när det krävs grundliga reparationer. Ombyggnadsarbeten har genomförts när bostäder har varit i dåligt skick invändigt och när konstruktioner och installationsteknik har varit i behov av reparation. I kommunerna har också bostäder delats upp och hissar installerats i efterhand i en del hus. De åtgärder som vidtagits har lett till högre nyttjandegrad och ökad trivsel bland de boende. I synnerhet de reparationsåtgärder som ökat tillgängligheten har upplevts vara nyttiga med tanke på de äldres boende. I modellösningarna för ombyggnad presenteras åtgärder som bidrar till ökad tillgänglighet i byggnader och bostäder. De kommunala hyreshussamfunden har med tanke på de närmaste åren planerat grundliga reparationer, installation av hissar i efterhand och andra tillgänglighetsanpassningar. Vid bedömning av behovet av ombyggnad bör man beakta kommunens ARA-bostadsbestånd, bostädernas skick och läge samt det kommande behovet som en helhet. Det lönar sig att utföra små reparationsåtgärder i de nyaste husen och grundliga reparationer i bostadshus med bra läge. I kommuner med minskande befolkningsunderlag minskar behovet av bostäder, och bostadsbeståndet måste anpassas så att det motsvarar efterfrågan. Det lönar sig inte att reparera alla byggnader, utan vissa kan rivas eller ändras om för andra ändamål. De kommunala hyreshussamfundens bostäder har en stor betydelse när det gäller äldres boende, i synnerhet i kommuner med minskande befolkningsunderlag. Genom att utveckla ARA-bostadsbeståndet kan man erbjuda bostäder som lämpar sig för äldre, till exempel för dem som flyttar från landsbygden eller från egnahemshus, och enkelt ordna tjänster som hjälper de äldre att bo hemma. Bostäderna kunde i fortsättningen i allt högre grad därför erbjudas äldre personer. För att detta ska falla väl ut måste kommunen och hyreshussamfunden bedriva långvarigt samarbete. Förläggare Miljöministeriet Distribution/ beställningar Elektronisk version: julkaisut.valtioneuvosto.fi Beställningar: julkaisutilaukset.valtioneuvosto.fi Description sheet Published by Ministry of the Environment 15 March 2019 Authors Markku Riihimäki, Tuomas Laitinen, Timo Koskinen ja Kenneth Aro Title of publication Refurbishment of state-subsidized (ARA) rental housing stock suitable for older people Series and publication number Publications of the Ministry of Environment 2019:5 Register number - Subject Housing ISBN PDF 978-952-361-004-0 ISSN (PDF) 2490-1024 Website address (URN) http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-361-004-0 Pages 76 Language Finnsh Keywords Housing, dwellings, housing stock, older people, housing for older people, municipalities, municipal housing companies, rental housing companies Abstract The study investigated the refurbishment of the state-subsidized housing in a hundred municipalities facing challenges. The ARA housing stock owned by municipal rental housing companies had been renovated quite well. The repair work was generally small-scale or targeted at individual units, although more thorough renovations were also carried out. Because the ARA housing stock was built primarily in the 1980s–1990s, it is only now approaching the need for major renovations. The main reasons for renovations so far have been poor condition of the interiors of units and the need to repair structures and building systems. Municipalities have also retrofitted elevators and divided dwellings into smaller ones. The effects of the measures can be seen in the improvements in occupancy rates and resident wellbeing. Renovation work that improved accessibility was found to be particularly beneficial from the perspective of housing for older people. The model renovation solutions included in the study present measures to improve the accessibility of buildings and dwellings. Municipal rental housing companies have planned renovations, retrofitting of elevators and other repairs for accessibility over the coming years. When assessing the need for renovations, it is important to examine the municipality’s ARA housing stock holistically in terms of condition, location and future housing needs. Small- scale repair work should be targeted at newer buildings, while major renovations should be carried out on properties in favourable locations. In municipalities with decreasing populations, the need for housing will also decrease and the housing stock will need to adapt to suit the demand. It is not worth renovating all properties; some buildings can be demolished or sold for other use. Municipal rental housing plays an important role in housing for older people, particularly in municipalities with decreasing populations. Developing the ARA housing stock will make it possible to produce housing that is suitable for older people, such as those moving from rural areas or detached homes, and make it easier to arrange services to support older people in living in their own homes. In future older people could make up a larger proportion of ARA housing residents. Long-term cooperation between municipalities and rental housing companies is needed in order to achieve this successfully. Publisher Ministry of the Environment Distributed by/ publication sales Online version: julkaisut.valtioneuvosto.fi Publication sales: julkaisutilaukset.valtioneuvosto.fi Sisältö ESIPUHE .................................................................................................................................................................... 9 1 Selvityksen tausta ................................................................................................................................................. 10 1.1 Hankkeen tavoitteet ..................................................................................................................................................... 10 1.2 Työn toteutus ja menetelmät .............................................................................................................................. 11 2 Ikääntyneiden asuminen väestöltään vähenevissä kunnissa ........................................ 13 2.1 Tarkasteltavat kunnat .................................................................................................................................................. 15 2.2 Kuntien omistamat ARA-vuokra-asunnot ............................................................................................... 17 2.2.1 Tarkasteltavien kuntien ARA-asuntojen vajaakäyttö ................................................................... 19 2.2.2 Asuntokanta tarkasteltavissa kunnissa ............................................................................................ 20 2.3 Kuntien ARA-vuokra-asuntojen käyttö ikääntyneiden asumisessa ............................. 22 2.4 Tehdyt kehittämistoimenpiteet kunnissa ............................................................................................... 23 2.4.1 Esteettömyyskorjaukset ....................................................................................................................... 25 2.4.2 Peruskorjaukset ja hissien jälkiasennukset ..................................................................................... 26 2.4.3 Asuntojen pilkkominen......................................................................................................................... 27 2.4.4 Asuntojen pilkkominen Jämsässä ...................................................................................................... 28 2.4.5 Vuokratalo ikääntyneille Haapajärvellä ........................................................................................... 29 2.4.6 Laajaa asuntokannan peruskorjausta Kuhmossa ........................................................................... 31 3 Malliratkaisuja kehittämistoimenpiteille ....................................................................................... 33 3.1 Tilojen ja ympäristön esteettömyyteen liittyvät tekijät ............................................................ 33 3.2 Malliratkaisuja asunnoille ....................................................................................................................................... 37 3.2.1 Asuntojen pilkkominen......................................................................................................................... 37 3.2.2 Ratkaisuja asuntojen sisätilojen esteettömyyteen ....................................................................... 44 3.3 Korjaustoimenpiteiden kannattavuuden ja hyötyjen arviointi ......................................... 52 4 Ikääntyneiden asumisen kehittämistapoja ................................................................................... 58 4.1 Asumisen tarpeiden ennakointi ........................................................................................................................ 59 4.2 Palvelukeskus ....................................................................................................................................................................... 61 4.3 Yhteistilat.................................................................................................................................................................................. 63 5 Ikääntyneiden asumisen kehittäminen kunnissa .................................................................... 65 5.1 Yhteistyö ikääntyneiden asumisessa ja palveluissa ...................................................................... 65 5.2 Kunnan, mahdollisen maakuntahallinnon ja valtion roolit ................................................... 67 6 Yhteenveto ja tulokset ...................................................................................................................................... 69 Liite 1. ARA-kannan kehittämisen suhteen sata potentiaalisinta kuntaa ................... 75 Lähteet .................................................................................................................................................................... 76 9KUNTIEN ARA-VUOKRA-ASUNTOJEN KORJAAMINEN IKÄÄNTYNEIDEN ASUMISEEN SOPIVAKSI E S I P U H E Väestön ikääntyminen ja ikärakenteen muutokset näkyvät erityisesti väestöltään vähe- nevillä alueilla. Valtakunnallisena tavoitteena ikääntyneiden asumisessa on se, että he voisivat asua kotona tavallisessa asunnossa mahdollisimman pitkään, toki toimintakyvyn rajoitukset huomioiden. Jotta tämä tavoite voisi toteutua, tulisi ikääntyneille olla toimivia ja turvallisia asuntoja. Haasteena on usein omakotitaloissa ja haja-asutusalueilla asuvien iäkkäiden ihmisten arjen sujuminen, silloin kun toimintakyky alkaa heiketä. Väestöltään vähenevissä kunnissa asuntojen kysyntä on heikentynyt ja ARA-vuokra-asun- toja on tyhjillään. Ongelmana on myös ARA-asuntojen soveltumattomuus niille, jotka paik- kakunnalla asuvat, etenkin ikääntyneille. Näillä alueilla uudet asunnot ovat lähinnä oma- kotitaloja, eivätkä ne kiinteistöhuollon ja palvelujen etäisyyden takia tue ikääntyneiden hyvää asumista. Kunnat vaikuttavat alueensa asunto-oloihin omistamiensa vuokrataloyh- tiöiden kautta. Niiden kohteita tulee kehittää siten, että se palvelee kuntalaisten ja kunnan tarpeita tulevaisuudessakin. Tässä vuokratalojen ja -asuntojen korjaaminen ikääntyneille sopivaksi on yksi tärkeä kehittämiskohde. Selvityksen tavoitteena on vastata kysymykseen, miten kuntien ARA-vuokra-asuntokantaa, etenkin vajaakäytössä olevaa, voidaan korjata siten, että asunnot ovat esteettömiä ja muu- toinkin ikääntyneiden asumistarpeisiin sopivia sekä talot yhteisöllisyyttä tukevia. Kysy- mystä tarkastellaan väestöltään vähenevien kuntien kannalta, mutta esiteltäviä ratkaisuja voidaan toteuttaa muissakin vuokrataloyhtiöissä. Raportissa kuvataan ja arvioidaan myös käytännön esimerkkejä kehittämistyöstä. Ympäristöministeriö on rahoittanut tämän sel- vityksen. Sen ovat tehneet Markku Riihimäki, Tuomas Laitinen, Timo Koskinen ja Kenneth Aro Forecon Oy:stä. Maaliskuu 2019 Raija Hynynen Asuntoneuvos 10 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 1 Selvityksen tausta Olemassa olevaa asuntokantaa ja asumista tulee kehittää, jotta se palvelee ikääntyneiden kotona asumista. Vanheneva väestö lisää asumisratkaisujen tarvetta, myös väestöltään vähenevissä kunnissa. Suomen väestö kasvaa tulevina vuosikymmeninä vähän. Yli 75-vuotiaiden määrä kasvaa huomattavasti, mutta muissa ikäluokissa väestön määrän muutokset ovat pieniä. Väestö vanhenee ja väestön ikärakenteen muutos väestöltään vähenevissä kunnissa on keskimää- räistä suurempi. Keskeisenä tavoitteena ikääntyneiden asumisessa on, että ikääntyneet voisivat asua omassa asunnossaan mahdollisimman pitkään. Jotta tämä tavoite voisi toteutua, tulisi esi- merkiksi haja-asutusalueelta muuttaville olla tarjolla sopivia asuntoja palveluiden läheisyy- destä. Lisäksi väestö tarvitsee asumiseen liittyviä palveluja. Vaikka iäkäs ihminen haluaisikin asua nykyisessä asunnossaan, voi liikkumisen vaikeu- tuessa ja palvelutarpeen kasvaessa olla edessä muutto esteettömään asuntoon ja lähem- mäksi palveluita. Kuntien omistamia Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tukemia vuokra-asuntoja on paljon vajaakäytössä erityisesti väestöltään vähenevissä kun- nissa. Kehittämällä ARA-asuntokantaa voidaan tuottaa ikääntyneille monipuolisempia ja sopivampia sekä asumisen että palveluiden ratkaisuja. 1.1 Hankkeen tavoitteet Tämän selvityksen tavoitteena oli kuvata toimenpiteitä, miten erityisesti vajaakäytössä ole- vaa kuntien ARA-vuokra-asuntokantaa voitaisiin kehittää paremmin ikääntyneiden asu- mistarpeisiin soveltuvaksi. Ratkaisujen tuli koskea asuintaloa, asuntoja ja yhteistiloja sekä olla yhteisöllisyyttä edistäviä ja palvelujen saatavuutta tukevia. Asumisen ratkaisujen tuli tuottaa lisää edellytyksiä kotona asumiselle. 11 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Selvityksen tavoitteena oli kartoittaa millaisia ikääntyneiden asumista palvelevia korjauk- sia ja muita kehittämistoimia on tehty tai suunnitteilla kuntien kiinteistöyhtiöiden omista- massa ARA-kannassa. Tavoitteena oli lisäksi arvioida tehtyjen toimenpiteiden kustannuk- sia, rahoitusta ja vaikutuksia sekä korjauksiin liittyvää yhteistyötä sekä kokemuksia. Kes- keisenä tavoitteena oli tuottaa esimerkkejä, joita voitaisiin toteuttaa ARA-asuntokannassa sekä arvioida kustannuksia näille korjaustoimenpiteille. Tavoitteena oli selvittää myös, miten erityisesti väestöltään vähenevissä kunnissa on varauduttu ikääntyneiden asumistarpeisiin ja mikä rooli kuntien ARA-asuntokannan kehit- tämisellä tässä voisi olla. Tavoitteena oli myös kuvata, miten voitaisiin edistää ikääntynei- den asumisratkaisujen toteutumista ARA-asuntokannassa. 1.2 Työn toteutus ja menetelmät Selvitys toteutettiin kirjallisen aineiston analysoinnilla sekä kuntiin ja kuntien vuokratalo- yhtiöihin kohdennetulla kyselyllä. Kyselyaineistoa täydennettiin kuntien teknisen toimen asiantuntijoiden haastatteluilla korjaushankkeista sekä sosiaali- ja terveystoimen tai kun- nan keskushallinnon edustajien haastatteluilla yhteistyöstä kunnassa. Kunnan asunto- ja väestötilanteen tarkastelussa käytettiin Tilastokeskuksen kunnittaista väestöennustetta sekä Foreconin kunnittaista asuntotuotantotarvemallinnusta, jolla arvi- oitiin erityisesti alueella sijaitsevaa muuta asuntokantaa sekä asukasprofiileja erityyppi- sissä asunnoissa. Kyselyt ja haastattelut Kyselyt ja haastattelut kohdennettiin väestöltään väheneviin kuntiin, joissa on myös paljon tyhjillään olevia ARA-asuntoja. Joitakin haastatteluja toteutettiin myös tämän rajauksen ulkopuolelta. Kyselyt lähetettiin yhteensä 70 kuntaan, joista 34 kuntaa eli 49 prosenttia vastasi kyselyyn. Vastausprosentti oli hyvä ja vastanneet kunnat edustivat varsin hyvin ARA-kannan kehit- tämisen kannalta potentiaalisimpia kuntia. Kyselyyn vastanneiden kuntien yhteenlaskettu ARA-vuokra-asuntokanta on noin 11 500 asuntoa, joista tyhjillään oli noin 14,8 prosenttia. Kyselyyn vastanneet tahot edustivat pääsääntöisesti kuntien vuokrataloyhtiöitä tai kuntia. Maantieteellisesti kyselyyn vastanneet kunnat jakautuivat lähes kaikkiin maakuntiin. 12 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Mallikorjaukset Raportissa on kuvattu esimerkkiratkaisuja ARA-asuntojen korjaamiseksi ikääntyneiden asumiseen soveltuvaksi. Mallikorjausten sisältö tuotettiin kyselyssä esille nousseiden ylei- sempien korjaustoimenpiteiden ja yleisten esteettömyyskorjausten pohjalta. Raportin luvuissa 2 ja 3 on esitetty esimerkki- ja mallikorjauksia tyypillisille kuntien omista- mille ARA-asunnoille. Esteettömyyskorjauksissa ja asuntojen sisätilakorjauksista kuvataan eri tasoisia ratkaisuja niin kustannusten kuin korjausten sisällön osalta. Mallikorjauksissa on kuvattu pääsääntöisesti kolmitasoiset ratkaisut kevyemmästä raskaampaan. Mallikor- jauksille arvioitiin kustannukset olemassa olevien kustannustietojen avulla. Kaikki kustan- nustiedot ovat arvonlisäverottomia, ellei toisin mainita. Mallikorjaukset painottuvat pie- nehköihin korjaustoimenpiteisiin. Laajat mallikorjaukset keskittyvät asuntojen peruskorjaamisen ja pilkkomiseen muuta- massa esimerkkikunnassa. Näille korjaustoimenpiteille arvioitiin myös kustannukset. Mallikorjaukset ja esimerkit tarjoavat kunnille ehdotuksia korjaustoimenpiteistä ikäänty- neiden asumistarpeisiin vastaamiseksi ja mitoittamiseksi kunnassa tai asuntokohteessa. Vaikka selvityksessä keskityttiin väestöltään väheneviin kuntiin, ovat toimenpiteet sovel- lettavissa kaikkiin kuntiin. 13 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 2 Ikääntyneiden asuminen väestöltään vähenevissä kunnissa Suomi ikääntyy nopeasti. Kuntien ARA-vuokra-asunnoilla on huomattava merkitys ikään- tyneiden asumisessa erityisesti väestöltään vähenevissä kunnissa. Tällä hetkellä Suomessa on yli 65-vuotiaita yli 1,1 miljoonaa ja määrä tulee kasvamaan väestöennusteen mukaan noin puoleentoista miljoonaan 2030 mennessä (Tilastokeskus 2018). Vuosina 1945–1950 syntyneet suuret ikäluokat ovat siirtyneet eläkkeelle ja tarve heille soveltuville esteettömille asunnoille ja asumisen palveluille kasvaa tulevina vuosina. Iäkkäämpien, yli 75-vuotiaiden määrä tulee kasvamaan merkittävästi. Tällä hetkellä on noin puoli miljoonaa yli 75-vuotiasta. Tämä määrä tulee lähes kaksinkertaistumaan vuo- teen 2040 mennessä. Tilastokeskuksen vuoden 2018 väestöennusteen mukaan silloin olisi noin 913 000 yli 75-vuotiasta. 65–74 vuotiaiden määrä kasvaa vielä muutaman vuoden, mutta kääntyy sen jälkeen laskuun. (Tilastokeskus 2018.) 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 1 000 ihmistä Kuva 1. Yli 75-vuotiaiden määrän kehitys. 14 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Yli 75-vuotiaiden määrän kasvu on suurinta vuosina 2020–2025 suurten ikäluokkien takia. Vuonna 2017 yli 75-vuotiaiden osuus väestöstä oli noin 9 prosenttia. Ennusteiden mukaan vastaava luku tulee olemaan noin 16 prosenttia vuonna 2040. Kasvua tapahtuu sekä kasvavissa että väestöltään vähenevissä kunnissa. Väestöltään vähenevissä kunnissa yli 75-vuotiaiden osuuden kasvu on selkeästi nopeampaa lähes koko aikavälin 2020–2040. Tänä aikana väestöltään vähenevissä kunnissa ikääntyneiden osuus koko väestöstä on kas- vanut lähes 9 prosenttiyksikköä. Kasvavien kuntien yli 75-vuotiaiden osuus kasvaa samalla ajanjaksolla noin 6 prosenttiyksikköä. (Tilastokeskus 2015.) % väestöstä 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 Väestöltä kasvavat kunnat Väestöltä vähenevät kunnat Suomi Kuva 2. Yli 75-vuotiaiden osuus väestöstä erilaisissa kunnissa. Suomessa on vuoden 2019 alussa 311 kuntaa. Yhteensä 208 kunnan asukasluku tulee Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan pienenemään vuoteen 2040 mennessä. Väes- töltään kasvavia kuntia tulisi olemaan 109. Väestöltään vähenevissä kunnissa asui noin 30,2 prosenttia maamme asukkaista vuonna 2017. Huomioitavaa on, että vaikka 208 kunnan väkiluku tulee pienenemään vuoteen 2040 mennessä, ei yhdenkään kunnan yli 75-vuotiaiden määrä pienene, vaan kaikissa tämä ikäryhmä kasvaa. Väestön ikääntymisen vaikutukset ovat suurimpia pienenevissä kunnissa, joissa ikääntyneiden osuuden kasvu on voimakkainta. Myös kasvukeskuksissa ikääntyneiden osuus tulee kasvamaan, mutta suh- teellisesti vähemmän, koska muunkin väestön määrä kasvaa. (Tilastokeskus 2015.) Ikääntyneet muuttavat keskimäärin muuta väestöä harvemmin. Maaseutukunnissa ikään- tyneiden muutot kohdistuvat tuttuun asuinympäristöön kunnan tai lähikaupungin keskus- taan palveluiden äärelle, ei suuriin kaupunkeihin. Haja-asutusalueen ikääntyneistä lähes 15 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 puolet muuttaa alle 3 000 asukkaan taajamaan ja kolme neljäsosaa alle 10 000 asukkaan taajamaan. (Helminen ym. 2017.) 2.1 Tarkasteltavat kunnat Selvityksen tavoitteena oli tarkastella erityisesti väestöltään väheneviä kuntia, joissa ARA-kannan vajaakäyttö on suurta ja joissa on myös haastava väestöennuste. ARA-kannan kehittämistä varten työssä profiloitiin kunnat tästä näkökulmasta. Profiloinnin avulla tun- nistettiin ne kunnat, joissa ARA-kannan kehittäminen esteettömyyskorjauksia tekemällä olisi kaikkein hyödyllisintä (potentiaalisinta). Näille kunnille ja kuntien vuokrataloyhtiöille lähetettiin kysely kunnan ARA-kannan tilasta ja käytöstä. Kuntaprofiloinnissa arvioitiin seuraavia tekijöitä: • Ikääntyneen väestön osuus kunnassa (Tilastokeskus 2018a) • Omakotitaloissa asuvien ikääntyneiden määrä (Forecon 2018) • Yksin asuvien ikääntyneiden määrä (Tilastokeskus 2018b) • Kunnan koko väestömuutos (Tilastokeskus 2018a) • Ikääntyneiden väestömuutos kunnassa (Tilastokeskus 2018a) • Tyhjillään olevat kuntien omistamat ARA-asunnot vuonna 2017 (ARA 2018a) • ARA-kannan vajaakäyttöaste (ARA 2018a). Arviointi tehtiin jokaisen tekijän kohdalta erikseen. Heikoimman kunnan arvo kunkin tekijän kohdalta sai pistemäärän 100 ja paras pistemäärän 0. Muiden kuntien pistemäärät suhteutettiin arvojen mukaan lineaarisesti näiden välille. Kaikkien tekijöiden pistemäärät laskettiin yhteen, josta muodostui kunnan kokonaispistemäärä. Profilointi toi hyvin esille ne kunnat, joissa on paljon ikääntyneitä, ikääntyneiden määrä kasvaa nopeasti ja kunnassa on tyhjillään olevia ARA-vuokra-asuntoja. Kuvassa 3 on esitetty ARA-kannan kehittämisen kannalta potentiaaliset ja vähemmän potentiaaliset kunnat. Selvityksessä tehdyt kyselyt ja haastattelut kohdennettiin potenti- aalisimpiin kuntiin, mutta esitetyt toimenpiteet ovat sovellettavissa muuallakin. Muutama haastattelu kohdistettiin näiden kuntien ulkopuolelle. Kysely lähetettiin noin 70 kunnalle. Liitteessä 1 on listattu profiloinnin tuottama 100 potentiaalisinta kuntaa. 16 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Rajattu pois Ei potentiaalinen Erittäin potentiaalinen Kuva 3. ARA-kannan kehittämisen kannalta potentiaaliset kunnat (Lähde Forecon). Kuva 4 esittää kuntaprofiloinnin 100 ensimmäisen kunnan yli 75-vuotiaiden osuuden koko väestöstä eri vuosina (Tilastokeskus 2015). Kuvasta nähdään, että kuntaprofiloinnin perus- teella rajatuissa kunnissa ikääntyneen väestön osuus on huomattavasti suurempi koko maan keskiarvoon verrattuna. ARA-kannan kehittämisen kannalta 100 potentiaalisimman kunnan väestömäärä vaihteli pienistä alle tuhannen asukkaan kunnista 80 000 asukkaan kuntaan. 17 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 13 % 17 % 20 % 23 % 9 % 12 % 14 % 16 % 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 2017 2025 2030 2040 ARA-kannan kehittämisen kannalta 100 potentiaalisinta kuntaa Koko Suomi Kuva 4. Yli 75-vuotiaiden osuus väestöstä tarkasteltavissa kunnissa. 2.2 Kuntien omistamat ARA-vuokra-asunnot Maassamme on noin 370 000 ARAn käyttö- ja luovutusrajoitusten alaista vuokra-asun- toa (luku ei sisällä asumisoikeusasuntoja). Näistä kunnat omistavat noin 220 000 asuntoa. ARA-asuntoja on lähes jokaisessa kunnassa. Kunnat (kuntien kiinteistöyhtiöt) ovat suurin ARA-asuntojen omistajataho noin 60 prosentin osuudella kaikista ARA-asunnoista. Lisäksi kunnat omistavat käyttö- ja luovutusrajoituksista vapautuneita ARA-asuntoja; suurin osa näistä ovat 1950–1970-luvulla valmistuneita asuntoja. (ARA 2018b.) Nykyisestä käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisesta ARA-kannasta valtaosa, noin 75 pro- senttia on rakennettu vuosina 1970–1999. Vanhempaa 1950–1979 välisenä aikana raken- nettua asuntokantaa, joka on vielä käyttö- ja luovutusrajoitusten piirissä, on korjattu ARA-korkotukilainalla 1980-luvun jälkeen. Tälle ennen 1980-lukua valmistuneelle raken- nuskannalle ei kuitenkaan oletuksen mukaan ole tehty kattavaa peruskorjausta. Tällä het- kellä peruskorjausiässä on erityisesti 1970–1980-luvulla rakennettu ARA-kanta. 18 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 1950-luku 1960-luku 1970-luku 1980-luku 1990-luku 2000-luku 2010-luku Rivitalot Kerrostalot Asuntoa Kuva 5. Kuntien omistama rajoitusten alainen ARA-asuntokanta rakennusajan mukaan. Koko ARA-kannan tyhjilläänoloaste (vähintään kaksi kuukautta tyhjillään) on 2,4 prosent- tia. Kuntien omistaman ARA-kannan vajaakäyttöaste1 on huomattavasti korkeampi 5,0 prosenttia. Tyhjäkäyttövaraus huomioiden todellinen vajaakäyttö on hieman tuota suu- rempi. Vaikka luvut eivät ole täysin vertailukelpoisia, ero on huomattava ja se kertoo kun- tien kohtaamista haasteista. Paikoitellen kuntien ARA-asuntojen vajaakäyttöaste on jopa 30–40 prosenttia; joissain suurissa kunnissa on lähes 600 tyhjää ARA-asuntoa. (ARA 2018a.) Tarkastelun sadan kunnan ARA-asuntokannan käyttöaste on heikompi kuin koko maan keskiarvo. Näiden kuntien ARA-asuntokanta vastaa 13,6 prosenttia koko maan rajoitus- ten alaisesta kuntien omistamasta ARA-asuntokannasta, kun taas vajaakäytössä olevan ARA-asuntokannan osuus on näissä kunnissa jopa 44,7 prosenttia kaikista maamme vajaa- käytössä olevista kuntien omistamista ARA-asunnoista. Tarkastelun kuntien vuokrataloyh- tiöiden omistaman asuntokannan vajaakäyttöasteen keskiarvo oli 16,8 prosenttia vuonna 2017, joka on huomattavasti korkeampi kuin koko maan 5,0 prosenttia. (ARA 2018a.) ARA-asuntoja omistavat yhteisöt ovat kohdanneet haasteita viimeisten vuosikymmenten aikana. Vuokra-asuntojen tarjonta ylitti monella paikkakunnalla kysynnän jo 1990-luvun alussa. Muuttoliikkeen voimistuessa ARA-asuntoja jäi tyhjilleen erityisesti muuttotappiosta kärsivillä paikkakunnilla. Asuntojen käyttöasteet pysyivät korkealla ainoastaan kasvukes- kuksissa. Muuttotappiopaikkakunnilla tyhjilleen jäi jopa kokonaisia ARA-vuokrataloja. 1 Asuntojen käyttöaste (%) määritellään vuokrattuina olevien asuntojen vuokra- ja vesimaksutuottojen sekä vuokrattavissa olevien asuntojen budjetoitujen vuokra- ja vesimaksutuottojen suhteena. Vuokratuottoihin budje- toitua tyhjäkäyttövarausta ei oteta huomioon käyttöastetta laskettaessa. 19 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Vajaakäytölle jääneistä asunnoista ja taloista on muodostunut taakka kiinteistön omista- jille, mutta myös valtiolle, koska omistajien kyky suoriutua laina- ja muista maksuvastuista on heikentynyt merkittävästi. Lisäksi kohteet olisivat vaatineet perusparannusinvestoin- teja, joihin omistajien taloudelliset edellytykset eivät ole aina riittäneet. ARA ja ympäristö- ministeriö ovat viime vuosina suosittaneet erilaisia kehittämis- ja sopeuttamistoimia ylitar- jonnan purkamiseksi ja yhtiöiden taloudellisen tilanteen tervehdyttämiseksi. (Ympäristö- ministeriö 2017; Mäki-Fränti & Laukkanen 2010.) Vuokrataloyhteisöt ovat voineet saada tukea asuinalueiden kehittämiseen ja asuntokan- nan sopeuttamiseen. Yhtenä keinona on mahdollisuus hakea ARAlta vapautusta käyttö- ja luovutusrajoituksista. Rajoituksista vapautuminen lisää asuntokannan kehittämisen, käy- tön ja luovuttamisen mahdollisuuksia. Taloudellisena tukimuotona rajoituksista vapautta- miseen voi liittyä arava- ja asuntolainojen osittainen anteeksianto eli akordi. Kehittämistoimenpiteitä, kuten peruskorjaukset ja muu laadun parantaminen, voidaan tehdä rajoitusaikanakin, kun kohteet tarvitsevat näitä toimenpiteitä ja niiden taloudelli- nen tilanne mahdollistaa korjaamisen. Peruskorjauksen yhteydessä voidaan esimerkiksi rakentaa lisää asuntoja tai pilkkoa nykyisiä asuntoja pienemmiksi. Lisäksi asumisen laatua voidaan parantaa jälkiasentamalla hissejä ja tekemällä muita esteettömyyskorjauksia. ARA-vuokrataloja on myös purettu. Purkamiseen tarvitaan ARAlta haettava purkulupa. Purkamisen yhteydessä voi olla myös mahdollista saada purkuavustusta ja purkuakordi. 2.2.1 Tarkasteltavien kuntien ARA-asuntojen vajaakäyttö Tyhjillään olevien vuokra-asuntojen (rivi- ja kerrostalot) kokonaismäärä tarkasteltavissa kunnissa on 9,7 asuntoa tuhatta ihmistä kohden, kun koko maan osalta vastaava luku on noin 3,2. Paikoitellen tyhjien vuokra-asuntojen määrä tarkastelukunnissa on kuitenkin huomattavasti korkeampi, sillä joissain kunnissa tyhjien vuokra-asuntojen määrä on jopa noin 40 asuntoa tuhatta ihmistä kohden. ARA-asuntokannan osuus kaikista tyhjillään ole- vista vuokrattavista rivi- ja kerrostaloista on suuri. Tarkasteltavissa kunnissa ARA-asuntojen osuus kaikista tyhjistä vuokra-asunnoista oli noin 73 prosenttia. (Tilastokeskus 2018c; ARA 2018b.) Kyselyn perusteella tyhjien asuntojen pääpaino on suurissa kolmioissa ja kaksioissa. Vajaa puolet tyhjistä asunnoista on kolmioita. Neljännes tyhjistä asunnoista on kaksioita ja vii- dennes isoja perheasuntoja. Yksiöitä on tyhjistä asunnoista vain yksittäisiä. Kunnilla olisikin painetta saada isoja asuntoja muutettua pienemmiksi, koska niiden kysyntä on suurempi. Tarkasteltavassa 100 kunnassa on 345 000 asuntokuntaa, joista 45 prosenttia on yhden hengen asuntokuntia (Forecon 2018). 20 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Ennuste väestöltään vähenevien kuntien ARA-asuntojen tilanteesta on heikko. Kaupungis- tumisen odotetaan jatkuvan ja sen seurauksena näiden kuntien asuntojen kysynnän edel- leen vähenevän (Ympäristöministeriö 2017). Tavallisesti ARA-asunnot sijaitsevat kunnissa keskeisillä paikoilla. Kyselyn mukaan väestöl- tään vähenevissä kunnissa yli puolet asunnoista sijaitsee keskustaajamassa ja kolmasosa sen välittömässä läheisyydessä. Alle viidesosa asunnoista sijaitsee keskustaajaman ulko- puolisessa taajamassa. Asuntokannan vajaakäyttöön tavallisimpia syitä kyselyn vastaajien mukaan olivat asun- tojen yleisesti heikko kysyntä kunnassa väestön vähetessä. Myös asuntojen sijainti palve- luiden näkökulmasta koettiin paikoitellen ongelmaksi. Muita syitä ovat asuntojen heikko kunto, soveltumattomuus asukasryhmälle (esim. asuntojen esteellisyys), liian suuret asun- not ja pienien asuntojen, lähinnä yksiöiden puute sekä korkeat lämmityskustannukset. Asuntojen kunto arvioitiin pääosin tyydyttäväksi. 2.2.2 Asuntokanta tarkasteltavissa kunnissa Tarkasteltavassa 100 kunnassa on 405 000 asuntoa, josta 345 000 on vakituisessa asuin- käytössä ja 60 000 asuntoa on tyhjillään eli asuntovaraumassa. Rakennuskantaa hallitsevat omakotitalot. Noin 60 prosenttia asunnoista on omakotitaloissa. (Tilastokeskus 2018c.) Kerrostaloasuntoja on asuinkäytössä olevista asunnoista noin 21 prosenttia eli noin 73 000 asuntoa. Kuntien omistamia rajoituksen alaisia ARA-kerrostaloasuntoja on näissä kunnissa noin 16 500 eli 18 prosenttia koko kerrostaloasuntokannasta. Rivitaloasuntoja on asuin- käytössä tarkasteltavissa kunnissa noin 57 000, joista kuntien omistamia rajoitusten alaisia ARA-rivitaloasuntoja on noin 13 000 eli 19 prosenttia rivitaloasuntokannasta. (Tilastokes- kus 2018c.) Asuntovarauma tarkasteltavissa kunnissa on iso. Asuntoja on tyhjillään noin 60 000, mikä on 15 prosenttia koko kannasta. Lähes puolet tyhjillään olevista asunnoista on pientaloja. Koko Suomen asuntovarauma on Tilastokeskuksen (2018c) mukaan noin 325 000 asuntoa eli 11 prosenttia kannasta. Varauma käsittää kaikki tyhjät tai tilapäisessä asumiskäytössä olevat asunnot (ei vakituisesti asuttuja). Todellinen varauma on tilastotietoa pienempi. Osa asunnoista on otettu muuhun kuin asumiskäyttöön (esim. toimisto, varasto, työtila), osa on tilapäiskäytössä esimerkiksi kakkosasuntoina ja osa asunnoista on todellisuudessa niin huonossa kunnossa, että ne kuuluisivat lisätä poistumaan. Asuntoja jää tyhjilleen eli varaumaan noin 2 100 vuodessa näissä tarkasteltavassa 100 kunnassa. Asuntoja poistuu lisäksi noin 900 vuodessa. Poistuma on noin 0,2 prosenttia 21 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 asuntokannasta tällä hetkellä. Asuntojen poistuman ja tyhjilleen jäävä määrä on jatkos- sakin noin 3 000 asuntoa vuodessa, mikä on 0,8 prosenttia asuntokannasta. Poistuma on laskettu Foreconin poistumamallinnuksen mukaan. Maassamme ei ole saatavissa kattavaa tietoa todellisesta poistumasta. Kunnat rekisteröivät rakennusten purkuilmoitukset, mutta on paljon myös muuta poistumaa, mikä ei kirjaudu minnekään eikä niistä ole saatavissa tietoa tai tiedot täydentyvät pitkän ajan kuluessa. (Forecon 2018.) Asuntojen uudistuotanto on supistunut tarkasteltavissa kunnissa 1990-luvun puolivälin jälkeen ja on tällä hetkellä noin 1 000 asuntoa vuodessa eli noin 3 prosenttia koko maan asuntotuotannosta. Omakotitalojen osuus tuotannosta on vajaa puolet ja loput ovat rivi- ja kerrostaloasuntoja. Asuntotuotantotarve on tarkastelukunnissa negatiivinen lähivuo- sina eli uudisrakentamista ei useassa kunnassa tarvita. Vuoden 2025 jälkeen asuntoraken- tamista tarvitaan jonkin verran lähinnä suuren poistuman ja yhden hengen talouksien kas- vun takia. Rakentamistarve on kuitenkin pieni, nykytason suuruinen. Tarkasteltavan 100 kunnan osuus koko maan vastaavista tekijöistä on esitetty alla. (Forecon 2018.) 13 % 18 % 6 % 14 % 45 % 19 % 3 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Väe stö stä Ikä änt yne istä Ker ros tal oas un no ista Ku nti en AR A-a sun no ista Tyh jist ä A RA -as un no ista Kai kis ta t yhj istä as un no ista Uu dis asu nto tuo tan no sta Kuva 6. Tarkasteltavien kuntien osuus koko maan vastaavista tekijöistä vuonna 2017. 22 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 2.3 Kuntien ARA-vuokra-asuntojen käyttö ikääntyneiden asumisessa Kyselyyn vastanneiden kuntien mukaan niiden omistamissa ARA-vuokra-asunnoissa asu- vien ikääntyneiden osuus kaikista asukkaista on hieman suurempi kuin ikääntyneiden osuus koko kunnan väestöstä. Kaksi kolmasosaa näistä ikääntyneistä asuu yksin. Kunnat ovat tarjonneet ARA-asuntoja ikääntyneille, mutta varsin vähän kohteita oli suunnattu erityisesti ikääntyneille. Ikääntyneiden kysyntä kunnan vuokra-asuntoihin on ollut pientä, eikä erityistä kysyntäpainetta tullut esille. Tehdyt korjaustoimenpiteet ovat lisänneet sopivien asuntojen tarjontaa ja kysyntä on myös tällöin kasvanut. Näin ollen jonkinlaista piilevää kysyntää on kuitenkin ollut eli halukkuus hakeutua sopiviin esteettömiin asuntoihin on kasvanut. Asuntojen käyttöaste on parantunut, vaikka niissä on tavallisesti korjaamisen jälkeen korkeammat neliövuokrat. Tarjoamalla ikääntyneille sopivia asuntoja olisi kunnilla mahdollisuus saada lisää ikään- tyneitä asukkaita ARA-vuokrataloihin. Kunnat eivät ole halunneet välttämättä kohdistaa asuntotarjontaa erityisesti ikääntyneille vaan asukasprofiili ja tarjonta on haluttu pitää laa- jana. Kunnat ovat halunneet säilyttää myös suuria perheasuntoja, vaikka tarve suurempien asuntojen pilkkomiselle on selvä, jotta kyky tarjota asuntoja kaikille asukasryhmille säilyisi. Kyselyn ja haastatteluiden mukaan kunnissa oltiin hyvin tietoisia ikääntyneiden määrästä ja kasvusta tulevina vuosina. Yleisesti kotiin vietäviä palveluita tarjottiin ikääntyneelle väestölle, mutta sen sijaan asumisen kehittämiseen ei selvityksen mukaan ole varauduttu kovinkaan suunnitelmallisesti. Tehostetun palveluasumisen määrä oli useassa kunnassa iso ja arvioitiin, että sen kasvattaminen ei ole enää tarpeen. Kun iäkkäiden kotona asuminen ei ole enää sujunut kotipalveluista huolimatta, on asukkaita ohjattu tavallisiin esteettömiin asuntoihin lähemmäksi palveluja. Ikääntyneet asukkaat ovatkin tulleet ARA-vuokra-asun- toihin hyvin usein vanhuspalvelujen kautta. Kyselyssä kysyttiin kuntien ja kuntien vuokrataloyhtiöiden edustajilta, millainen merkitys kuntien omistamalla ARA-kannalla ja sen korjaamisella, erityisesti esteettömyyskorjauk- silla, ja kehittämisellä on varautumisessa ikääntyneiden asumiseen kyseisessä kunnassa. Vastaukset jakautuivat puoliksi merkittävän tai kohtalaisen sekä pienen tai ei lainkaan roo- lia välille. 23 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 13 % 35 % 32 % 19 % 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % Ei roolia Pieni rooli Kohtalainen rooli Merkittävä rooli Kuva 7. Kuntien ARA-kannan kehittämisen merkitys ikääntymiseen varautumisessa. Kun asuntoja on ollut tyhjillään ja uusia asukkaita on pyritty löytämään, ovat vuokratalo- yhtiöt lähteneet kehittämään asuntoja pitkäjänteisesti. Noin 40 prosenttia vastanneista vuokrataloyhtiöiden edustajista totesi, että asuntoja tullaan korjaamaan esteettömiksi ja ikääntyneiden tarpeisiin tulevaisuudessa. Näyttää siltä, että vuokrataloyhtiöt ovat ottaneet itselleen ikääntyneiden asumisen kehittämisen roolia. Niiden edustajat pitivät kunnan näkökulmaa liian hoivapainotteisena eikä asuntojen kehittäjänä. Kuntien vuokrataloyhtiöiden omistamat ARA-vuokratalot ovat kilpailutilanteessa mui- den asuntomarkkinoilla toimivien asuntovuokraajien kanssa. Ikääntyneille on myös muita mahdollisia asuntoja, sekä omistus- että vuokra-asuntoja, vaikka usein pienillä paikkakun- nilla kunnan omistamat ARA-vuokra-asunnot ovat ainoat rivi- tai kerrostaloasunnot. Väes- tön vähenemisen myötä taajamissa on tarjolla myös asunto-osakehuoneistoja ja omakoti- taloja. Pärjätäkseen tässä kilpailussa on kuntien ARA-asuntoja kehitettävä. Esille tulleet tie- dot korjaustoimenpiteiden jälkeisestä asukasmäärien kasvusta osoittavat tämän selvästi. 2.4 Tehdyt kehittämistoimenpiteet kunnissa Kunnille tehdyn kyselyn mukaan 78 prosenttia vastaajista kertoi, että ARA-kannalle on tehty jonkinlaisia korjaustoimenpiteitä. Näistä 76 prosenttia on ollut peruskorjausta ja 60 prosenttia esteettömyyttä parantavia toimenpiteitä. Nämä kaksi toimenpidekokonaisuutta olivat selvästi yleisimmät korjaukset. Muita toimenpiteitä olivat muun muassa perusparan- nukset, hissin jälkiasennukset sekä asuntojen pintojen uusimiset. 24 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Korjauksiin johtavista syistä yleisin oli asuntojen sisätilojen heikko kunto. Vastaajat arvioi- vat kuntien ARA-kannan asuntojen tämänhetkisen kunnon yleisesti tyydyttäväksi. Arviolta kaksi kolmasosaa asunnoista on tyydyttävässä kunnossa ja kolmannes hyvässä kunnossa. Lisäksi rakenteiden tai talotekniikan korjaustarve olivat keskeisiä syitä korjauksille. Raken- nuksen tai piha-alueen toiminnallisuuden parantaminen oli puolestaan toissijainen kor- jauksiin johtanut syy ja näitä korjauksia tehtiinkin usein peruskorjauksen yhteydessä. Kyselyn perusteella korjaustoimenpiteitä on tehty kunnissa varsin hyvin. Vaikka peruskor- jaustoimenpiteitä on ollut paljon, ovat korjaukset kuitenkin olleet pienehköjä tai kohdis- tuneet yksittäisiin asuntoihin tai toimenpiteisiin. Korjauksia on tehty myös tulevien asuk- kaiden tarpeiden perusteella. Hankkeiden rahoitus on järjestetty pääsääntöisesti muuta kautta kuin ARAn korkotukilainalla. Muun rahoituksen käyttöä on perusteltu sillä, että käyttö- ja luovutusrajoitusten ei ole haluttu jatkuvan, sillä se rajoittaisi kohteen kehittämis- vaihtoehtoja tai kohteen myyntiä tulevaisuudessa. Korjaustoimenpiteiden pieni koko ja vuokrataloyhtiöiden suhteellisen hyvä taloustilanne ovat myös mahdollistaneet korjaami- sen omalla rahoituksella. Korjausaktiivisuus on noussut merkittävästi 2000-luvulla. Vuosituhannen alussa korjaustoi- menpiteitä oli tehnyt noin kolmannes vastaajista ja viime vuosina noin 80 prosenttia vas- taajista. Syynä tähän on ARA-kannan ikääntyminen; valtaosa ARA-kohteista on rakennettu vuosina 1970–1999 ja nyt 1970–1980-lukujen talot ovat tulleet korjausikään. Tehtyjen toimenpiteiden vaikutus on näkynyt käyttöasteessa myönteisesti ja asuntojen käyttöasteet ovat parantuneet korjaustoimenpiteiden jälkeen. Vastausten mukaan esteet- tömiksi korjatut asunnot on saatu vuokrattua. Esteettömyyskorjausten yhteydessä on tehty myös asunnon pintojen uusimisia, jotka parantavat kohteiden kiinnostavuutta. Siten esteettömyyden parantaminen ei ollut ainoa syy vuokrausasteen kohentumiselle. Kuntien vuokrataloyhtiöt suunnittelivat lähiajan kehittämis- ja sopeuttamistoimenpiteinä rajoituksista vapautusten hakemista ja erityisesti purkamista. Vastaajista 70 prosenttia suunnitteli vähintään yhden kohteen purkamista osana asuntokannan tehostamistoimen- piteitä. Suunnitelmat asuntokannan purkamiselle vaihtelivat kunnittain 2–16 prosentin välillä kunnan koko ARA-asuntokannasta. 25 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 58 % 27 % 15 % 38 % 12 % 69 % 0 % 23 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % Peruskorjaus Perusparannus Hissin jälkiasennus Esteettömyyskorjaus Korjaaminen erityisryhmälle Purkaminen Asunnot muuhun käyttöön Muu (pääosin asuntojen myynti) Kuva 8. Kuntien vuokrataloyhtiöiden suunnitelmat ARA-kannan kehittämiseen. Seuraavissa luvuissa kuvataan esimerkkejä kuntien kiinteistöyhtiöiden ARA-kannan korjaa- misesta. Lisäksi Haapajärven vuokrataloyhtiön osalta esitellään laajemmin asumisen ja pal- velujen kehittämistä yhdessä, sillä korjattavaa kiinteistöä on tarkasteltu kokonaisuutena esteettömän asumisen ja kotipalvelujen näkökulmasta. Asuntojen pilkkomiseen ja sisätila- korjauksiin on tehty malliratkaisut, joilla asuntojen esteettömyyttä voidaan edistää. Niiden kuvaukset ovat luvussa kolme. 2.4.1 Esteettömyyskorjaukset Vuokrataloyhtiöt ovat tehneet lukuisia esteettömyyttä lisääviä korjaustoimenpiteitä. Ylei- simpiä toimenpiteitä olivat kynnysten poistot ja tukikahvojen asennus etenkin pesutiloi- hin. Asuntojen korjauksissa oli esimerkiksi vaihdettu lattiamateriaaleja liukumattomiin, tehty luiskakynnyksiä, levennetty oviaukkoja, parannettu wc- ja pesutilojen esteettö- myyttä sekä keittiön kodinkoneiden sijoittelua. Rakennuksen yleisten tilojen esteettömyyttä yhtiöt olivat parantaneet jälkiasentamalla kiinteistöihin hissin, käsijohteita kulkuväylille sekä rakentamalla kiinteistön sisäänkäynnin edustalle luiskan. Oviin oli lisätty sähköisiä ovenavaus- ja lukitusjärjestelmiä. Ulkoalueiden esteettömyyttä oli parannettu esimerkiksi piha-alueen ja jätekatoksen valais- tusta parantamalla. Turvallisuutta oli muutenkin lisätty etenkin heikkonäköisten kannalta havaittavuutta parantamalla. Kaikista hyödyllisimmiksi esteettömyyskorjauksiksi koettiin pienet edulliset ratkaisut. Tukikaiteiden ja luiskien lisääminen sekä kynnysten poistot olivat saaneet paljon kiitosta 26 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 asukkailta. Toiminnallisuuden parantamisella asuntojen vuokrausastetta on saatu paran- nettua ja asukasviihtyvyyttä lisättyä. Myös valaistuksen lisääminen ja erilaiset ovien avaus- mekanismit on koettu hyvinä ja edullisina toimenpiteinä. Toimenpiteitä on tehty paljon asuntokohtaisesti asukkaan tarpeen mukaan. Esimerkiksi Eurassa kunnan vanhuspalveluista ilmoitetaan kunnan kiinteistöyhtiölle uudesta asuk- kaasta ja tarkistetaan asunnon kunto sekä arvioidaan tarvittavat korjaustoimenpiteet. Tämän jälkeen yhtiö toteuttaa pienet muutostyöt. Toiminta sujuu varsin mutkattomasti. Jos samassa kohteessa on paljon ikääntyneitä tai liikkumis- tai toimimisesteisiä henkilöitä, niin samalla voidaan tehdä muita esteettömyyttä edistäviä toimenpiteitä, kuten asentaa oviin sähköiset lukot ja avauslaitteet. 2.4.2 Peruskorjaukset ja hissien jälkiasennukset ARA-vuokrataloille tehdyt peruskorjaustoimenpiteet vaihtelivat suuresti kohteiden välillä. Kyselyyn vastanneista osa kertoi tehneensä taloissa laajoja taloteknisiä ja rakenteellisia peruskorjauksia, joissa oli uusittu talojen LVIS-järjestelmiä, julkisivuja ja kattoja. Samassa yhteydessä on tehty usein asuinhuoneistojen sisätilakorjauksia, joissa oli uusittu asuntojen pintoja sekä keittiöitä ja wc- ja pesutiloja. Monet kyselyyn vastanneista vuokrataloyhtiöiden edustajista ilmoittivat tehneensä peruskorjaukseen liittyviä yksittäisiä korjaustoimenpiteitä, mutta ei kattavasti koko perus- korjausta. Myös yksittäisiä, esimerkiksi pelkästään liikkumis- ja toimimisesteisille kohdistet- tuja korjauksia oli tehty yhdessä kyselyyn vastanneessa kunnassa. Usein peruskorjausten yhteydessä on tehty pieniä korjaustoimenpiteitä. Sisätilakorjauk- set ovat ehostaneet asuntojen kuntoa ja tehneet niistä houkuttelevampia. Muuramessa oli nostettu asunnon laatutasoa käyttämällä perustasoa laadukkaampia materiaaleja ja lait- teita. Tämä oli kiinnostanut käyttäjiä ja kohteet oli saatu hyvin vuokrattua. Suurempia, asunnon ja rakennuksen kuntoa kohottaneita perusparannuksia on tehty vähän. Tavallisimpia perusparannuksia olivat hissien jälkiasentaminen, talotekniikkajärjes- telmien uusiminen tai uuden tietoverkkojärjestelmän asentaminen. Yhdessä kunnassa oli tehty rakennuksen suuren peruskorjauksen yhteydessä myös parvekekorjauksia. Parvek- keiden jälkiasennuksia ei oltu kyselyn kunnissa tehty. Peruskorjausten kustannukset vaihtelevat paljon riippuen niiden sisällöstä ja laajuudesta. Vesi- ja viemärijärjestelmän uusiminen maksaa tyypillisesti noin 600 euroa kerrosneliötä kohden (Isännöintiliitto 2017). Myös kyselyyn vastanneiden arviot olivat tätä luokkaa. Koko talotekniikan peruskorjaus on noin 850 euroa kerrosneliötä kohden. Julkisivuihin liittyvät 27 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 korjaukset maksavat noin 150–200 euroa kerrosneliötä kohden tyypillisessä kerrostalossa ja vesikatto selvästi vähemmän. Jos samassa yhteydessä tehdään sisätilakorjauksia, kus- tannukset ovat suuremmat. Peruskorjaus on merkittävä asunnon kehittämistoimenpide ja kustannus on iso verrattuna kunnissa sijaitsevien asuntojen arvoon. Hissien jälkiasentaminen on ollut vähäistä kyselyn kohdekunnissa. Ainoastaan kaksi kun- nista ilmoitti tehneensä hissien jälkiasennuksia. Kuhmossa hissejä on rakennettu neljään kerrostaloon ja yhteensä kuuteen porrashuoneeseen. Vaikka hissien jälkiasennusta oli tois- taiseksi tehty melko vähän, on useammalla kunnalla kuitenkin suunnitelmissa jälkiasen- taa niitä. Hissien asentamista rajoittaa niiden hinta. Vaikka saatavilla on ARAn hissiavustus, nostaa hissin asentaminen kohteen käyttökustannuksia merkittävästi. Hissin jälkiasenta- minen väestöltään vähenevissä kunnissa, joissa asuntojen arvo on matala, on siksi haasta- vaa. Esteettömyyden näkökulmasta hissin puuttuminen on merkittävä este ja tekee ikään- tyneiden asumisen hankalaksi. Hissin kustannukset vaihtelevat 70 000–170 000 euron välillä porrashuonetta kohden. Keskiarvo on noin 150 000 euroa. Kustannuksiin vaikuttaa paljon porraskäytävän rakenne. Hissiavustus kattaa enintään 45 prosenttia hissin ja hissin rakentamiseen liittyvistä kus- tannuksista. Usein peruskorjauksen yhteydessä tehtävät hissien jälkiasennukset edistävät asuntojen vuokraamista ja kohteiden houkuttelevuutta laajemmalle asiakaskunnalle, eri- tyisesti ikääntyneille. 2.4.3 Asuntojen pilkkominen Suurten asuntojen muutostarve pienemmiksi on tunnistettu kunnissa hyvin. Kannan vajaakäyttö kohdistuu erityisesti suuriin kolmioihin ja kaksioihin sekä perheasuntoihin. Asuntojen pienentäminen koettiin hyväksi ratkaisuksi, sillä näin niiden kysyntä kasvoi. Kui- tenkin harvassa tapauksessa asuntojen pienentäminen oli korjauksiin itsessään johtanut syy, vaan näitä tehtiin tavallisesti peruskorjausten yhteydessä. Kunnissa oli myös haluk- kuutta säilyttää isoja asuntoja, koska perheellisille haluttiin jättää asuntotarjontaa. Vuokra-asuntomarkkinoilla on enemmän kysyntää pienistä asunnoista kuin isoista. Tämän vuoksi voi olla tarkoituksenmukaista pilkkoa isoja asuntoja pienemmiksi. Pilkkomisia oli tehty vielä hyvin vähän kyselyn kunnissa. Muutama vastaaja raportoi vuokrataloyhtiön tehneen muutamia asuntojen pilkkomisia. Pääosa ratkaisuista oli tehty siten, että isompi asunto oli pilkottu yksiöiksi tai kaksioiksi. Jämsässä kerrostalon yhden porrashuoneen kuusi asuntoa oli muutettu kahdeksitoista pienemmäksi asunnoksi. Asunnoille oli ollut hyvin kysyntää. Vastaajat sanoivat, että asuntojen pilkkomisten myötä käyttöasteet olivat kohentuneet. Asuntojen pilkkominen on silti taloudellisesti haastavaa. 28 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 2.4.4 Asuntojen pilkkominen Jämsässä Jämsä kuuluu selvityksen ARA-kannan kehittämisen kannalta potentiaalisimman sadan kunnan joukkoon. Kaupungissa on keskimääräistä korkeampi ikääntyneiden osuus ja määrä kasvaa paljon seuraavan kymmenen vuoden aikana. Jämsässä on pilkottu asuntoja kolmessa kohteessa: kahdessa kerrostalossa ja yhdessä rivi- talossa. Rivitalokohteessa pilkkomisen tarve tuli kaupungin vanhuspalveluilta. Kaupungin oma rivitalokohde oli hyvin huonokuntoinen ja tarvittavien korjausten tekeminen olisi ollut taloudellisesti kannattamatonta niiden laajuuden vuoksi. Toisaalta kaupungin vuok- rayhtiöllä oli alueella ylitarjontaa isoista asunnoista. Rivitalon kahdesta päätyhuoneistoista (80 m², 3h+k) tehtiin neljä asuntoa (1h+tpk). Kulkuväylät saatiin tehtyä helposti ja muu- tos vaati vähän pihatöitä. Asuntojen pilkkominen maksoi noin 800 €/m² (verollinen hinta). Wc- ja pesutilojen laajentaminen ja korjaaminen sekä uuden keittiön toteuttaminen olivat merkittävimmät kustannukset. Yhtiön kerrostalokohteissa pienten asuntojen tarve on suurempaa ja perheasunnoista on ylitarjontaa. Yksiöiden kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa ja toisaalta suuria asuntoja on ollut pitkään tyhjillään. Osittain pilkkominen tehtiin myös siksi, että taajamaan on muuttamassa ikääntyneitä asukkaita haja-asutusalueelta. Kerrostalokohteessa tehtiin käyttövesijärjestelmäkorjauksen yhteydessä kahdesta 80 m² kolmioista neljä 1h+tpk-asuntoa. Nämä asunnot saatiin hyvin vuokrattua, vaikka neliö- vuokra on hiukan suurempi kuin muualla talossa. Erillinen makuuhuone ja tupakeittiö ovat kysyttyjä asuntoja. Pilkkomisen kustannukset olivat kuitenkin keskimääräisiin asuntojen pilkkomisen kustannuksiin nähden varsin korkeat, mutta nyt yhtiö pystyy paremmin vas- taamaan pienten asuntojen kysyntään. Pieniä asuntoja kysyvät myös työn perässä paikka- kunnalle muuttavat. Toisessa kerrostalokohteessa tehtiin koko talon peruskorjaus, jonka yhteydessä yhden por- rashuoneen asuntoja pilkottiin. Kuudesta isosta neliöstä tai kolmiosta tehtiin kaksitoista 2h+tpk- tai 1h+tpk-asuntoa. Lisäksi jälkiasennettiin hissi ja esteetön kulkuyhteys hissille sisääntulokerroksessa. Porrastasanteilla tehtiin syvennyksiä, jotta ovet huoneistoihin saa- tiin luontevasti. Nämäkin asunnot menivät hyvin vuokralle, vaikka neliövuokra on hieman korkeampi kuin yhtiön muissa asunnoissa. Korjauksen kokonaiskustannukset olivat melko suuret. Kohteessa oli jonkin verran pihatöitä esteettömyyden parantamiseksi, kuten pihan ja kulkuväylien laatoitusta sekä pihan salaojitusta. Parvekkeiden lisääminen kaikkiin pilk- komisessa muodostettuihin asuntoihin poistumisturvallisuuden takia lisäsi myös kustan- nuksia. 29 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Jämsän kokemuksen mukaan rivitalo soveltuu helpoiten asuntojen pilkkomiseen, koska ulkotilojen ja kulkuväylien esteettömyys on helpompi toteuttaa. Jos hissi mahtuu kerrosta- loon ja se on tarkoitus tehdä, myös kerrostalo soveltuu hyvin asuntojen pilkkomiseen. Jämsässä on viime vuosien aikana valmistunut uusia palvelutaloja, joten kysynnän usko- taan vähenevän ainakin hetkellisesti. Samaan aikaan osa taajamista on hiljenemässä. Vastaavia kehittämistoimenpiteitä ei ole nyt suunnitteilla, mutta peruskorjattavaa riittää muutoin. Korjausten yhteydessä on jatkossakin tarkoitus tutkia mahdollisuuksia pilkkoa huoneistoja siitä saatujen hyvien kokemusten takia. 2.4.5 Vuokratalo ikääntyneille Haapajärvellä Haapajärvi ei kuulunut kyselyn sadan tarkasteltavan kunnan joukkoon, mutta se otettiin mukaan, koska siellä oli tehty asuntojen kehittämistoimenpiteitä ja samalla kehitetty pal- velutoimintaa. Esimerkissä kuvataan Vitikankulman kehittämisprosessia tarkemmin. Haapajärvellä oli samoja ongelmia kuin monilla kunnilla eli ARA-vuokra-asuntoja oli tyh- jillään. Vuokrataloyhtiössä oli vajaakäyttöä erityisesti isojen asuntojen osalta. Vaarana oli, että myös tässä hissittömässä esimerkkitalossa ylemmissä kerroksissa olevat isot asunnot jäisivät tyhjiksi. Keskustan kerrostalojen ensimmäisen kerroksen asunnot olivat jo täynnä esteetöntä asumista tarvitsevia ikääntyneitä, koska hissit puuttuivat yhtiön kerrostaloista. Vuokrataloyhtiön keskeisenä tavoitteena oli saada asukkaita ja talon käyttöaste korkeam- maksi. Vuokrataloyhtiön tekemä strateginen linjanmuutos kehittää asuntokantaa parem- min ikääntyneille sopivaksi tehtiin lähes 10 vuotta sitten. Talossa pidettiin asukaskokous, jossa asukkaat äänestivät niukalla enemmistöllä hissin rakentamisen puolesta. Hissien tekninen toteutus oli hankala, sillä talo on ns. puolen ker- roksen ratkaisu. Asuntoja ei pilkottu, mutta asuntojen (64,5 m² ja 84 m²) pinta-alat piene- nivät hissikuilujen rakentamisen vuoksi noin 11 m²/asunto. Samalla niistä tuli paremmin vuokrattavia rakennuksen esteettömyyden parantuessa ja suurien huoneistojen pienen- nyttyä. Asukkaiksi hakeutui esteetöntä asumista tarvitsevia asukkaita sekä muita, jotka halusi- vat asua hissillisessä talossa kaupungin keskustassa. Vuokrataloyhtiössä huomattiin, että asukkaat tarvitsivat paljon erilaisia kotipalveluja. Vuokrataloyhtiön edustaja otti yhteyttä kuntaan ja ehdotti asuntojen korjaamista ja suuntaamista ikääntyneille sekä palveluiden järjestämistä. Vuokrataloyhtiö neuvotteli peruspalvelukuntayhtymä Selänteen ja Haapajär- ven kaupungin kanssa asuntojen vuokrauksesta ja kotipalveluista. 30 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Kotihoidossa käynnistettiin uusi hoidon porrastuksen muoto eli tehostettu kotihoito. Taloon ohjattiin tätä palvelua tarvitsevia asukkaita. Peruspalvelukuntayhtymä Selänne jär- jesti palvelut ja asunnot ovat tavallisia vuokra-asuntoja. Uudesta järjestelystä tiedotettiin yhteistyötahoille, esimerkiksi vanhus- ja vammaisneuvostolle. Olennaista on, että kotihoi- don ja kiinteistöyhtiön välillä on hyvä yhteistyö potentiaalisten tulijoiden suhteen, jotta heidän asumisasiat saadaan ratkaistua. Uutta palvelumuotoa esiteltiin sitä tarvitseville asiakkaille yhdessä kuntayhtymän kanssa. Tapahtumaan osallistui paljon kiinnostuneita ja tilaisuuden jälkeen pari asuntoa vuokrattiin heti. Vapautuneisiin asuntoihin on tehty pintojen uusimisen lisäksi yksilöidysti asukkaiden tar- peiden mukaisia esteettömyyskorjauksia, kuten pesuhuoneen oviaukon leventämisiä, kyn- nysten ja suihkualtaiden/kaappien poistamisia, wc-istuinten sijainnin tai suunnan muu- toksia, tukikahvojen asennuksia sekä pesualtaan pienentämisiä. Parvekeovet on asunto kerrallaan uusittu 1-lehtisiksi ja helposti avautuviksi ja kynnykset poistettu. Samoin keittiö- kalusteita on muutettu pyörätuolia käyttäville asukkaille soveltuviksi poistamalla alakaapit ja asentamalla tilalle vain työtaso sekä laskemalla yläkaappeja. Jääkaappi/pakastimista on valittu matalampia malleja. Saunaosastolla on levennetty oviaukkoja, uusittu lauteet ja madallettu laudeaskelmia. Löy- lyhuoneeseen on tehty tilaa pyörätuolia käyttäville asukkaille. Pesutilassa suihkun paikka sijoitettiin toimivasti ja asennettiin seinäkiinnitteinen ylös käännettävä suihkutuoli ja eri- laisia tukikahvoja. Porraskäytävän porrasaskelmien reunat merkittiin kontrastiraidoilla, jotka helpottavat askelmien havaitsemista. Lisäksi ulko-ovien sulkeutumista hidastettiin ovipumppujen avulla. Pyörätuolia käyttävien turvallisuutta lisättiin laittamalla ulko-ovea vastapäätä ole- van alas johtavan porrassyöksyn eteen portti. Myöhemmin asiakastarpeiden muuttuessa asennettiin sähköisesti avautuvat ulko-ovet. Tämän jälkeen porraskäytäviin tarvittiin läm- pöpumppulämmitys, jotta pakkasella sisälämpötila ei laske liikaa ovien ollessa pidempään auki. Taloon hakevista asiakkaista ovat etusijalla esteetöntä asumista tai kotihoitoa tarvitsevat henkilöt. Ellei heitä ole jonossa, valitaan ensimmäinen jonossa oleva tavanomaista asun- toa hakeva. Talon asukasjakauma onkin laaja. Isojen kolmioiden osalta yritettiin käynnistää ikäihmisten kimppa-asumista, jolla tarkoitetaan sitä, että isossa asunnossa asuisi kaksi asu- kasta. Se ei ole lähtenyt markkinoinnista huolimatta liikkeelle. Tässä hetkellä isoissa asun- noissa asuu pääosin perheitä. Kohteen kehittämisen ainoana toimenpiteenä ei ole ollut vain rakennuksen korjaaminen, vaan myös palveluiden järjestäminen ja yhteisöllisyys. Kiinteistössä olevaan isoon huo- neistoon perustettiin koeluonteisesti toimintatupa Virikevintti, jonka asukkaille ja alueen 31 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 ikäihmisille tarkoitettua virkistystoimintaa järjestetään vapaaehtoisvoimin. Toiminnalla pyrittiin houkuttelemaan ikääntyvää väestöä taloon asumaan ja lisäämään nykyistenkin asukkaiden viihtyvyyttä, sillä osa heistä ei terveydentilan takia pääse muualle harrasta- maan. Yhtiö tarjosi toiminnalle tilat ja kalusteita ja aloitustarvikkeita. Muutoin ajatus on, että toimintakulut katetaan vapaaehtoisilla kahvimaksuilla tai vastaavalla. Toiminta haki muotoaan jonkin aikaa, kunnes löytyi sopiva toteutustapa. Lisäksi lähellä on tehostetun palveluasumisen rakennus, jonka palveluja asukkaat voivat myös käyttää. Vitikankulman muutos esteettömän asumisen sekä myös osin tuetun asumisen taloksi, Vitikanhelmeksi, edistyi odotettua nopeammin ja kiinteistö on nyt kokonaan vuokrattu. Asuntohakemuksia on tullut paljon ja tällä hetkellä asuntoja jopa jonotetaan. Asukastyyty- väisyys on hyvin korkea. Asukkaat ovat mainostaneet asuntoja tutuilleen. Peruspalvelukuntayhtymä Selänne on ottanut käyttöön kiinteistöyhtiön tarjoaman Viti- kanhelmen esteettömien asuntojen hyödyn omassa toiminnassaan. Yhteistyö ja asukkai- den ohjaus sopivaan asuntoon sujuu varsin hyvin. Virikevintti-toiminnan lisääntyvä suosio on edistänyt asuntojen vuokrausta koko kerrostaloalueella. Kehitystyö jatkuu edelleen. Vitikankulman ja naapuritalon yhteinen pihalla oleva oleske- lualue on pohjatöiltään valmistunut. Alueella on nyt vireillä kaupungin toimesta laaja kaa- vamuutos. Alustavasti on keskusteltu, että siinä voitaisiin huomioida esteettömyyttä laa- jemminkin. Yhtiössä pohditaan asumisen esteettömyyttä myös täydennysrakentamisella. Yhden talon hissin jälkiasennuksesta muodostui lopulta varsin hyvä kokonaisuus esteettö- mään asumiseen ja kotipalveluihin. Keskeistä onnistumisessa on yhteistyö vanhuspalvelui- den kanssa. 2.4.6 Laajaa asuntokannan peruskorjausta Kuhmossa Kuhmo kuuluu selvityksen sadan potentiaalisemman kunnan joukkoon. Kuhmossa on korkea ikääntyneiden osuus ja määrän ennustetaan kasvavan kolmella sadalla seuraavan kymmenen vuoden aikana, vaikka kunnan väkiluku muutoin pienenee noin sadalla asuk- kaalla vuodessa. Kuhmossa on tehty laajaa ARA-asuntojen peruskorjausta ja kunnostusta sekä jälkiasen- nettu useita hissejä. Peruskorjaus on tehty lähes sadalle ARA-asunnolle, mikä on lähes 25 prosenttia kunnan omistamasta ARA-kannasta. Peruskorjausta on toteutettu vähän kerrallaan ja vain talotekniset työt on hankittu ulkopuolelta. Tällä tavoin on saatu kustan- nustehokkuutta. Peruskorjaustoimet ovat olleet laajoja talotekniikan korjauksia, kuten 32 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 käyttövesiputkistojen ja sähköjärjestelmien uusimisia tai asuntojen sisäpuolisia korjauksia, esimerkiksi märkätilojen, keittiöiden kaapistojen, kalusteiden ja pintojen uusimista. Lisäksi esteettömyyskorjauksia on tehty noin 60 asunnolle, mikä on 15 prosenttia kunnan omistamasta ARA-asuntokannasta. Toimenpiteitä ovat olleet pesuhuoneiden oviaukko- jen levennykset, kynnysten poistot, tukikaiteet ja sähköiset ovenavausjärjestelmät sekä talosaunojen madalletut lauteet. Hissejä on jälkiasennettu neljään kerrostaloon, yhteensä kuuteen porrashuoneeseen. Yhteistyötä korjauksissa on tehty asukkaiden ja Kainuun Sote-kuntayhtymän kanssa. Sote-kuntayhtymä järjestää kotihoidon ja asuntoihin tulevat kotipalvelut. Yhdessä kerrostalokohteessa on järjestettyä toimintaa yhteistiloissa. Siinä on lähiötupa, jossa toimii myös asukasneuvoja. Muissa kohteissa ei ole erityisiä yhteistiloja, vaan pieniä kerhotiloja. Kaupungilla on Tarinatupa keskustaajamassa, jonka päiväpalveluja ikäänty- neet asukkaat voivat käyttää. Kunnassa ei ole suunnattu ikääntyneiden palveluja erityisesti ARA-asuntoihin. Vuokrata- loyhtiön asunnoissa asuukin vähän ikääntyneitä, selvästi kunnan yleistä väestörakennetta vähemmän. Kunnan vuokrataloyhtiön suunnitelmissa on peruskorjata yli puolet nykyisestä asuntokan- nasta tulevaisuudessa. Hissejä on tarkoitus jälkiasentaa lisää. Myös esteettömyyskorjaus- ten määrän arvioidaan lisääntyvän, mutta esteettömien asuntojen määrää tulevaisuudessa ei nähdä kovin suurena. Puolet nykyisestä määrästä halutaan lisää. Kunnan haastavan väestörakenteen seurauksena myös talojen purkaminen on tulossa eteen. Tämän vuoden aikana puretaan ensimmäinen kerrostalo. Purkamistarve arvioidaan olevan noin 50 asunnolle. Kohteita on tarkoitus myös myydä tai muuttaa muuhun käyt- töön. 33 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 3 Malliratkaisuja kehittämistoimenpiteille Asuntojen kehittämistoimenpiteet ikääntyneiden asumisen parantamiseksi vaihtelevat pienistä korjauksista laajoihin peruskorjauksiin ja laatutason nostoihin asunnoissa. Jo pienillä toimenpiteillä asumisen edellytyksiä voidaan parantaa merkittävästi. Tässä raportissa esitetään esteettömyystoimenpiteiden malliratkaisuja asunnoille. Esteet- tömyyttä lisäävät korjaukset koskevat rakennusta ja sen välitöntä ympäristöä, asuntoja sekä mahdollisia teknisiä järjestelmiä. Korjaustoimenpiteet kuvataan malliratkaisujen avulla. Malliratkaisuissa käytetään yleisimpiä ARA-vuokratalojen huoneistopohjia, joiden lähteenä on käytetty Tapio Kaasalaisen diplomityötä ’Ikääntyvät asukkaat ja asunnot’ (Kaasalainen 2015). Työssään Kaasalainen on käyttänyt pohjamateriaalina MuutosMal- lit-hankkeessa kuvattuja 260:n aravalainoitetun rakennuksen piirustuksia. Malliratkaisuille on laskettu suuntaa antavat kustannuslaskelmat, joiden tarkoituksena on auttaa hahmottamaan esteettömyyskorjausten kustannusten suuruusluokkaa. Kus- tannustiedot perustuvat Rakennustiedon tuottamaan Korjausrakentamisen kustannuksia 2017, Rakennusosien kustannuksia 2017 sekä Haahtelan Kustannustieto Taku julkaisuihin. Kustannukset on laskettu olettaen, että korjaustoimenpiteet tehdään kerralla useampaan asuntoon, jolloin toimenpiteiden toistettavuus laskee kustannuksia. 3.1 Tilojen ja ympäristön esteettömyyteen liittyvät tekijät Malliratkaisuissa keskitytään pieniin rakennuksen ja asunnon esteettömyyttä edistäviin korjaustoimenpiteisiin. Seuraavassa on koottu niitä esteettömyyteen liittyviä tekijöitä, joita malliratkaisuissa on tavoiteltu. (Ympäristöministeriö 2018; Rakennustieto Oy 2007.) 34 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Ulkotilat ja autopaikat Tasaiset, luistamattomat ja kovat kulkuväylät asuinkiinteistöjen ulkoalueilla mahdollistavat esteettömän liikkumisen apuvälineiden kanssa. Ikääntyneille suunnattujen asuinkiinteistö- jen hyvät pysäköintimahdollisuudet lisäävät asuinkiinteistön ympäristön esteettömyyttä. Ikääntyneiden asumiseen tarkoitetun rakennuksen autopaikat tulisi sijoittaa mahdollisim- man lähelle kiinteistön sisäänkäyntiä. Helppokulkuinen reitti pysäköintialueelta kiinteis- töön taataan esimerkiksi alueen hyvällä valaistuksella sekä parkkialueen ja kulkuväylien asfaltoinnilla. Luiskat ja portaat Kiinteistön sisäänkäyntien edustalla on usein tasoero, jonka takia kiinteistöön johtavalla kulkuväylällä on portaita. Jo pienikin tasoero saattaa vaikeuttaa kulkemista ja toimimista olennaisesti. Tasoero voidaan ratkaista joko kulkuväylää muokkaamalla tai luiskan ja loi- vien portaiden avulla, jotka yhdessä mahdollistavat turvallisen ja esteettömän kulkemisen. Luiska alkaa aina tasanteelta ja päättyy tasanteelle. Sisäänkäynnin eteen tarvitaan tasanne, jotta ovesta kulkeminen on turvallista. Portaan ja luiskan molemmille puolille tarvitaan käsijohteet helpottamaan kulkemista. Sisäänkäynnit ja tuulikaapit Koko sisäänkäyntialue luiskineen ja portaineen on hyvä suojata sateelta ja valaista hyvin. Näin sisäänkäyntialue on turvallinen ja helposti havaittavissa. Mitoitukseltaan riittävän väljä tuulikaappi mahdollistaa kahden henkilön kulkemisen rinnakkain. Lisäksi pyörätuo- lilla toimivalle henkilölle on riittävästi tilaa. Tuulikaapin lattiamateriaalin liukkaus pysty- tään estämään oikeanlaisilla materiaalivalinnoilla. Tuulikaappiin ei sovi pehmeä ja paksu matto, joka vaikeuttaa pyörällisillä apuvälineillä liikkumista. Hissit ja muut tasonvaihtojärjestelmät Kerrosten välillä siirtymisessä käytetään ensisijaisesti henkilöhissejä, jotka tarjoavat turval- lisen sekä vaivattoman tavan tasolta toiselle siirtymiselle. Hissin tai muun tasonvaihtojär- jestelmän valintaan vaikuttavat tilojen käyttötarkoitus, henkilömäärä, kerrosluku ja käyttö- tiheys, pyörätuolin ja rollaattorin tilantarve, pysähdystasojen lukumäärä sekä hissi- ja säh- köturvallisuusmääräykset. Asuinkerrostalossa hissi on esteettömyyden edellytys ja hissin jälkiasennus on yksi tärkeimmistä esteettömyyskorjauksista. 35 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Asuinkerrostalon kerrostasojen välillä liikkumiseen suositeltavinta on käyttää pystyhissiä. Korjausrakentamisen kohteissa porrashissiä suositellaan käytettäväksi ainoastaan tapauk- sissa, joissa pystyhissin asentaminen ei ole mahdollista. Hissin oven erottuminen ympäristöstä tummuuskontrastina helpottaa sen löytämistä. Asukkaan suunnistautuminen helpottuu, kun hissin edustalle merkitään suurikokoinen kerrosta osoittava numero. Hississä oleva merkkivalo tai muu vastaava visuaalinen ilmoi- tus hätäkutsun perillemenosta puheyhteyden lisäksi lisää esteettömyyttä toimintahäiriön tai muun vian sattuessa. Puheeseen perustuva järjestelmä ei ole riittävä tilanteessa, jossa käyttäjä voi olla huonokuuloinen tai kuuroutunut. Ovet ja kynnykset Tummuus- ja materiaalikontrastilla sekä kohdevalaistuksella voidaan parantaa ovien ja kul- kureittien havaittavuutta. Selkeän tummuuskontrastin avulla ulko-ovi erottuu taustastaan paremmin ja näin helpottaa heikkonäköisten suunnistautumista. Ulko-oven ovisummerin varustaminen äänimerkin lisäksi valomerkein lisää esteettömyyttä, kun tunniste ei perustu ainoastaan kuuloon. Kevyet ja helposti avautuvat ovet takaavat sen, että myös ikääntyneiden on niistä helppo kulkea. Etenkin kiinteistön ulko-ovet ovat usein raskaita ja niiden avaamiseen tarvitaan paljon voimaa. Automaattisesti aukeavat ovet ovat helppokäyttöisimmät, mutta kustan- nuksiltaan korkeimmat. Ovenavauslaitteiden sijoittaminen kulkureittien ulkopuolelle vähentää kompastumisvaaraa, esteetön ovenavauslaite ei edellytä kumartumista. Sisäänkäyntien, tuulikaappien ja käytävien ovien 850 mm vapaa leveys mahdollistaa esteettömän kulkemisen asukkaille myös apuvälineiden kanssa. Asuinhuoneiden ja asu- mista palveleviin välttämättömien tilojen ovien vapaan leveyden tulisi olla vähintään 800 mm. Suositus hissin oven vapaalle leveydelle on 900 mm. Etenkin asuinnoissa kynnyksiä tulisi välttää. Kynnyksen korkeus saa olla enintään 20 mm. Kynnys on suositeltava märkätiloissa, jossa tavallisen kynnyksen voi korvata esteettömällä ratkaisulla. Viistottu, joustava tai kokoon painuva kynnys mahdollista kynnyksen ylittämi- sen pyörällisillä apuvälineillä. Vanhojen asuntojen parvekkeen lattia on kosteusteknisistä syistä yleensä 80...120 mm oven kynnyksen yläpintaa alempana. Parvekkeille voidaan asentaa esimerkiksi ritilä tai laudoitus, joka pienentää tasoeroa. Lattiapintaa korotettaessa tulee kuitenkin huomioida kaidekorkeuden säilyminen turvallisena. 36 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Asunnon tilat Wc- ja pesutilat Esteettömät wc- ja pesutilat ovat erittäin tärkeitä asunnon toimivuutta tarkasteltaessa. Wc- ja pesutilat ovat usein asuntojen haastavimpia tiloja muuttaa esteettömiksi tilan vaikean muunneltavuuden takia. Wc- ja pesutilan oven avautuminen ulospäin säästää jo valmiiksi pienen tilan käyttö- alaa. Liukuoven asentamista voi harkita, jos kulkuyhteys wc- ja pesutilaan on ahdas. Wc-istuimen vieressä on hyvä olla vapaata tilaa, joka helpottaa pyörätuolilta wc-istui- melle siirtymistä. Tavoitteena on, että wc- ja pesutilassa on vapaata tilaa halkaisijaltaan vähintään 1300 mm verran, jotta tilassa mahtuu toimimaan apuvälineen ja mahdollisen avustajan kanssa. Tämä edellytys on saavutettavissa suuressa osassa asuntoja jo pienillä esteettömyyskorjauksilla. Seiniin asennetut tukikahvat etenkin wc-istuimen vieressä sekä suihkun läheisyydessä hel- pottavat toimimista. Tiloissa, joissa on kylpyamme, tukikaiteen ulottuminen ammeen ulko- puolelle helpottaa kulkemista ammeeseen ja sieltä pois. Kylpyammeen päälle voi myös asentaa istuimen, joka helpottaa toimimista. Kylpyamme peseytymistilassa ei ole esteetön ratkaisu, siksi sen poistamista tulee harkita. Vanhoissa taloissa wc- ja pesutilojen muutostöitä tehtäessä tulee ottaa huomioon märkä- tilan vedeneristykseen liittyvät käytännöt, jotta vältytään kosteusvauroilta. Edellytykset tilan kosteuden- tai vedeneristykselle ovat muuttuneet vuosien saatossa. Poistettaessa kyl- pyamme tai suihkukaappi esteettömyyden parantamiseksi wc- ja pesutilan kosteusrasitus kasvaa. Tämä tarkoittaa usein sitä, että vesieristykset on tarpeen uusia sekä lattiaan että seiniin. Eteiset ja käytävät Asuntojen eteistilassa oleva kalusteista vapaa tila mahdollistaa toimimisen myös apuväli- neiden kanssa ja toisen henkilön avustamisen. Etenkin suurissa asunnoissa tilavaraus pyö- rätuolin tai rollaattorin säilyttämiselle on hyvä ottaa huomioon eteisen mitoitusta suun- niteltaessa. Eteiseen on hyvä jättää tilaa istuimelle. Ahtaissa tiloissa toimiva ratkaisu on seinälle kääntyvä istuin. Eteiskaappien, vaatetankojen ja naulakoiden oikeanlaisella sijoit- telulla lisätään helposti tilan käytettävyyttä ja esteettömyyttä. Eteisen lattian tulee olla luistamaton ja materiaalivalintoihin tulee kiinnittää erityistä huo- miota. Lattian kastuessa liukaspintainen materiaali voi aiheuttaa kaatumisvaaran. Huoneiston ulko-ovien kynnykset ovat usein korkeita, mikä vaikeuttaa pyörätuolilla tai rol- laattorilla kulkemista. Esimerkiksi kynnyksen luiskaaminen helpottaa sen ylittämistä. 37 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Keittiö, ruokailu- ja oleskelutilat Ruokailutilan mitoituksessa on tärkeää ottaa huomioon pyörätuolilla tai rollaattorilla liik- kujat. Ruokailutilan väljyys takaa riittävän kääntymistilan toteuttamisen. Ruokapöydän sijoittaminen mahdollisimman lähelle ruuanlaittopistettä lisää esteettömyyttä. Keittiön mitoituksessa on tärkeää huomioida pyörätuolia käyttävän tai tasapainoon tukea tarvitsevan henkilön toimimismahdollisuudet. Säädettävät kalusteet lisäävät tilan muun- neltavuutta ja esteettömyyttä. Keittiölaitteiden oikeanlainen sijoittelu helpottaa asukkaan toimimista huomattavasti. Esimerkiksi mikrouunin sijoittaminen sopivalle käyttökorkeu- delle yläkaapin sijaan on helppo esteettömyyttä lisäävä toimenpide. Keittiökalusteita uusittaessa työtason alapuolisten kaappien muunneltavuus ja liikuteltavuus mahdollis- taa keittiön soveltuvuuden monenlaiselle käyttäjälle. Tiskialtaan alla oleva vapaa polvitila mahdollistaa pääsyn altaan ääreen myös pyörätuolilla. Suositeltavaa on asentaa keittiöön myös tukitankoja. Makuuhuone Sängyn vieressä oleva vapaa tila helpottaa apuvälineillä kulkevan asukkaan ja avustajan toimimista. Esteettömyyden kannalta vapaan tilan halkaisijan tulisi olla vähintään 1300 mm. Sängyn sijoittelulla voidaan vaikuttaa huomattavasti tilan esteettömyyteen. Asumismukavuutta lisää sängyn sijoittaminen päätyseinää vasten niin, että näkyvyys ovelle ja ulos on mahdollisimman hyvä. Vaatekaappien käyttö helpottuu lisäämällä niihin ulosvedettävät hyllyt ja tankotelineet. Asunnon ulkotilat Ongelmina parvekkeiden esteettömyydessä ovat korkeat kynnykset ja parvekkeiden ahtaus. Parvekkeen lattian ja huoneiston lattian välistä tasoeroa voidaan pienentää esi- merkiksi puuritilöiden avulla. Mikäli ritilät tehdään irrotettaviksi, parvekkeen puhtaanapito on helpompaa. Parvekelasitukset antavat suojaa ja turvallisuutta. 3.2 Malliratkaisuja asunnoille 3.2.1 Asuntojen pilkkominen Jämsän kaupungilta saatiin asuntojen pilkkomisen mallipohjat ja -ratkaisut, joille selvityk- sen tekijät laskivat pilkkomisen kokonaiskustannukset. 38 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Rivitaloasunnon pilkkominen Ensimmäinen esimerkki asuntojen pilkkomisesta on rivitaloyhtiöstä, jossa kaksi asuntoa (3h+k+s, 80 m²) asuntoa on pilkottu neljäksi (1h+tpk+s) asunnoksi. Kuvassa 9 on esitetty lähtötilanne. Pilkottavien asuntojen pohjaratkaisut ovat toistensa peilikuvat ja tarvittavat korjaustoimenpiteet lähes samanlaiset. Pohjaratkaisun ansiosta asunto soveltuu pilkkomiseen melko hyvin. Kuvassa 10 on esitetty ratkaisu, jossa asunto on pilkottu kahdeksi pienemmäksi asunnoksi. Asunnot on eritelty numeroin muutostöi- den kuvaamisen helpottamiseksi. Uusi huoneistojen välinen seinä toteutettiin paikalle jätetyn vanhan puurunkoisen välisei- nän rinnalle. Uusi seinä on (50 x 70 kk 600) puurunkoinen desibeliseinä, jossa huoneistojen välinen paloluokitus on otettu huomioon. Asunnoissa toteutettiin mittavat väliseinätyöt. Asuntoon 2 toteutettiin kokonaan uudet wc- ja pesutilat sekä sauna. Vanhan asunnon keittiön ja wc:n väliseinää siirrettiin, jotta wc- ja pesutilalle sekä saunalle saatiin tilaa. Uusien keittiö sekä wc- ja pesutilojen sijoittuminen lähelle alkuperäisiä helpotti uuden asunnon viemäröinnin ja käyttövesiputkiston toteutta- mista. Muilta osin asunnon 2 pilkkomisesta aiheutuneet muutostyöt olivat melko vähäisiä. Suuri osa kustannuksista aiheutui väliseinien, keittiön ja wc:n purkutöistä, uusien väliseinien tekemisestä, uusista kiintokalusteista sekä sähkö-, viemäri- ja vesijohtotöistä. Myös märkä- tilojen laajennuksesta aiheutuneet kustannukset, kuten vesieristykset ja pintamateriaalit olivat kohtalaisen suuri kuluerä. Asunnon 1 wc- ja pesutilat sekä sauna eivät aiheuttaneet suuria rakenteellisia muutoksia. Wc-istuin sijoitettiin vanhan suihkun tilalle ja suihku siirrettiin uuteen paikkaan. Pesualtaan sijainti ei muuttunut. Asuntoon 1 toteutettiin kokonaan uusi keittiö, jonne täytyi myös tehdä uudet käyttövesi- ja viemäriputket. Keittiö tehtiin osittain vanhan vaatehuoneen paikalle. Vanhan vaatehuo- neen ja wc- ja pesutilan välistä seinää siirrettiin hieman, jotta keittiölle saatiin lisää tilaa. Vanhan asunnon takapihan ovi poistettiin ja oven tilalle tehtiin ikkuna. Asunnon ulko- ovelle rakennettiin uusi kulkureitti. Asuntoon rakennettiin tuulikaappi ja keittiön sekä makuuhuoneen väliin tehtiin oviaukko. Tuulikaapin mitoituksessa ei ole huomioitu esteet- tömyyttä. Asunto 1 toteutettiin melko vähäisillä väliseinämuutoksilla. Wc- ja pesutilan sekä saunan muutostyöt olivat vähäisiä, tosin suihkun uudelleen sijoittaminen aiheutti jonkin verran kustannuksia. 39 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Mallikohde sopi pilkkomiseen hyvin pohjaratkaisun ja vähäisten pihatöiden ansiosta. Tämänkaltaisen kohteen pilkkominen maksaa noin 650 €/m². Asuntojen pilkkominen ja saattaminen esteettömäksi on yleensä edullisempaa yksitasoisissa rivitaloissa, joihin esi- merkiksi hissi ei tuo lisäkustannuksia. Kuva 9. Rivitaloasunnon lähtötilanne. 40 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Kuva 10. Rivitaloasunto pilkottu kahdeksi asunnoksi. Tehdyt muutostyöt: 1. Uusien huoneistojen välinen seinä. 2. Asunnon eteisen väliseinää purettu. 3. Väliseinää siirretty keittiöön päin, tilaa wc- ja pesutilalle. 4. Wc- ja pesutila sekä sauna rakennettu uutena vanhan wc:n paikalle. 5. Uudet oviaukot wc- ja pesutilaan sekä makuuhuoneeseen. 6. Väliseinää siirretty wc- ja pesutilaan päin, tilaa keittiölle. 7. Vaatehuone poistettu, tilalle tehty keittiö, väliseiniä siirretty. 8. Uusi tuulikaappi. 9. Uusi asunnon ulko-ovi. 10. Vanhan takaoven paikalle asennettu ikkuna. 41 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Kerrostaloasunnon pilkkominen Toinen esimerkki asuntojen pilkkomisesta on kerrostaloyhtiöstä, jossa asunto (3h+k, 71 m², kuva 10) on pilkottu kahtia (1h+tpk, n. 33 m², kuva 11). Taloyhtiössä pilkottiin kaksi asuntoa yhteensä neljäksi pienemmäksi asunnoksi. Asuntojen pilkkominen toteutet- tiin taloyhtiön käyttövesijärjestelmän uusimisen yhteydessä, jonka ansiosta se oli kustan- nustehokkaampaa kuin erikseen tehtynä. Kohteen porrashuoneen ja asunnon välinen betoniseinä purettiin osittain, jotta molem- pien asuntojen ulko-ovet saatiin sijoitettua luontevaan paikkaan. Ulko-oven sijoittuvat syvennykseen ja vanhan asunnon väliseinää siirrettiin hieman makuuhuoneeseen päin. Huoneistojen välinen seinä sijoitettiin keskelle vanhaa asuntoa niin, että uudet huoneis- tot ovat saman kokoisia. Huoneistojen välinen seinä on betonirakenteinen ja märkätilojen osalta harkkorakenteinen. Asuntojen eteistila on lähtötilannetta huomattavasti pienempi uusista sisäänkäyntisyvennyksistä johtuen. Eteiseen on tehty lisätilaa siirtämällä molem- pien huoneistojen makuuhuoneen väliseinää. Huoneistojen wc- ja pesutilat ovat samalla paikalla kuin aikaisemminkin. Väliseiniä on siir- retty niin, että tiloista on saatu esteettömät. Viemäröinti toteutettiin tehokkaasti olemassa olevia viemärilinjoja hyödyntäen. Asuntoihin tehtiin tupakeittiöt. Asunnon 1 keittiö siirtyi vain hieman, kun wc- ja pesutilan sekä tupakeittiön välistä väliseinää siirrettiin. Näin ollen käyttövesi- ja viemärityöt olivat tämän asunnon kohdalla vähäisiä. Asuntoon 2 rakennettiin uusi keittiö, jonne vedettiin uudet putket. Kokonaisuudessaan uudet keittiöt pystyttiin toteuttamaan kustannustehok- kaasti. Molempien asuntojen makuuhuoneiden ovien paikka on siirretty eteisestä tupakeittiön puolelle, jolloin eteiseen jää tilaa säilytysjärjestelmälle. Myös asunnon 2 makuuhuoneen ja tupakeittiön välistä väliseinää on siirretty makuuhuoneeseen päin, jotta kulkuväylä eteisen ja tupakeittiön välillä on riittävän tilava. Esimerkkikohde sopi kohtalaisen hyvin asunnon pilkkomiseen yksinkertaisen pohjarat- kaisun ansiosta. Tämänkaltainen asunnon pilkkominen maksaa noin 750 €/m² (alv. 0 %). Sähkö- ja ilmanvaihtojärjestelmien korjaus on iso osa kokonaiskustannuksista. Ulko-ovien sijoittamisen vuoksi tehty syvennys nosti hieman kustannuksia, talotekniikkatöiden lisäksi asuntoihin jouduttiin tekemään paljon väliseinämuutoksia. 42 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Kuva 11. Kerrostaloasunnon lähtötilanne. 43 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Kuva 12. Kerrostaloasunto pilkottu kahdeksi asunnoksi. Tehdyt muutostyöt: 1. Porrashuonetta laajennettu asuntoon päin, jolloin molempien asuntojen ulko- ovet mahtuvat. 2. Uusien huoneistojen välinen seinä. 3. Wc- ja pesutila kunnostettu, väliseiniä siirretty ulommaksi. Wc- ja pesutilat sijaitse- vat samalla paikalla, joten viemäri- ja käyttövesityöt ovat helppo toteuttaa. 4. Uusi keittiö asennettu toiseen asuntoon, jonne tehty putkityöt. 5. Toisen asunnon keittiö on vanhan keittiön paikalla. 6. Oven paikkaa vaihdettu ja väliseinää siirretty. 7. Oven paikkaa vaihdettu ja väliseinää siirretty. 44 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 3.2.2 Ratkaisuja asuntojen sisätilojen esteettömyyteen Tässä raportissa esitetyt asuntojen malliratkaisut on jaoteltu kolmeen tasoon, kevyem- mästä raskaampaan. Taso 1 Malliratkaisussa ulko-ovien ja märkätilan kynnykset on vaihdettu luiskamaiseen kynnys- malliin, joka helpottaa etenkin pyörätuolilla tai rollaattorilla kulkevia. Myös kompastumis- vaara pienenee. Märkätilan ja ulko-ovien kynnyksiä ei ole poistettu kokonaan ääni- ja kos- teusteknisten tekijöiden takia. Malliratkaisun eteistila on suunniteltu niin, että vapaata tilaa on halkaisijaltaan vähintään 1300 mm. Pienissä asunnoissa eteistila on usein ahdas, ja käyttöä hankaloittaa entisestään eteiseen aukeavat vaatehuoneen ja wc- ja pesutilan ovet (kuva 12). Eteisen esteettömyyttä pystytään parantamaan poistamalla mahdollisen vaatehuoneen ovi ja kynnys. Tarvittaessa oven uudelleen asentaminen on vaivatonta karmien ollessa vielä paikallaan. Etenkin vanhoissa asunnoissa vaatehuoneet ovat pieniä, eikä niissä ole kääntymistilaa. Kuvan 12 esimerkissä on erillinen vaatehuone, johon on kulku eteisen kautta. Vaatehuo- neesta saadaan esteettömämpi väljentämällä sen kalustusta esimerkiksi poistamalla yhdeltä seinältä hyllyt kokonaan. Vaihtamalla muut hyllyt kapeampaan malliin saadaan kääntymiseen käytettävissä olevaa tilaa suurennettua. Wc- ja pesutilaan on lisätty tukikahvoja suihkun ja wc-istuimen viereen. Vanhojen kerrosta- loasuntojen wc- ja pesutiloissa saattaa edelleen olla kylpyamme, joka on esteettömyyden kannalta hankala käyttää. Asunnon esteettömyyttä on lisätty kalusteiden oikeanlaisella sijoittelulla. Sänky on sijoi- tettu niin, että näkyvyys sieltä on mahdollisimman hyvä muualle asuntoon ja ulos. Keittiön ja olohuoneen välisen oven ja kynnyksen poistaminen antaa tilaa toimimiseen ja parantaa esteettömyyttä. Ruokapöydän ääreen on jätetty halkaisijaltaan 1300 mm vapaa tila pyörä- tuolilla toimimista varten. Kosteusteknisistä syistä parvekkeen ja asunnon lattian välinen tasoero on yleensä 80–120 mm. Tasoeroa on madallettu asentamalla parvekkeelle irrotettavat puuritilät. Par- veketta korotettaessa tulee huomioida kaiteen korottaminen. Kustannuksissa ei ole otettu huomioon mahdollista kaiteen korottamisesta koituvaa lisäkustannusta. 45 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Yksiö – Taso 1 1. Ulko-oven sekä wc- ja pesutilan kynnykset luiskattu 2. Ovi ja kynnys poistettu 3. Hyllyköt ja kaapit uusittu 4. Tukikahvoja asennettu 5. Parvekkeen ja lattian välistä tasoeroa madallettu laudoituk- sella Kuva 13. Kerrostaloyksiön esteettömyysparannuksen ensimmäisen tason malliesimerkki. Yksiö, 34 m2 - Taso 1 Yksikkö €/yks Hinta yht. Toimenpide alv, 0% alv,24% Kynnysten loiventaminen luiskilla kpl 36 € 108 € 133 € Kynnysten ja ovien poisto, listoitus kpl 18 € 36 € 45 € Hyllyköiden uusiminen kpl 318 € 318 € 394 € Tukikahvojen asennus kpl 57 € 115 € 142 € Parvekkeen korotus kpl 58 € 321 € 398 € Yhteensä 898 € 1 113 € 46 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Kaksio – Taso 1 1. Ulko-oven sekä wc- ja pesutilan kynnykset luiskattu 2. Ovi ja kynnys poistettu 3. Hyllyköt ja kaapit uusittu 4. Tukikahvoja asennettu 5. Parvekkeen ja lattian välistä tasoeroa madallettu laudoituk- sella Kuva 14. Kerrostalokaksion esteettömyysparannuksen ensimmäisen tason malliesimerkki. Kaksio, 61 m2 - Taso 1 Yksikkö €/yks Hinta yht. Toimenpiteet alv, 0% alv,24% Kynnysten loiventaminen luiskilla kpl 36 € 108 € 133 € Kynnysten ja ovien poisto, listoitus kpl 18 € 55 € 68 € Hyllyköiden uusiminen kpl 318 € 635 € 788 € Tukikahvojen asennus kpl 57 € 115 € 142 € Parvekkeen korotus kpl 58 € 321 € 398 € Yhteensä 1 234 € 1 530 € 47 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Taso 2 Tason 2 malliratkaisuun sisältyvät kaikki tason 1 ratkaisut, mutta myös muutamia esteettö- myyttä parantavia lisätoimenpiteitä. Eteistilan käytettävää lattiapinta-alaa on suurennettu kaventamalla eteisessä sijaitsevaa kaapistoa. Tilan kasvamisen myötä eteiseen on myös mahdollista sijoittaa istuin. Kääntöistuin on tilaa säästävä vaihtoehto, jonka avulla etei- sessä pystytään säilyttämään halkaisijaltaan 1300 mm vapaa tila. Väliovien oviaukkoja on suurennettu poistamalla ovien ja kynnysten lisäksi ovenkarmit. Karmien poistaminen lisää jonkin verran oviaukon vapaata leveyttä, mutta ovenpielien työstäminen aiheuttaa lisäkustannuksia. Kylpyamme on vaihdettu matalalattiaiseen suihkukaappiin (kuva 15), joka on varus- tettu tukikahvalla. Suihkukaapin ansiosta tilaan on mahdollista sijoittaa pyykinpesukone tai lisätä kaappitilaa. Suihkukaapin ansiosta tilan kosteusrasitus ei kasva, eikä näin ollen rakenteita tarvitse avata vedeneristyksen takia. Huoneiston makuutilaan on lisätty henkilönostimen kisko, joka on asennettu kattoraken- teeseen. Kiskoon on mahdollista liittää kattonostin henkilösiirtojen turvalliseen suoritta- miseen. Kustannuslaskelmissa ei ole huomioitu kiskon ja nostimen kustannuksia. Muita tehtyjä esteettömyyttä lisääviä toimenpiteitä ovat keittiöön lisätty tukikaide ja parvekkeen lasitus. Kaiteen lisäksi keittiön turvallisuutta ja esteettömyyttä voidaan lisätä vaihtamalla keittiön alakaapit vedettäviin laatikostoihin. Tiskialtaan alapuolinen kaappi on poistettu, jolloin pyörätuolilla pääsee helposti tiskialtaan viereen. Parvekkeen lasitus lisää parvekkeen käyttömukavuutta ja vähentää parvekkeen kosteusra- situsta, joka pidentää parvekkeen teknistä ikää. Lasitus voidaan toteuttaa esimerkiksi ole- massa olevan betonikaiteen päälle. 48 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Yksiö – Taso 2 1. Eteiseen asennettu kääntöis- tuin tilan säästämiseksi 2. Eteisen kaapin uusiminen ka- peampaan malliin 3. Ovet poistettu karmeineen 4. Kylpyamme vaihdettu suihku- kaappiin 5. Pyykinpesukoneen tilavaraus 6. Halkaisijaltaan 1300 mm vapaa tila wc- ja pesutilassa 7. Varaus henkilönostimen kis- kolle 8. Keittiöön asennettu tukikaide 9. Parveke lasitettu Kuva 15. Kerrostaloyksiön esteettömyysparannuksen toisen tason malliesimerkki. Yksiö, 34 m2 - Taso 2 Yksikkö €/yks Hinta yht. Toimenpide alv, 0% alv,24% Kynnysten loiventaminen luiskilla kpl 36 € 108 € 133 € Ovien poisto karmeineen kpl 132 € 264 € 328 € Hyllyköiden ja kaappien uusiminen kpl 318 € 635 € 788 € Parvekkeen korotus kpl 58 € 321 € 398 € Klaffipenkin asennus kpl 233 € 233 € 289 € Kylpyammeen poisto kpl 50 € 50 € 61 € Suihkukaapin asennus, esteetön kpl 1 433 € 1 433 € 1 776 € Tukikaiteen asennus kpl 57 € 229 € 284 € Parvekkeen lasitus ja kaide kpl 1 291 € 1 291 € 1 601 € Yhteensä 4 564 € 5 659 € 49 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Kaksio – Taso 2 1. Eteiseen asennettu kääntöis- tuin tilan säästämiseksi 2. Eteisen kaapin uusiminen ka- peampaan malliin 3. Ovet poistettu karmeineen 4. WC-istuimen viereen tehty siir- tymätilaa 5. Suihkutilassa istuinvaraus 6. Kylpyamme vaihdettu suihku- kaappiin 7. Keittiöön asennettu tukikaide 8. Parveke lasitettu 9. Varaus henkilönostimen kis- kolle Kuva 16. Kerrostalokaksion esteettömyysparannuksen toisen tason malliesimerkki. Kaksio, 61 m2 - Taso 2 Yksikkö €/yks Hinta yht. Toimenpiteet alv, 0% alv,24% Kynnysten loiventaminen luiskilla kpl 36 € 108 € 133 € Kynnysten poisto, listoitus kpl 18 € 18 € 23 € Ovien poisto karmeineen kpl 132 € 264 € 328 € Hyllyköiden ja kaappien uusiminen kpl 318 € 953 € 1 182 € Klaffipenkin asennus kpl 233 € 233 € 289 € Kylpyammeen poisto kpl 50 € 50 € 61 € Suihkukaapin asennus kpl 1 433 € 1 433 € 1 776 € Tukikaiteen ja kahvojen asennus kpl 57 € 229 € 284 € Parvekkeen lasitus ja kaide kpl 1 291 € 1 291 € 1 601 € Yhteensä 4 579 € 5 677 € 50 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Taso 3 Tason 3 malliratkaisussa on käytetty kuvan 16 mukaista huoneistokolmiota. Taso 3 sisältää tasojen 1 ja 2 mukaisten ratkaisujen lisäksi pintamateriaali- ja tilamuutoksia. Eteistä on laajennettu poistamalla vaatehuone isomman makuuhuoneen ja eteisen välistä. Vaatehuoneen kevyiden levyseinien poistaminen tuo eteisen lisäksi lisätilaa makuuhuo- neeseen. Puretun vaatehuoneen tilalle on tehty uusi kevyt levyseinä. Kulku suurempaan makuuhuoneeseen on olohuoneen kautta, kun aikaisemmin se oli eteisen kautta. Näin eteiseen on saatu tilaa istuimelle ja pyörätuolin tai rollaattorin säilyttämiselle, myös kään- tymistilaa on runsaasti. Eteisen muovimatto on vaihdettu luistamattomaan laattamateriaaliin. Luistamattomuu- den lisäksi laatta on hyvä vaihtoehto eteisessä sen kovuuden ja kosteudensietokyvyn ansiosta. Laatan on hyvä olla himmeä ja heijastamaton. Kiiltävä lattian pinta lisää silmän häikäistymistä etenkin ikääntyneillä. Wc- ja pesutilan vesieristeet on uusittu lattiassa ja seinillä. Tilaan on tehty uusi pintavalu kaatoineen. Korjaustyön aikatauluun ja osittain myös kustannuksiin vaikuttaa se, onko rakenteisiin päässyt kosteutta, jota tarvitsee kuivata. Myös vesipisteiden ja viemäreiden paikan vaihtaminen aiheuttaa kustannuksia. Lattia ja seinä laatoitetaan ja kaikki kalusteet uusitaan. Wc- ja pesutilan korjauksen ansiosta tilan kosteusrasitusta voidaan kasvattaa tur- vallisesti eikä kylpyammetta tai suihkukaappia tarvita. Kalusteiden uudelleen järjestelyllä on mahdollista saada halkaisijaltaan jopa 1500 mm suuruinen vapaa tilaa. Kulku suurempaan makuuhuoneeseen on siirretty olohuoneen puolelle, johon on tehty uusi oviaukko ja asennettu liukuovi tilan säästämiseksi. Liukuoven asentamisessa tulee ottaa huomioon seinänpinnan vapaa tila, jota pitkin liukuovi kulkee. Liukuovi on mah- dollista tehdä myös seinän sisään, mutta kustannuksiltaan tämä vaihtoehto on kalliimpi. Makuuhuonetta on laajennettu siirtämällä eteisen ja makuuhuoneen välistä seinää etei- seen päin. Näin makuuhuoneeseen mahtuu 1600 mm leveä sänky ja sen molemmille puo- lille halkaisijaltaan 1300 mm vapaa tila. 51 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Kolmio – Taso 3 1. Vaatehuoneen väliseinät pu- rettu 2. Eteisen lattiamateriaali vaih- dettu laattaan 3. Paikka pyörätuolille tai rollaat- torille 4. Laaja wc- ja pesutilan korjaus, kalusteiden uudelleen järjestely 5. Makuuhuoneen ovi siirretty ja vaihdettu liukuoveen 6. Varaus henkilönostimen kis- kolle 7. Makuuhuoneen kaapistot uu- sittu Kuva 17. Kerrostalokolmion esteettömyysparannuksen kolmannen tason malliesimerkki. Kolmio, 74 m2 - Taso 3 Yksikkö €/yks Hinta yht. Toimenpiteet alv, 0% alv,24% Kynnysten loiventaminen luiskilla kpl 36 € 108 € 133 € Kynnysten poisto, listoitus kpl 18 € 18 € 23 € Ovien poisto karmeineen kpl 132 € 264 € 328 € Hyllyköiden ja kaappien uusiminen kpl 318 € 953 € 1 182 € Parvekkeen korotus kpl 58 € 58 € 72 € Klaffipenkin asennus kpl 233 € 233 € 289 € Kylpyammeen poisto kpl 50 € 50 € 61 € Tukikahvojen asennus kpl 57 € 287 € 356 € Parvekkeen lasitus ja kaide kpl 1 291 € 1 291 € 1 601 € Väliseinän purku, uusi seinä kpl 881 € 881 € 1 092 € Oviaukon teko, liukuoven asennus kpl 502 € 502 € 622 € Lattiamateriaalin vaihto laattaan kpl 667 € 667 € 827 € Kylpyhuoneremontti kpl 3 241 € 3 241 € 4 019 € Yhteensä 8 552 € 10 605 € 52 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 3.3 Korjaustoimenpiteiden kannattavuuden ja hyötyjen arviointi Korjaamisen kustannukset ja rahoitus Käytännössä jokainen asuinkiinteistö tulee peruskorjattavaksi 50–70 vuoden iässä. Pie- niä korjauksia tehdään vuosikorjausten yhteydessä tai erillisesti usein. Peruskorjausinves- toinneille yhtiö saa tyypillisesti noin 20–25 vuoden mittaisen lainan vapailta markkinoilta. ARAn korkotukilainoissa laina-aika voi olla enintään 30 vuotta. Peruskorjauksiin varautu- minen yhtiöissä vaihtelee merkittävästi. Pienempien kaupunkien vuokrataloyhtiöistä kol- mannes ilmoitti vuonna 2013, että peruskorjauksiin ei ole vuokrissa varauduttu lainkaan (Kaleva ym. 2013). Peruskorjauksia rahoitetaan silloin lainalla. Kyselyn mukaan kuntien ARA-vuokratalojen pieniä korjaustoimenpiteitä rahoitettiin pää- osin omalla rahoituksella. Myös peruskorjauksiin käytettiin omaa rahoitusta tai muuta lai- noitusta, joten korjauksiin käytettiin pääosin muuta kuin ARA-korkotukilainaa. Korjauksiin käytettiin paljon muuta kuin ARA-korkotukilainaa. Kyselyn korjauksissa oli mukana paljon pieniä korjaustoimenpiteitä. 8 % 28 % 60 % 24 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % ARA-korkotukilaina Pankkilaina Oma rahoitus Muu (mm. avustukset) Kuva 18. Korjauksissa käytetty rahoitus. Kaikki korjauskustannukset katetaan vuokrissa. Omistaja voi sisällyttää vanhojen ARA-koh- teiden vuokriin kohtuullisen osuuden etukäteen2 varautumisesta perusparannuksiin tai korjaukset rahoitetaan kokonaan lainalla, jolloin sen pääomakustannukset maksetaan vuokrissa. Mikäli alueen kysyntätilanne ei mahdollista vuokrien nostoa, voi tilanne olla taloudellisesti hankala. Korjausmahdollisuuksiin vaikuttaa keskeisesti se, voidaanko vuok- ria nostaa korjausinvestointien edellyttämällä tavalla. 2 Omakustannusvuokraan hyväksytään menot, jotka aiheutuvat esimerkiksi kohtuullisesta varautumisesta pe- rusparannuksiin. 1.7.2018 jälkeen korkotukilainoitetuissa kohteissa varautuminen perusparannuksiin ei ole enää sallittu. 53 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 KUNTIEN ARA-VUOKRA-ASUNTOJEN KORJAAMINEN IKÄÄNTYNEIDEN ASUMISEEN SOPIVAKSI Korjauskustannusten tarkka määrittäminen on hankalaa, koska kustannukset riippuvat aina korjattavan kohteen kunnosta ja siitä, mitä toimenpiteitä kyseiseen korjaukseen sisäl- tyy. Korjaamisen yksikkökustannuksia on uudisrakentamista heikommin saatavilla, sillä korjausten sisältö vaihtelee paljon, minkä takia niiden vertaileminen on hankalaa. Seuraavaan taulukkoon (taulukko 1) on koottu malliesimerkeissä esitettyjä korjaamisen ja kehittämisen kustannuksia. Osa kustannuksista on jaettu talon neliötä kohti ja osa on talokohtaisia tai kyseisen toimenpiteen kustannuksia. Esimerkiksi hissin jälkiasennus tai piha-alueiden korjaukset eivät ole suoraan sidoksissa talon kerrosalaan, vaan ovat talokoh- taisia. Myös huoneistojen pilkkominen voidaan ajatella kohdistuvan vain pilkotuille neli- öille, koska kaikkia asuntoja ei pilkota. Kuten taulukosta voidaan havaita, kustannusten vaihtelu eri korjaustoimenpiteiden välillä on suurta. Pienet esteettömyyskorjaukset ovat kustannuksiltaan edullisia, mutta laajat peruskorjaukset ja hissien jälkiasennus ovat kohteelle suuria kustannuksia. Vaikka tässä selvityksessä on tarkasteltu korjaustoimenpiteitä ikääntyneiden asuntojen kehittämisen näkökulmasta, lähes kaikki asuntojen ja talojen korjaustoimenpiteet palvelevat kuitenkin koko talon ja kaikkien asukkaiden tarpeita. Taulukko 1. Korjaustoimenpiteiden esimerkkikustannuksia (ALV 0%). Toimenpide €/yks alv, 0% Yksikkö Ulko-alue Asfaltointi (ei sis. pohjatöitä) 14 000–26 000 €/piha Sisäänkäynti Uusi ulko-ovi, metalliovi 9+3x21M 2 000 €/kpl Ulko-ovi automaattisella avauksella 4 900 €/kpl Betoniluiska 6 m2 + käsijohde 2 300 €/kpl Hissi Hissin jälkiasennus, 3 krs. ka. 150 000 €/porras Perusparannus Putkiremontti 600 €/k-m² Talotekniikkaremontti 850 €/k-m² Julkisivut ja vesikatto 250 €/k-m² Asuntojen pilkkominen Yksittäiset asunnot 750 €/as-m² Kaikki asunnot 650 €/as-m² Asunnot sisäosat Tason 1 mukaiset korjaukset 20-35 €/as-m² Tason 2 mukaiset korjaukset 75-135 €/as-m² Tason 3 mukaiset korjaukset 120-205 €/as-m² Parvekkeet Parvekkeen lasitus 210 €/parv-m² Parvekkeen korotus, puu 60 €/parv-m² 54 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Haastattelujen ja kyselyn perusteella asuintalojen esteettömyyskorjausten kustannukset ovat pieniä eivätkä ne juuri nosta vuokria. Pienet korjaukset tekevät asunnosta paremmin ikääntyneen asumiseen sopivan. Kyselynkin mukaan korjausten hyöty on ollut merkittävä. Korjauksia tehdään usein tapauskohtaisesti, jolloin hyöty kohdistuu suoraan asukkaalle. Myös sisäänkäyntiin liittyvät korjaustoimenpiteet ovat varsin edullisia. Haastatelluissa kun- nissa niitä oli tehty erityisesti, jos talossa oli paljon ikääntyneitä ja muita sähköisen oven avauksen tarvitsijoita. Esteettömyyskorjausten kustannukset ovat malliratkaisujen mukaan noin 800–8 000 euroa asuntoa kohden. Sisäänkäynnin toimivuutta voi parantaa muutamalla tuhannella eurolla, mikä hyödyttää kaikkia talon asukkaita. Asuntojen pilkkominen on esteettömyyskorjauksia selvästi suurempi korjaustoimenpide. Pilkkomisen kustannukset vastaavat putkiremontin ja talotekniikkakorjausten kustannus- tasoa, mutta kohdistuu vain siihen osaan huoneistoja, johon muutostyö tehdään. Koko talosta ei ole järkevää pilkkoa kaikkia asuntoja, ellei kysyntää tähän ole tai jos toteutus on teknistaloudellisesti hankalaa. Asuntojen pilkkominen ei palvele vain ikääntyneitä asukkaita, koska asuntokuntien koko on pienentynyt koko maassa. Siksi pienempien asuntojen kysyntä on aiempaa suurempaa. Asuntojen pilkkominen nostaa vuokria. Kyselyn ja haastattelujen mukaan tästä huolimatta pilkotut asunnot on saatu melko hyvin vuokrattua. Asuntojen pilkkomisen kustannukset ovat olleet keskimäärin noin 25 000–30 000 euroa uutta asuntoa kohden. Kaikkia peruskorjaustoimenpiteitä ei tarvitse eikä ole mahdollistakaan tehdä yhtä aikaa. Esimerkiksi Kuhmossa peruskorjauksia oli tehty vaiheittain ja sillä tavoin saavutettu kus- tannustehokkuutta ja pitkäjänteisyyttä korjaamiseen. Talotekniikkakorjaukset tehdään keskimäärin noin 50–60 vuoden iässä. Julkisivuun liittyvä peruskorjaus tehdään yleisesti talotekniikkakorjausta myöhemmin. Julkisivujen peruskorjaustarve riippuu paljon julkisi- vumateriaalista ja ympäristöolosuhteista. Laaja peruskorjaus, joka sisältää talotekniikkaa, vesikaton, julkisivun ja asuntojen pintarakenteita maksaa yli 1 000 euroa kerrosneliötä kohden. Kokonaiskustannus keskimääräiselle kerrostalolle on silloin yli 4 milj. euroa ja asuntoa kohden 60 000–100 000 euroa. Kustannus on yli 2/3 kerrostalon uudisrakentami- sen hinnasta. Hissin jälkiasentaminen on kallis yksittäinen toimenpide, mutta se on keskeinen esteettö- myyden kannalta. Keskimääräiset hissin jälkiasentamisen kustannukset ovat noin 150 000 euroa porrashuonetta kohden. Vaihtelu on suurta johtuen porrashuoneen mitoi- tuksesta sekä kerrosten lukumäärästä ja pysähdystasojen määrästä. 55 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Kannattavuuden ja kysynnän arviointi Asuinkiinteistön korjaaminen parantaa asuntojen vuokrattavuutta. Jo pienillä korjaustoi- menpiteillä on ollut merkittävää vaikutusta kohteen vuokrattavuuteen ja käyttöasteeseen. Korjaamiselle on toteutusvaihtoehtoja edellä esitetyistä kevyistä korjaustoimenpiteistä perusparannukseen. Valittuun vaihtoehtoon vaikuttaa kohteen kunto ja arvo, arvioitu elin- kaari, käyttö sekä markkina-arvo tulevaisuudessa. Korjaustoimenpiteitä suunniteltaessa on huolehdittava, että kustannukset eivät kasva liian suuriksi, jotta vuokrat eivät nouse liian korkeiksi. Kannattavuuden arvioinnissa tulee arvioida laajasti asuntojen kysyntää, asuntojen tarjon- taa koko ARA-kannan tasolla ja kunnassa yleisesti sekä arvioida korjausten hyötyjä laajasti. Näiden arvioiden perusteella voidaan kohdistaa toimenpiteitä tehokkaammin ARA-kan- nan kehittämiseen. Asuntojen kysyntään vaikuttavat monet eri tekijät, kuten väestörakenne ja -ennuste, muuttoliike, sijainti, asuntojen kunto ja sopivuus käyttäjälle. Väestöltään pienenevissä kunnissa ikääntyneiden määrä kuitenkin kasvaa. Lisäksi asuntokuntien koko on pienenty- nyt, jolloin pienet asunnot, kuten yksiöt ja kaksiot ovat kysytyimpiä myös näissä kunnissa. Tämä on osittain seurausta ikääntyneiden määrän kasvusta ja lapsiperheiden määrän vähenemisestä. Väestöltään vähenevien kuntien vuokrataloyhtiöiden asiakaskunta voisikin painottua enemmän ikääntyneisiin. Tälle ikäryhmälle tulisi kohdentaa asuntoja ja asumisen palve- luita sekä tarjota ja markkinoida niitä. Monissa kunnissa asuntomarkkinoilla toimii kuntien lisäksi muitakin toimijoita. Kilpailutilanteessa kuntien vuokrataloyhtöiden täytyisi erot- tua ja olla houkuttelevampi vaihtoehto ikääntyneiden asumiselle. Korjaamalla asuntoja ja tuottamalla tarvittavia asumisen palveluita voidaan ikääntyneiden kotona asumisen edellytyksiä parantaa. Kun soveltuvaa tarjontaa on, myös kysyntä esteettömille asunnoille kasvaa. Kysyntää lisäävät pientalovaltaiselta haja-asutusalueelta taajamaan palveluiden äärelle muuttavat asukkaat. Heillä ei ole vällttämättä varallisuutta ostaa omaa asuntoa, jol- loin vuokra-asuminen on järkevä ratkaisu. Asuntojen kysyntää pystytään kohtalaisella tasolla ennustamaan 5–10 vuoden päähän. Tätä pidemmälle kantavia, korkeita kustannuksia vaativia investointeja ei ole kannatta- vaa tehdä, ellei kysynnän säilyminen ole todennäköistä myös pitkällä aikavälillä. Käytän- nössä tämä tarkoittaa, että investoinnit kannattaa ensisijaisesti kohdistaa esimerkiksi 1990-luvulla rakennettuihin asuinkiinteistöihin, jotka vaativat kevyempiä korjaustoimen- piteitä. Näin taloudellinen kannattavuus ja riski pysyvät kohtuullisina. Myös kohteiden peruskorjaus on kannattavaa, mikäli kysyntä on riittävä ja sen ennustetaan säilyvän. Usein peruskorjattavien kohteiden riskiä kasvattaa se, että korjaustoimenpiteiden kustannusten 56 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 noustessa korkeaksi myös vuokrat nousevat korkeiksi, jolloin vuokramarkkinoilla pärjäämi- nen muodostuu haastavaksi ja/tai asukkaiden selviytyminen vuokranmaksusta vaikeutuu. Haapajärven Vitikankulman kehittäminen osoittaa selvästi, että laajat peruskorjaustoimen- piteet ja perusparantaminen lisäsivät kohteen houkuttelevuutta merkittävästi ja yhdessä kotihoidon tehostamisen kanssa lisäsivät asuntojen ja palveluiden kiinnostavuutta ikään- tyneen väestön kannalta. Iso osa ARA-vuokrataloista on rakennettu 1990-luvulla, eli niihin ei ole vielä toistaiseksi tar- vetta tehdä suuria peruskorjauksia, kuten linjasaneerausta, joka nostaisi korjauskustannuk- sia merkittävästi. Tämän ikäluokan asuntoihin on kannattavaa tehdä kevyempiä korjauksia, kuten esteettömyyskorjauksia, pintojen uusimista ja parvekkeiden korjauksia sekä pihojen kunnostusta. Toimintaa arvioitaessa tulee tarkastella kunnan ARA-asuntokantaa, sen kuntoa, sijaintia ja tulevaa tarvetta sekä koko kunnan asuntotarjontaa. Väestöltään vähenevissä kunnissa asuntojen tarve pienenee ja asuntokantaa joudutaan sopeuttamaan kysynnälle sopivaksi. Kaikkia kohteita ei kannata korjata, vaan yksittäisiä kohteita voidaan purkaa tai muuttaa muuhun käyttöön. Vanhojen kerrostaloasuntojen hinta on keskimäärin alle 900 €/m² näillä paikkakunnilla (Tilastokeskus 2018d). Tällöin koko ARA-kantaa tulee tarkastella kokonai- suudessaan ja päättää ne kohteet, esimerkiksi rakennusteknisen kunnon, sijainnin ja talo- tyypin perusteella, mitkä ovat teknistaloudellisesti perusteltua peruskorjata. Jotta korjaustoimenpiteet ovat kannattavia, tulee kohteen sijaita keskeisellä paikalla, kes- kusta-alueella lähellä palveluita. Kiinteistön keskeinen sijainti takaa kokonaisvaltaisemman palvelutarjonnan asukkaille ja parantaa kunnan tarjoamien palveluiden kustannustehok- kuutta. Laaja näkökulma hyötyjen arviointiin Vaikka korjaustoimenpiteiden taloudellinen tarkastelu määrittää hyvin pitkälle sen, kan- nattaako korjauksia tehdä, ei asuinkiinteistöjä korjata pelkästään taloudellisen kannatta- vuuden perusteella. Asukkaat haluavat turvallisen ja viihtyisän asuinympäristön. Ikääntyneiden asumista ja siihen liittyviä palveluja tulee tarkastella riittävän laajasti, jotta asumisen ja palveluiden kustannukset sekä hyödyt pystytään arvioimaan kokonaisuutena. Jotta ikääntyneiden asumista ja siihen liittyvää toimintaa voidaan kehittää ja arvioida, on tunnettava se kokonaisuus, mikä siihen vaikuttaa. Ikääntyneiden asumiseen liittyy monia toimintoja ja toimijoita. Näitä ovat asunnon lisäksi kotipalvelut (erityisesti kotihoito) sekä muut sosiaali- ja terveyspalvelut. Tärkeää on tunnistaa nämä toimijat ja niiden rooli koko- naisuudessa. Jokaisessa toiminnossa on mahdollisuuksia monella tapaa vaikuttaa sekä 57 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 lyhyen että pitkän aikavälin kannattavuuteen. Tehtyjen päätösten on oltava samansuuntai- sia, etteivät ne vaikuta toisiinsa ristiriitaisesti. Kunnat, joissa on tehty laajaa yhteistyötä eri toimijoiden kesken, ovat pystyneet toteutta- maan kustannustehokkaita asumisen ja siihen liittyvien palveluiden ratkaisuja. Vuokrata- loyhtiön, kunnan asuntotoimen ja kunnan sosiaali- ja terveystoimen yhteistyön avulla pys- tytään luomaan kokonaisvaltaisia päätöksiä, jotka vastaavat olemassa olevaan kysyntään. Asuntojen korjaamisesta aiheutuneiden kustannusten merkitys pienenee, kun esteet- tömän asumisen lisäksi tarjolla on asumiseen ja elämiseen liittyviä palveluja. Asuntojen korjaamisen investoinnista huolimatta kustannussäästöt parantuneesta vuokrausasteesta, keskitetystä asumisesta ja palveluiden tarjonnasta tuovat monia hyötyjä kunnille ja sen asukkaille. Kuntien kokemukset asukasviihtyisyydestä ja parantuneista vuokrausasteista osoittavat, ettei pelkästään hinnalla kilpailu ole aina tärkeintä, vaan asukkaat ovat valmiita maksamaan laadukkaasta ja esteettömästä asumisesta ja palveluista hieman enemmän. Hyötyjä tulee arvioida myös verrattuna vaihtoehtokustannuksiin. Mikäli pystytään piden- tämään kotona asumisen aikaa, voidaan säästää tehostetun palveluasumisen kustannuk- sissa. Tehostettu palveluasuminen maksoi Terveyden ja hyvinvoinnin laitoksen selvityksen (Mäklin 2017) mukaan noin 185 euroa päivässä vuonna 2014. Tehostetun palveluasumi- sen vuosikustannus on lähes 70 000 euroa henkilöä kohden. Vastaavalla summalla tekee esteettömyyskorjauksen ja lähes peruskorjauksen vanhaan ARA-vuokra-asuntoon. Myös kotiin vietävien palveluiden käyttö tehostuu ja kotihoitojen käynnit pitkien matkojen pää- hän vähenevät, kun asumista ja palveluntarjontaa pystytään keskittämään tehokkaammin keskusta-alueelle. Kotiin vietävien palveluiden määrää voidaan lisätä ja näin edelleen edis- tää kotona asumista. Kannattavuutta ja hyötyjä arvioitaessa tulee huomioida kattavasti erilaisten toimintojen vaikutuksia. Arviointi ei koske siten vain asunnon ja rakennuksen korjauskustannuksia. Kun tavoitteena on tuottaa ikääntyneille soveltuvia asuntoja, tulee huomioida myös siihen liittyvät palvelut ja toiminnan tehostuminen. Näiden lisäksi tulee arvioida myös muita hyö- tyjä, joita ovat asumisen edellytykset, elämänlaatu ja palveluiden turvaaminen väestölle. 58 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 4 Ikääntyneiden asumisen kehittämistapoja Kotona asuminen muodostuu kolmesta eri osa-alueesta: asunnosta tilana, kodista osana asuinympäristöä sekä palveluista, jotka tukevat kotona asumista. Näitä kaikkia tulee kehittää yhdessä, jotta ikääntyneen kotona asumisen edellytykset paranevat. Tulevaisuuden senioriasumisen liiketoimintamallit -tutkimusprojektissa (Tuppurainen, 2006) kuvattiin viitekehys, jonka avulla senioriasumisen ja ikääntyneiden kotona asumista tukevia rakenteita voidaan jäsentää. Kehämallin tavoitteena oli helpottaa eri toimijoiden vuorovaikutusta ikääntyneiden asumisessa ja asumista tukevissa palveluissa. Kehämallissa, kuten palvelualuemalleissa kuvataan yleensä toiminnan/palvelun käytännön toteutusta, ominaisuuksia ja käytettäviä resursseja sekä yhteistyön toteuttamista (Tuulaniemi 2011; Kantinkoski 2011). Kehämallin yksi keskeinen ajatus on, että palveluiden ympärillä on ikääntyneille tarkoi- tettuja esteettömiä asuntoja tavallisessa asuntokannassa. Asukkaille tarjotaan kotipalve- luja ja he voivat käyttää lähistöllä sijaitsevan palvelukeskuksen palveluja ja osallistua sen toimintaan. Kotona asumista tuetaan sekä kotihoidolla että muilla kotiin vietävillä palve- luilla, mutta se edellyttää usein, että asunto ja asuinympäristö ovat ikääntyneen asukkaan tarpeisiin vastaavia, myös kulkureittien osalta. Kehämallin tapaisia palvelumalleja on käytössä eri puolella maata. Monilla paikkakunnilla on erilaisia palvelu- ja päiväkeskuksia, joihin lähialueen palvelut ja päivätoiminta keskitty- vät. Myös selvityksen kunnissa erilaiset palvelukeskukset olivat laajasti käytössä, sillä vas- taajista näin ilmoitti 75 prosenttia. Viime vuosina on kehitetty asumisen ja asuinympäristöjä uudella tavalla, jossa asuminen, asuinympäristö ja palvelut on suunniteltu kokonaisuutena ikääntyneiden tarpeisiin. Kun- tien lähtökohdat, mahdollisuudet ja toteuttamistavat asuinalueiden kehittämissä ovat 59 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 hyvin erilaisia. Kasvukunnissa voidaan rakentaa kokonaan uusia kortteleita tai jopa kau- punginosia sen lisäksi, että kehitetään olemassa olevia asuinalueita. Viimeisen kymme- nen vuoden ajan on rakennettu suuremmilla paikkakunnilla palvelukortteleita. Niissä on erilaisia asumismuotoja ja palveluja sekä muuta toimintaa ikääntyneille (Verma ym. 2016). Viimeisimpänä on syntynyt monen sukupolven kortteleita, jossa kaiken ikäisten yhteisölli- syys on tärkeä tavoite. Vähenevän väestön alueilla on vähemmän kehittämismahdollisuuksia, siksi asumisen tulee tukeutua vahvasti olemassa olevaan asuntokantaan ja sen korjaamiseen. Asuinympäristö- jen kehittäminen on kuitenkin mahdollista kaikkialla, mikäli kunnassa löytyy yhteinen tah- totila ja eri tahot saadaan mukaan yhteistyöhön. (Valtioneuvosto, 2018.) 4.1 Asumisen tarpeiden ennakointi Kotona asuminen on ensisijainen ratkaisu kaikille ikääntyneille. Suurin osa ikääntyneistä asuukin kotona eikä tarvitse asumisensa tukemiseksi juurikaan palveluja. Osa pärjää kotona kotihoidon, omaishoidon tuen tai muiden kotiin vietävien palvelujen turvin. Osa tarvitsee tehostettua palveluasumista parina viimeisenä elinvuonna. Kyselyssä ja haastatteluissa kunnat osasivat arvioida hyvin nykyisen ikääntyneiden mää- rän ja kasvun tulevina vuosina. Toistaiseksi on pystytty toimimaan nykyisten palvelujen ja palvelurakenteiden varassa. Haastatteluissa tuli esille, että kunnissa tiedostettiin kotiin vietävien palveluiden määrän kasvu tulevaisuudessa. Tällöin tarvitaan selkeää ja tehokasta palvelujen järjestämistä. Pitkät etäisyydet ovat yksi haastava tekijä. Asukkaan muuttaessa taajamaan pystyttäisiin tarjoamaan koti- ja tukipalveluja paremmin ja edullisemmin. Väestöltään vähenevillä alueilla asunnon tarpeessa oleville ikääntyneille tarjotaan asunto usein kunnan ARA-vuokratalosta. Haastattelujen perusteella vuokrataloyhtiöiden ja van- huspalveluiden välillä tehdään yhteistyötä ja asuntoa kunnostetaan usein asukkaan tar- peen mukaan. Toimintatavat vaihtelevat kunnittain ja osassa kuntia yhteistyö toimii mut- kattomasti. Kyselyyn vastanneista kuntien edustajista noin kolmannes kertoi, että osa kunnan omista- mista ARA-vuokra-asunnoista on kohdennettu ikääntyneille. Suunnitteilla käyttää tai kor- jata asuntoja ikääntyneiden asumiseen oli viidenneksellä. Korjaustoimenpiteitä oli tehty laajasti tarkastelluissa kunnissa, mutta ne palvelivat kaikkia asukasryhmiä tai kohdistuivat erityisryhmiin. 60 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Kuntiin on syntynyt viime vuosina paljon tehostettua palveluasumista. Vanhuspalvelura- kennetta on kevennetty ympäri maata, jolloin laitoshoidon (terveyskeskusten pitkäaikais- paikat ja vanhankodit) osuus on laskenut ja sitä on korvannut osittain palveluasuminen. Laitoshoidon väheneminen on jatkunut 2010-luvun (Sotkanet 2018). Samanaikaisesti lai- toshoidon ja tehostetun palveluasumisen kattavuus yhdessä on laskenut 75-vuotiaiden ja vanhempien ihmisten ikäluokassa ja sen oletetaan laskevan edelleen kansallisesti. Vaikka paikkojen määrä on hieman noussut, on niiden suhteellinen osuus 75+ ikäluokasta laske- nut huomattavasti, sillä tämän ikäryhmän koko on samanaikaisesti kasvanut. Tällä hetkellä koko maassa on huomattavasti tyhjiä paikkoja tehostetussa palveluasumisessa, erityisesti vapaarahoitteisissa palvelutaloissa. Suomen ympäristökeskus teki skenaariolaskelman paikkojen tarpeesta oletuksella, että 6 prosenttia yli 75-vuotiaiden ikäryhmästä tarvitsee laitoshoitoa tai tehostettua palve- luasumista vuonna 2030 (Helminen ym. 2017). Laskelman perusteella tehostetun pal- veluasumisen määrää ei ole tarpeen juuri lisätä, vaikka ikääntyneiden määrä kunnissa kasvaakin paljon. Nykyisistä kuntayhtymistä useat ovat esittäneet tavoitteekseen nostaa yli 75-vuotiaiden kotona asumisen osuuden noin 94 prosenttiin 2020-luvun alkupuolella. Vuoden 2017 lopussa tämä osuus oli yli 91 prosenttia kansallisesti. Kun laitoshoidon ja tehostetun palveluasumisen kattavuutta vähennetään, tarvitaan lisää ikääntyneille sopivia asuntoja tavallisessa asuntokannassa, myös ARA-kannassa. Selvityk- sen kohdekunnissa Ikääntyneiden asuntojen kysyntä on kasvanut, mutta asuntoja kysy- tään silti vähän. Kuntien ARA-asunnot ovat osa kuntien koko asuntokantaa ja ikääntyneillä on muitakin mahdollisuuksia valita asunto. Pienillä paikkakunnilla kuntien omistamat ARA-vuokratalot ovat kuitenkin usein ainoat rivi- tai kerrostalokohteet. Kyselyssä tuli esille, että mikäli kunta on tehnyt korjauksia vuokrataloihin ikääntynei- den asumisen näkökulmasta, on asukkaita saatu hyvin ja kysyntää on ilmennyt. Kuntien ARA-asunnot ovat kilpailutilanteessa muuhun asumiseen nähden. Ikääntyneiden mää- rän kasvu, piilevä kysyntä ja tarve löytää asukkaita kuitenkin lisäävät asumisen ratkaisujen kehittämisen tarvetta ja ikääntyneiden asuntojen tarvetta. Kunnissa kaivataan tehostetun palveluasumisen ja nykyisen kotona asumisen välimuotoja. Näiden tarve on kasvava, jotta voidaan hallita tehostetun palveluasumisen määrää sekä parantaa ikääntyneiden kotona asumisen edellytyksiä. Tarvitaan erilaisia tuetun ja yhtei- söllisen asumisen muotoja. Asuntoja korjaamalla, erilaisilla asumisen ratkaisuilla (palvelu- korttelit, -keskukset jne.) ja koti- ja tukipalveluilla voidaan tätä tarvetta paikata. Vähenevän väestön paikkakunnilla korostuu asuntojen korjaaminen ikääntyneiden käyttöön soveltu- vaksi, koska uudisrakentamisen tarvetta ei juuri ole. 61 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Kyselyssä ja haastatteluissa tuli ilmi, että kunnat ovat tehneet asuntojen kunnostustoimen- piteitä ja esteettömyyskorjauksia tapauskohtaisesti. Kun on ollut tarve muuttaa asuntoa ikääntyneen tarpeeseen, niin näin on tehty. Kokonaisvaltaisemmin ikääntyneiden asun- toja on toteutettu vain niukasti. Puolet kunnista arvioi, että kuntien omistamilla ARA-asun- noilla voisi olla kohtalainen tai merkittävä rooli ikääntyneiden asumisessa. Toinen puoli arvioi, että rooli on vähäinen tai sitä ei ole. 4.2 Palvelukeskus Kehämallitarkastelun avulla asukkaat ja asunnot liitetään tiiviimmäksi osaksi palvelujärjes- telmää. Kehämalli muodostuu keskuksesta, sitä ympäröivästä asutuksesta ja tarjottavista palveluista. Keskus voi olla esimerkiksi ikääntyneiden palvelu- ja päiväkeskukset. Keskuk- sena voi toimia myös yksityisen tahon palvelukeskus/-talo tai kolmannen sektorin ylläpi- tämä paikka tai näiden yhdistelmä. Keskus voi sijaita myös ostoskeskuksessa tai kauppojen yhteydessä. Ikääntyneille tarkoitettuja palvelu- ja päiväkeskuksia on syntynyt kuntiin varsin paljon. Näissä yhteisten toimintojen ja yhteisöllisyyden edistäminen sekä palvelujen tarjonta ovat tehokasta, koska riittävää palvelujen kysyntää syntyy. Yhteistilat asuintaloissa vaativat melko suuren asuinkohteen, jotta tila olisi kannattava. Asuinrakennuksissa olevat yhteis- tilat ovat lähinnä kerhotilatyyppisiä, joissa voidaan tavata ja harrastaa pienimuotoista toi- mintaa. Jotta palvelu- ja päiväkeskus toimii hyvin, tulee sen sijaita keskellä taajamaa. Keskuksen on sijaittava myös hyvin kulkuyhteyksien äärellä, jotta sen saavutettavuus hyvä. Keskuksen on oltava kooltaan kohtuullisen suuri, jotta sen toiminnassa voidaan saavuttaa riittäviä mitta- kaavaetuja (esim. ravintolatoiminta). Keskuksen lähistöllä asuu toimintakyvyltään erilaisia ikäihmisiä, jotka ovat vuorovaikutuksessa sekä keskuksen kautta että suoraan toistensa kanssa. Myös heidän palveluidensa tarve vaihtelee päivittäisestä harvempaan toimintaky- vyn ja elämäntilanteen mukaan. Palvelukeskuksen tai muun yhteistilan päivätoiminta on yhteistä toimintaa, mikä tukee ikääntyneen kotona selviytymistä ja omatoimisuutta sekä on ennaltaehkäisevää ja kun- touttavaa. Se voi sisältää tukea, hoitoa, kuntoutusta ja viriketoimintaa. Lisäksi siihen kuu- luu mahdollisuus toimia yhdessä ja harrastaa sekä tavata muita ihmisiä. Nämä kuuluvat ikääntyneen hyvään elämään. Toiminta antaa myös omaistaan kotona hoitavalle mahdolli- suuden lepoon ja omaan vapaa-aikaan. (Lindahl 2012.) 62 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Palvelu- keskus Palvelu- asuntoja Tavallisia asuntoja Seniori- taloja Ikääntyneiden asuntoja tavallisessa kannassa - Esimerkkejä palveluista Palvelukeskus - ruokailu - harrastus - terveyspalvelut - liikunta, kuntoutus Kotiin tuotavat palvelut - ateriapalvelut - kotihoito - siivous- ja asiointipalvelut - tuki- ja turvapalvelut Digitaaliset palvelut - keskustelut - toimintaohjeet - neuvontapalvelut - terveydentilan mittaus ja seuranta Kuva 19. Kehämallin rakenne. Palvelukeskuksen palvelut liittyvät usein ruokailuun, kuntoutukseen ja terveyspalveluihin. Keskus toimii myös sosiaalisena paikkana, jossa ihmiset kohtaavat ruokaillessaan ja osal- listuessaan aktiviteetteihin. Se tarjoaa ateria- ja kahvilapalveluja, hyvinvointipalveluja sekä erilaisia harraste- ja kulttuuripalveluja kaikille asiakkaille. Lisäksi keskus voi toimia huo- nokuntoisten asiakkaiden palvelupisteenä: siellä voidaan esimerkiksi käydä saunomassa ja kuntoutuksessa tai siellä voidaan järjestää muistitapahtumia. Palvelukeskus voi toimia myös asiointipisteenä muissa palveluissa. Keskuksessa on tiloja, jotka soveltuvat omaeh- toisen kerho- ja harrastustoiminnan tarpeisiin. Digitaalisten palveluiden merkitys on kasvanut viime vuosina myös iäkkään väestön kes- kuudessa. Osa ikääntyneille tarjottavista palveluista voi olla myös digitaalisia, eivätkä ne edellytä fyysistä kontaktia palvelun tarjoajaan. Ikääntyneiden valmiudet tietokoneen ja internetin käyttöön ovat huomattavasti paremmat kuin vielä jokin aika sitten. Digitaaliset palvelut eivät silti poista fyysisten palveluiden tarvetta kokonaan eikä sosiaalista aspektia kanssakäymisestä (Ympäristöministeriö, 2017). 63 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 4.3 Yhteistilat Usein ikääntyneiden asumisen yhteisten palveluiden ja toiminnan puutteeksi ilmoitetaan yhteistilojen vähyys. Ongelma on erikoinen, sillä samaan aikaan yhteistiloja on yleensä tar- jolla runsaasti. Suurimpana ongelmana on kuitenkin pidetty yhteistiloista aiheutuvia kus- tannuksia. Kuka maksaa ylläpidon, siivouksen ja tarvittavat korjaustoimenpiteet. Yhteisti- loja ollaan valmiita rakentamaan, mutta kysymys on usein ylläpidon kustannuksista, joita kaikki eivät ole valmiita maksamaan. (Tuokkola ym. 2016.) Kyselyn perusteella kuntien omistamissa ARA-vuokrataloissa yhteistiloja on käytössä noin 35 prosentilla. Haastatteluissa yhteistilojen kehittämistä ei nähty järkevänä, juuri Tuokko- lankin ym. mainitsemien kustannusten takia. Lisäksi yhteen taloon liittyvä yhteistila näh- tiin toiminnan kannalta liian pienenä. Yleisemmin yhteistoimintaa järjestetään asuintilojen sijasta erillisissä päivä- ja palvelu- keskuksissa, johon myös kunnan muut asukkaat ovat tervetulleita. Tämä tapa on koettu parhaimmaksi käytännössä. Toiminnan toteuttaminen on tällöin kustannustehokasta ja tarjonta monipuolista. Myös riittävä kysyntä on helpompi saavuttaa keskitetyllä toimin- nalla. Lähes kaikissa kyselyn kunnissa oli palvelu- ja päiväkeskustoimintaa. Tämä toiminta vähentää asuintalojen yhteistilojen tarvetta. Selvityksen kunnista yhdellä kunnalla on kerrostalon yhteistilassa toimintaa, jota ohjaa asukasneuvoja. Myös muissa kohteissa on yhteistiloja, mutta ne ovat kerhotiloja, joissa yhteistoimintaa ei voida kovin paljon järjestää. Yhteistilojen käyttöä ja korjaamista kannattaa suunnitella asukkaiden tarpeiden ja toivei- den sekä tilojen kapasiteetin ja muun palvelutarjonnan perusteella. Talokohtaisissa kerho- tai vastaavissa tiloissa voidaan järjestää asukkaiden yhteisiä tapaamisia ja virkistystoimin- taa, mikä lisää etenkin ikääntyneiden asukkaiden viihtymistä ja hyvinvointia. Haapajärven esimerkki osoittaa, että myös asuintalon yhteistiloissa voidaan järjestää onnistuneesti toimintaa. Haapajärvellä perustettiin kiinteistössä olevaan isoon huoneistoon toiminta- tupa Virikevintti, jossa talon asukkaille ja alueen muille ikäihmisille tarkoitettua virkistys- toimintaa toteutetaan. Tavoitteena oli houkutelle ikääntynyttä väestöä asukkaiksi ja lisätä asukkaiden viihtyvyyttä, sillä osa heistä ei terveydentilan takia päässyt lähtemään muualle. Yhtiö tarjosi toiminnalle tilat ja kalusteita. Nyt toiminta on omaehtoista ja toimintakulut katetaan vapaaehtoisilla kahvimaksuilla. Lähes kaikissa kohteissa on asukkaiden käytössä oleva yhteinen sauna, joiden esteet- tömyyttä oli parannettu. Tehtyjä esteettömyyskorjauksia ovat olleet ovien levennykset, tukikaiteet, madalletut laudeaskelmat ja pyörätuolitila löylyhuoneessa. Usein saunatilan yhteydessä on pieni yhteinen kerhotila. 64 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Olemassa olevien yhteistilojen käyttömäärät riippuvat paljon siitä, miten ja kuka toimintaa on valmis järjestämään. Valtaosa ikääntyneille suunnatuista kerhoista ja muusta yhteistoi- minnasta on omaehtoista, jolloin osallistujat hoitavat itsenäisesti toiminnan järjestämisen. Kuitenkaan toiminnasta ei yleensä oltu valmiita ottamaan vastuuta vaan painotettiin, että siinä olisi hyvä olla mukana myös ulkopuolinen vetäjä. Tämä on tärkeää etenkin toimin- nan alkuvaiheessa, jolloin kunta tai vuokrataloyhtiö voi tukea toimintaa, mutta sen vakiin- tuessa tekeminen voi muuttua asukkaiden vetämäksi. (Tuokkola ym. 2016.) 65 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 5 Ikääntyneiden asumisen kehittäminen kunnissa Ikääntyneiden asumisen ja asumisen palveluiden toimijaverkko on laaja. Maakuntauudistuksen myötä toimijoiden määrä kasvaa ja yhteistyön merkitys korostuu. Ikääntyneiden asumisen ratkaisujen ja palvelujen toteuttamisessa keskeistä on tarkastella asiaa kokonaisvaltaisesti ja pitkäjänteisesti. Ikääntyneiden asumisen ja palvelujen koko- naisuus kohdistuu kunnassa useampaan hallinnonalaan ja toimintaan. Organisaatiot myös budjetoivat erikseen, jolloin toimet voivat olla kokonaistavoitteen näkökulmasta ristiriitai- sia. Palvelumallin kehittäminen ja toteuttaminen vaatii yhteistyötä ja innovatiivisuutta. Toi- miessaan se luo asukkailleen sosiaalista yhteenkuuluvuutta, turvallisuutta ja mahdollisuu- den yhteisölliseen toimintaan sekä ennen kaikkea tukee hyvää kotona asumista. Parhaim- millaan järjestelmä voi luoda kannattavaa liiketoimintaa ja säästää julkisen sektorin kus- tannuksia toimivien palvelujen ja hyvän asumisen muodossa. 5.1 Yhteistyö ikääntyneiden asumisessa ja palveluissa Kunnan vuokra-asunnoista vastaa joko asuntotoimi tai kuntakonserniin kuuluva vuokra- taloyhtiö. Tekninen toimi vastaa yleisesti kunnan kiinteistöistä ja korjaustoimenpiteistä. Kunnan sosiaali- ja terveystoimessa ovat sosiaali- ja terveyspalvelut ml. vanhuspalvelut. Vanhuspalvelut koostuvat asumispalveluista, kotihoidosta, päivätoiminnasta, palveluasu- misesta ja laitoshoidosta. Sosiaali- ja terveyspalveluilla on keskeinen rooli asumisen tuke- misessa, mutta myös sote-toimialan sisällä on monta toimijaa vanhuspalveluiden lisäksi, kuten asumisneuvonta ja terveyspalvelut. Asumiseen, elinoloihin ja palveluihin vaikuttaa lähes koko kunnan organisaatio. 66 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Asumiseen liittyy lisäksi suuri joukko yksityisiä ja kolmannen sektorin toimijoita. Ne tuot- tavat palveluja ja ovat myös kehittämässä toimintaa. Kunnat käyttävät yksityisiä toimijoita esimerkiksi korjausrakentamisessa, kiinteistönpidossa sekä sosiaali- ja terveyspalveluiden tuottajina. Laaja toimijaverkko tulee huomioida asumiseen ja asumispalveluihin liittyvässä yhteistyössä. Ikääntyneiden asumisen nostaminen kunnan strategiselle tasolle Ikääntyneiden asuminen tulisi ottaa vahvemmin osaksi kunnan strategiatyötä. Tarvi- taan selkeä suunnitelma ikääntyneen väestön tukemiseksi niin asuntojen kuin palvelui- den osalta (vrt. vanhuspalvelulain 5 §), jossa useiden kunnan hallinnonalojen tulee olla mukana. Ikääntyneiden palveluverkon suunnittelu tukee pitkäjänteistä toimintaa, jossa keskeisenä osana ikääntyneiden asuminen, asuntojen korjaaminen, asuntotarpeen arviointi sekä asu- mista tukevat palvelut. Etenkin pienissä ja väestöltään vähenevissä kunnissa ARA-kannan hyödyntäminen ja kehittäminen on tärkeää tehokkaan resurssien käytön kannalta. Väes- töltään vähenevissä kunnissa kunnan hallinnonalojen ja vuokrataloyhtiön välisen yhteis- työn tulisi osaltaan edistää kuntien omistamien ARA-asuntojen kilpailukykyä ja ominai- suuksia ikääntyneiden asumisessa. Kunnissa tulee laatia suunnitelma ikääntyneiden asumisesta ja palveluista yhdessä sote-toimijoiden kanssa. ARA-asuntokannan arviointi ja kehittämissuunnitelma Osana kunnan ikääntyneiden asumisen ja palvelujen suunnitelmaa arvioidaan ja ennakoi- daan ikääntyneiden asumistarpeita ja kuntien ARA-vuokra-asuntojen roolia asuntotarjon- nassa. Tämän pohjalta laaditaan ARA-asuntokannan kehittämissuunnitelma sitä koske- vasta tarjonnasta, profiilista ja korjaustarpeista. Suunnitelman perusteella haetaan yhteistyössä ARAn ja Valtiokonttorin kanssa ratkaisuja rahoitukseen ja toteutukseen. Siihen liittyvät purkamisen ja peruskorjaamisen avustukset sekä mahdolliset helpotukset nykyisiin rajoituksiin. 67 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 5.2 Kunnan, mahdollisen maakuntahallinnon ja valtion roolit Tällä hetkellä kunnan rooli kotona asumista tukevien sosiaali- ja terveyspalvelujen järjestä- misessä on iso. Jatkossa kotona asumista tukevien sosiaali- ja terveyspalvelujen ja tehos- tetun palveluasumisen järjestämis- ja suunnitteluvastuu siirtynee maakuntaan. Kunnilla ei siten olisi enää mahdollisuutta päättää alueensa sote-palveluista. Asumisen ja asuinympä- ristöjen asiat jäävät edelleen kuntien tehtäväksi. Samoin kuntiin jäävät kaavoitus ja maan- käyttöasiat. Nykyiset yhteistyötoimet ja -tarpeet kunnan sisällä siirtyvät jatkossa kunnan ja maakunnan välisiksi. Näin kuntien rooli tulevassa maakuntauudistuksessa muuttuu mer- kittävästi. Kunnan lisäksi tällä hetkellä sosiaali- ja terveyspalveluita tuotetaan myös alueellisten kun- tayhtymien ja sairaanhoitopiiriin toimesta. Sairaanhoitopiirin vastuulla on erikoissairaan- hoidon järjestäminen. Myös nämä tarjoavat ikääntyneille kotona asumista tukevia palve- luja jo nyt. Maakuntien ja kuntien tulevaa yhteistyötä ikääntyneiden ja erityisryhmien asumisessa ja tehostetussa palveluasumisessa on kuvattu muun muassa Valtioneuvoston raportissa (Val- tioneuvosto 2018). Yhteistyö muuttuu merkittävästi mahdollisesti tulevassa maakuntamallissa, jolloin yhteis- työtarpeet siirtyvät maakunnan ja kuntien välisiksi. Silloin yhteistyön merkitys korostuu ja kokonaisuuden organisatorinen kokoaminen ei ole enää mahdollista siten kuin kunnan sisällä olisi. Kuntien rooli muuttuu merkittävästi ja se korostuu asuinolojen tavoitteiden edistämisessä. Tulevassa maakuntamallissa toimintamallit ovat nykytilanteeseen verrattuna monimut- kaisempia, sillä maakunnassa on useita kuntia, jotka toteuttavat asumisen ja asuinympä- ristöjen suunnittelua kukin omalla tavallaan ja omista lähtökohdistaan. Maakunnallisella sote-organisaation tulee rakentaa selkeitä yhteistyörakenteita ja toimintatapoja kuntien ja muiden toimijoiden kanssa. Selvityksen haastatteluissa nähtiin hyvänä, että maakunta suurempana toimijana voi kil- pailuttaa parempia ja laajempia palveluja, joita kunta ei yksittäisenä toimijana olisi pysty- nyt tekemään. Toisaalta päätösvallan siirtyminen kauas herätti huolta yhteistyön toimivuu- desta ja kunnan mahdollisten erityistarpeiden huomioimisesta. Palvelujen keskittyminen alueen suurimpiin kuntiin nähtiin myös huolena. Huoli heijastuu myös asuntojen korjaa- miseen ja kehittämiseen, niin yleisesti kuin ikääntyneiden tarpeisiin. Investointeja ei tehdä, koska asuntojen hyödyntäminen osana palveluverkostoa on osin epäselvää auki olevan uudistuksen takia. 68 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Kuntien toimintaa ohjaavat valtion aluehallinto, keskushallinto ja muut viranomaistahot. Valtakunnallisesti asumista ohjaa ympäristöministeriö ja palveluita sosiaali- ja terveys- ministeriö. Valtion tukeman asuntotuotannon toteuttamisessa sekä myös korjaamisessa ja purkamisessa rahoittaa ja avustaa ARA. Se vastaa valtion tuen myöntämisestä vuok- ra-asuntojen rakentamiseen ja perusparantamiseen. Kela tukee suoraan asukkaita talou- dellisesti asumistuen kautta ja on siten osaltaan mahdollistamassa kotona asumista. Näi- den toimijoiden roolit säilyvät jatkossakin vahvana. 69 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 6 Yhteenveto ja tulokset Kuntien omistamien ARA-vuokra-asuntojen korjaaminen ikääntyneiden tarpeisiin on ollut enemmän yksittäistä kuin suunnitelmallista toimintaa. Pienissä kunnissa tarvitaan ikääntyneille sopivaa asumista, sillä moni haja-asutusalueella asuva haluaa muuttaa taajamaan. Tällä hetkellä Suomessa on noin puoli miljoonaa yli 75-vuotiasta. Tämän ikäluokan määrä tulee lähes kaksinkertaistumaan vuoteen 2040 mennessä. Tilastokeskuksen väestöennus- teen mukaan yli 75-vuotiaat ovat ainoa kasvava ikäryhmä seuraavina vuosikymmeninä. Väestöltään vähenevissä kunnissa muutos on keskimääräistä suurempi. Yli 75-vuotiaiden määrän kasvu on kiivainta vuosina 2020–2025, kun suuret ikäluokat ikääntyvät. Vuonna 2017 yli 75-vuotiaiden osuus väestöstä oli noin 9 prosenttia. Ennusteiden mukaan vas- taava luku tulee olemaan noin 16 prosenttia vuonna 2040. Maassamme on noin 370 000 käyttö- ja luovutusrajoitusten alaista ARA-vuokra-asuntoa. Näistä kuntien vuokrataloyhtiöt omistavat noin 220 000 asuntoa; ne ovatkin suurin yksit- täinen ARA-asuntojen omistajataho noin 60 prosentin osuudella kaikista ARA-asunnoista. Lisäksi kuntien vuokrataloyhtiöt omistavat käyttö- ja luovutusrajoituksista vapautuneita ARA-asuntoja. ARA-vuokra-asuntoja on paljon tyhjillään väestöltään vähenevissä kunnissa. Näiden asuntojen käyttöasteen lisääminen korjaamalla niitä kasvavan ikääntyvän väestön tarpeisiin on edullista sekä kuntien, vuokrataloyhtiöiden että kansantalouden näkökul- masta. ARA-kantaa on korjattu melko hyvin Kunnissa on tehty ARA-vuokratalojen korjaustoimenpiteitä varsin paljon. Korjaukset ovat olleet pääosin pienehköjä tai kohdistuneet yksittäisiin asuntoihin tai toimenpiteisiin. Peruskorjauksiakin oli tehty paljon – osa oli ollut asuntokohtaisia peruskorjaukseen liitty- viä yksittäisiä korjaustoimenpiteitä ja osa laajoja koko kiinteistöön kohdistuvia taloteknisiä 70 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 ja rakenteellisia peruskorjauksia. ARA-kanta on kunnissa vielä melko nuorta, pääosin 1970–1990-luvulla rakennettua, joten talot eivät ole vielä kaikki tulleet peruskorjausikään. Huoneistokorjauksia oli tehty usein peruskorjausten tai muiden pienten korjaustoimenpi- teiden yhteydessä tai erillisesti. Huoneistokorjauksissa on uusittu asuntojen pintoja sekä keittiöitä sekä wc- ja pesutiloja. Muutamassa kunnassa on pilkottu isoja asuntoja pienem- miksi. ARA-kannan vajaakäyttö kohdistuu erityisesti suuriin kolmioihin ja kaksioihin sekä perheasuntoihin, kun taas vastaavasti suurin kysyntä kohdistuu yksiöihin. ARA-vuokra-asuntojen korjausta ei ollut kunnissa kohdistettu erityisesti vain ikääntynei- den tarpeisiin, vaan korjauksissa on otettu huomioon lisäksi muut asuntokunnat. Kunnilla ei esimerkiksi ollut halua muuttaa kaikkia tilavia asuntoja pienemmiksi asunnoiksi, jotta mahdollisuus tarjota perheasuntoja säilyy. Korjausten rahoitus oli järjestetty pääosin muuta kautta kuin ARAn myöntämällä korkotu- kilainalla. Muun rahoituksen käyttöä perusteltiin sillä, että käyttö- ja luovutusrajoitusten ei ole haluttu jatkuvan, sillä se rajoittaisi kohteen muita kehittämisvaihtoehtoja tai kohteen myyntiä tulevaisuudessa. Toisaalta korjaustoimenpiteet olivat yleensä pieniä, jolloin oma rahoitus oli riittävä. 2000-luvulle tultaessa kuntien ARA-kantaa koskeva korjausaktiivisuus on kasvanut mer- kittävästi. Tätä selittää eniten asuntokannan vanheneminen ja 1970–1980-lukujen asunto- kannan tuleminen korjausikään. Vuosituhannen alkupuolella korjaustoimia oli tehnyt noin joka kolmas vastaaja, kun viime vuosina noin 80 prosenttia vastaajista oli tehnyt korjauk- sia. Esteettömyyttä on parannettu pienin toimenpitein Tavallisimpia asuntojen esteettömyyden parantamistoimenpiteitä olivat kynnysten pois- tot sekä tukikahvojen asennus etenkin pesutiloihin. Asuntojen esteettömyyskorjauksissa huomiota oli kiinnitetty myös lattiamateriaaleihin, luiskakynnyksiin, oviaukkoihin, pesu- ja wc-tilojen esteettömyyteen sekä keittiön kodinkoneiden sijoitteluun. Rakennuksen yleisten tilojen esteettömyyttä kuntien vuokrataloyhtiöiden kannassa oli parannettu jälkiasentamalla hissi, käsijohteita kulkuväylille sekä rakentamalla ulko-oven edustalle luiska. Myös yhteisiä saunatiloja oli esteettömyyskorjattu. Ulko-alueiden esteet- tömyyttä oli parannettu esimerkiksi piha-alueen ja jätekatoksen valaistusta lisäämällä. Hissien jälkiasennusta oli toistaiseksi tehty melko vähän, vaikka ARA myöntää avustusta hissien jälkiasennuksia varten. 71 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Tässä raportissa on esitelty vaihtoehtoja esteettömyyden parantamiseksi erilaisissa asun- noissa, jotka edustavat yleisimpiä pohjaratkaisuja ARA-kannassa. Vastaavanlaisia esteettö- myyskorjauksia on tehtävissä pohjaratkaisuiltaan erilaisiinkin asuntoihin. Kyselyn vastaa- jien kokemusten mukaan jo pienillä ja edullisilla esteettömyyskorjauksilla parannettiin asukastyytyväisyyttä, asukkaiden turvallisuudentunnetta ja tuettiin asukkaiden kotona asumista. Korjaustoimenpiteiden kannattavuuden arviointia ei voida tehdä pelkästään taloudellisin perustein, koska kaikki hyödyt eivät ole rahassa mitattavissa. Selvityksen mukaan kuntien suunnitelmat ARA-kannan kehittämisen suhteen ovat laajat. Tulevista korjaustoimenpiteistä kuntien vuokrataloyhtiöiden edustajat nostivat esille eri- tyisesti talotekniset peruskorjaukset (58 prosenttia vastaajista) ja esteettömyyskorjaukset (38 prosenttia vastaajista). Hissien jälkiasennusta suunniteltiin 15 prosentissa vastaajakun- nista. Hissin puuttuminen nähtiin merkittäväksi esteeksi, mikä tekee hyvän esteettömyy- den toteuttamisen monesti mahdottomaksi. Lisäksi yli kaksi kolmasosaa vastaajista suun- nitteli joidenkin kohteiden purkamista. Näissä kunnissa arvioitiin purkamisen kohdistuvan hieman vajaaseen kymmeneen prosenttiin asuntokannasta. Korjaustoimenpiteet ovat lisänneet vuokrattavuutta ja edistäneet ikääntyneiden asumista Monesti melko pienet korjaukset tekevät asunnosta ikääntyneelle paremmin sopivan. Näiden korjausten hyöty on selvityksen perusteella ollut merkittävä. Korjauksia oli tehty usein myös suoraan tapauskohtaisesti asukkaan tarpeiden perusteella, jolloin hyöty koh- distuu suoraan asukkaalle. Korjaustoimenpiteiden jälkeen asuntojen käyttöasteet ovat parantuneet. Erityisesti esteettömiksi korjatut ja pilkotut asunnot on saatu hyvin vuokrat- tua. Vaikka hissin jälkiasentaminen on kallis yksittäinen toimenpide, on se hyvin keskeinen koko talon esteettömyyden kannalta. Esteettömyyskorjausten ja teknisten peruskorjaus- ten yhteydessä on tehty myös huoneistojen pintojen uusimisia, jotka ovat parantaneet kohteiden kiinnostavuutta ja asukastyytyväisyyttä. Suurten asuntojen muutostarve pienemmiksi on tunnistettu kunnissa hyvin. Asuntojen pienentäminen koettiin hyväksi ratkaisuksi. Asuntojen pienentäminen ei ollut korjauksiin itsessään johtanut syy, vaan sitä tehtiin tavallisesti peruskorjausten yhteydessä. Asuntojen pilkkominen ei palvele vain ikääntyneitä asukkaita, vaan muitakin asukkaita, sillä asunto- kuntien koko on pienentynyt yleisesti ja siksi pienten asuntojen kysyntä on aiempaa suu- rempaa. Sopivien asuntojen tarjonnan lisäämisellä on saatu myös lisättyä kysyntää. Ikääntyneiden asuntokysyntä kunnan vuokra-asuntoihin on ollut pientä, eikä erityistä kysyntäpainetta selvityksessä tullut esille. Tehdyt korjaustoimenpiteet ovat lisänneet ikääntyneille sopivien 72 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 asuntojen tarjontaa ja näihin asuntoihin onkin löytynyt asukkaita. Vaikka suurta näky- vää kysyntäpainetta ei kunnissa siis olekaan ollut, piilevää kysyntää näyttää olleen, koska halukkuus muuttaa sopiviin esteettömiin asuntoihin on kasvanut. Haapajärvellä oli samoja ongelmia kuin monilla muilla kunnilla, sillä ARA-kannan käyt- töaste oli heikko. Vajaakäytössä oli erityisesti isoja asuntoja. Kunnan ARA-asuntoja hallin- noiva vuokrataloyhtiö teki strategisen linjanmuutoksen kehittää ikääntyneille tarjottavia asuntoja. Keskeisenä tavoitteena oli saada lisää asukkaita ja talon käyttöaste korkeam- maksi. Asuntojen kehittäminen piti sisällään laajan näkökulman asuntojen ja palvelujen kehityksestä eikä koskenut pelkästään asuntojen korjaamista. Ikääntyneille haluttiin järjes- tää esteettömän asumisen lisäksi kotipalveluja ja viriketoimintaa. Kotihoidossa käynnistet- tiin uusi hoidon porrastuksen muoto eli tehostettu kotihoito ja kiinteistöön ohjattiin tätä palvelua tarvitsevia asukkaita. Kiinteistön kehityshankkeen jälkeen asukastyytyväisyys on ollut korkea ja asukkaat ovat mainostaneet asuntoja tutuilleen. Yhteistilojen korjaamista tulee tarkastella asukkaiden tarpeiden ja tilojen kapasiteetin sekä muun palvelutarjonnan perusteella. Yhteistilojen käyttö palvelu- ja virkistystoiminnassa lisää ikääntyneiden asukkaiden viihtyvyyttä. Mikäli asuintalojen läheisyydessä on keskitet- tyä palvelutoimintaa kannattaa yhteistoiminta suunnata sinne. Ikääntyneiden asumisen kokonaisuuteen tarvitaan lisää suunnitelmallisuutta Kunnissa ollaan selvityksen perusteella hyvin tietoisia demografisesta kehityksestä, ikään- tyneiden määrästä ja kasvusta tulevina vuosina. Ikääntyneille kotiin vietäviä palveluja on laajasti käytössä, mutta ikääntyneiden tavallisen asumisen kehittämiseen ei oltu varau- duttu kovinkaan suunnitelmallisesti. Ikääntyneiden asuminen tulisi nostaa kunnissa nykyistä tärkeämmälle strategiselle tasolle. Kunnissa tarvitaan selkeä suunnitelma ikääntyneen väestön tukemiseksi niin asuntojen kuin palvelujen osalta. Ikääntyneiden asumista ja palveluja tulee tarkastella kokonaisuu- tena eikä erillisesti, jotta asumisen ja palveluiden kustannukset sekä hyödyt pystytään arvioimaan kokonaisvaltaisesti. Ikääntyneiden asumisen kehittämisessä tulee olla kunnan vuokrataloyhtiön lisäksi mukana kunnan eri hallinnonaloja, kuten kunnan sosiaali- ja ter- veystoimi sekä asunto- ja tekninen toimi. Näiden toimijoiden keskinäiseen yhteistyöhön tulee panostaa. Tulevaisuudessa maakuntahallinnon/soten toteutuessa maakunnan, kun- nan ja kunnan vuokrataloyhtiön yhteistyö ikääntyneiden asumisessa on myös tärkeää. Ikääntyneiden osalta palveluverkon suunnittelun ja kehittämisen keskeisessä osassa ovat ikääntyneiden asuminen, asuntojen korjaaminen, asuntotarpeen arviointi sekä asu- mista tukevien palveluiden suunnittelu ja tuottaminen. Palvelujen lähellä tavallisessa 73 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 asuntokannassa tulisi olla ikääntyneille tarkoitettuja esteettömiä asuntoja, joihin tarjotaan kotipalveluja ja joiden asukkaat voivat käyttää lähistöllä mahdollisesti olevan palvelukes- kuksen palveluja. ARA-asuntojen merkitys on suuri asuntokannan mukauttamisessa tulevia tarpeita vastaavaksi Kotona asumisen turvaamiseksi tarvitaan monenlaisia asumisratkaisuja. Esteettömän asu- misen edellytyksiä pystytään parantamaan jo varsin pienillä korjaustoimenpiteillä. Tarjo- amalla ja kehittämällä enemmän ikääntyneille sopivia asuntoja, kunnilla olisi mahdollisuus saada ikääntyneitä asukkaita siirtymään ARA-vuokrataloihin etenkin haja-asutusalueelta. Asuntojen kehittäminen mahdollistaa kotona asumisen pidempään ja säästää tehostetun palveluasumisen kustannuksia. Kiinteistön keskeinen sijainti takaa paremman palvelutar- jonnan asukkaalle ja parantaa kunnan tarjoamien palveluiden kustannustehokkuutta. Pienet korjaustoimenpiteet kannattaa kohdistaa uusimpiin taloihin ja peruskorjaukset sijainniltaan hyviin kohteisiin. Pienet esteettömyyskorjaukset ovat kustannuksiltaan edulli- sia, mutta edistävät kuitenkin huomattavasti asumismahdollisuuksia. Laajat peruskorjauk- set ja hissien jälkiasennus ovat kohteelle suuria kustannuksia, mutta keskeisellä sijainnilla olevan kohteen peruskorjaaminen ja sen yhteydessä esteettömyyden parantaminen ja mahdolliset asuntojen pilkkomiset nostavat asuntojen kiinnostavuutta ja parantavat käyt- töastetta. Väestöltään vähenevissä kunnissa asuntojen tarve pienenee ja ARA-asuntokantaa joudu- taan siksi sopeuttamaan. Kaikkia kohteita ei kannata korjata, vaan niitä on myös purettava tai muutettava muuhun käyttöön. Korjaustoimenpiteitä suunnitellessa tulee tarkastella koko asuntokantaa, sen kuntoa, sijaintia ja tulevaa asuntotarvetta. Kuntien ARA-vuokra-asunnoilla on huomattava merkitys ikääntyneiden asumisessa eri- tyisesti väestöltään vähenevissä kunnissa, joissa muuta ikääntyneille sopivaa esteetöntä vuokra-asuntotarjontaa on vähemmän. Näissä kunnissa uudistuotanto ja yksityisten vuok- ra-asuntojen tarjonta on myös vähäistä, mikä vahvistaa kuntien vuokrataloyhtiöiden mer- kitystä ikääntyneiden asumisen kehittämisessä. ARA-vuokra-asunnot voivat olla tärkeä osa kuntien ikääntyneille tarjoamien palvelujen kokonaisuutta, kunhan tarjontaa, asumisen laatua ja asuntojen soveltuvuutta ikääntyneille edistetään. 74 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Avustus ARA-asuntokannan kehittämiseen ikääntyneiden tarpeisiin Valtio voisi edistää nykyisten toimien lisäksi kohdennetummin ikääntyneiden asumista väestöltään vähenevissä kunnissa. Selvityksen pohjalta ehdotetaan ARAlle uutta korjaus- avustusmuotoa kuntien kiinteistöyhtiöiden vuokratalojen korjaamiseksi ikääntyneen väestön asumiseen, esimerkiksi esteettömyyden, turvallisuuden ja yhteistilojen parantami- sen avulla. Avustuksen saaminen edellyttäisi, että kiinteistöyhtiössä laaditaan arvio yhtiön ARA-kannan tilanteesta ja korjaustarpeista sekä tältä pohjalta suunnitelma sitä koskeviksi toimenpiteiksi, erityisesti ikääntyneiden asumistarpeiden näkökulmasta. Avustus edistäisi selvityksessä esille tulleiden ARA-kantaa koskevien ongelmien vähentämistä ja tukisi valta- kunnallisia ja kuntien tavoitteita ikääntyneiden asumisessa. 75 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 Liite 1. ARA-kannan kehittämisen suhteen sata potentiaalisinta kuntaa 1 Kitee 168 35 Parikkala 130 69 Kuhmo 121 2 Rääkkylä 160 36 Karstula 129 70 Kauhajoki 120 3 Kemijärvi 159 37 Sievi 129 71 Joutsa 120 4 Enontekiö 156 38 Virrat 128 72 Nurmes 119 5 Kemi 155 39 Siikajoki 128 73 Kouvola 119 6 Hyrynsalmi 151 40 Pihtipudas 128 74 Kauhava 119 7 Suomussalmi 144 41 Pyhäjärvi 128 75 Lieksa 119 8 Luhanka 143 42 Juupajoki 127 76 Kannonkoski 118 9 Pelkosenniemi 142 43 Polvijärvi 127 77 Salla 118 10 Juva 142 44 Karvia 127 78 Pieksämäki 118 11 Kivijärvi 141 45 Viitasaari 127 79 Pielavesi 118 12 Raahe 139 46 Vaala 127 80 Kinnula 116 13 Puumala 138 47 Rantasalmi 126 81 Eura 116 14 Ilomantsi 138 48 Puolanka 126 82 Multia 116 15 Heinävesi 138 49 Kaskinen 126 83 Posio 116 16 Kemiönsaari 137 50 Tohmajärvi 125 84 Hirvensalmi 116 17 Ylitornio 135 51 Tuusniemi 125 85 Somero 116 18 Kangasniemi 135 52 Savonlinna 125 86 Outokumpu 116 19 Sulkava 135 53 Miehikkälä 124 87 Kustavi 115 20 Padasjoki 135 54 Tervola 124 88 Ähtäri 115 21 Kuhmoinen 135 55 Hankasalmi 123 89 Kihniö 115 22 Mänttä-Vilppula 134 56 Ruovesi 123 90 Kolari 115 23 Pello 134 57 Pomarkku 123 91 Pälkäne 115 24 Siikalatva 134 58 Humppila 123 92 Rautalampi 114 25 Juuka 133 59 Äänekoski 122 93 Kyyjärvi 114 26 Kärkölä 132 60 Ristijärvi 122 94 Veteli 114 27 Kokemäki 131 61 Kärsämäki 122 95 Salo 114 28 Karijoki 131 62 Tornio 122 96 Ikaalinen 114 29 Simo 131 63 Mäntyharju 122 97 Keitele 114 30 Teuva 131 64 Vimpeli 121 98 Kurikka 114 31 Tervo 130 65 Hanko 121 99 Lapua 113 32 Soini 130 66 Hailuoto 121 100 Pudasjärvi 113 33 Nakkila 130 67 Enonkoski 121 34 Rautjärvi 130 68 Jämsä 121 76 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN JULKAISUJA 2019:5 L Ä H T E E T ARA. 2018a. Väestö- ja asuntomarkkinatiedot kunnittain 2017. http://www.ara.fi/download/noname/%7BBF- 19D3FE-3203-405E-87E7-9DC75AB8128E%7D/137423 ARA 2018b. ARA-vuokra-asuntojen rakennuskanta ilman ASO-asuntoja. Julkaisematon tietokanta. Forecon Oy. 2018. Asuntotuotantotarvemallinnus. Julkaisematon laskentamallinnus. Friman, I., Huhtanen, P., Kess, J., Laitinen, E., Laurikainen, J., Maijala, J-P., Mäkelä P., Perähuhta M., Salo M., Tolvas, L., Virta, J., Seppälä, K., Suhonen, S.  2017. Kiinteistö- ja rakentamisalan keskeinen sanasto, versio 1.0. RAKLI ry. http://www.tsk.fi/tiedostot/pdf/kira-sanasto_v1.pdf Gramen, P., Kaleva, H., Kess, J., Kinnunen ,H., Kuoppala, T. 2012. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2. laitos. RAKLI ry. http://www.tsk.fi/tiedostot/pdf/Kiinteistoliiketoiminnan_sanasto2.pdf Haahtela, Y. & Kiiras, J. 2011. Talonrakennuksen kustannustieto. Haahtela-kehitys Oy. Helminen V., Vesala S., Rehunen A., Strandell A., Reimi P., Priha A. 2017. Ikääntyneiden asuinpaikat nyt ja tule- vaisuudessa. Suomen ympäristökeskus 20/2017. https://helda.helsinki.fi/handle/10138/195072 Isännöintiliitto. 2017. Putkiremonttibarometri 2017. Lindahl, E. 2012. Päivätoiminnan merkitys ikäihmisen hyvinvoinnille – Kyselytutkimus Kotipirtti ry:n päiväkes- kus Päiväpirtin asiakkaille. http://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2012053111121 Kaasalainen, T. 2015. Ikääntyvät asukkaat ja asunnot – Vaiheittaiset esteettömyysparannukset lähiökerrosta- loissa.  Tampereen teknillinen yliopisto. http://URN.fi/URN:NBN:fi:tty-201503121120 Kantinkoski, S. 2011. Palvelumallin tuotteistaminen. Laurea-ammattikorkeakoulu. http://urn.fi/URN:NBN:- fi:amk-2011121318221 Lamberg, R. 2016. Palvelutalo vuonna 2060? Tulevaisuuden ikääntyneen hyvä elämä. Laurea-ammattikorkea- koulu. http://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2016081613712. Mäki-Fränti, P. & Laukkanen, T. 2010. ARA-vuokratalokanta murroksessa, SY 24/2010. http://www.ym.fi/down- load/Uusi_lyhyt_korkotukimalli_pdf_1_mt/b55b8ff7-87e2-456a-8cfb-2cfc9ed3d39e/113151 Rakennustieto Oy. 2007. Esteetön rakennus ja ympäristö, Turvallinen toimia ja liikkua, Suunnitteluopas. Ra- kennustieto Oy. Rakennustieto Oy. 2017. Rakennusosien kustannuksia 2017. Rakennustieto Oy. Rakennustieto Oy. 2017. Korjausrakentamisen kustannuksia 2017. Rakennustieto Oy. Sotkanet 2018. Tilastotietoja suomalaisten terveydestä ja hyvinvoinnista. Terveyden ja hyvinvoinnin laitos. www.sotkanet.fi Tilastokeskus. 2015. Suomen virallinen tilasto (SVT): Väestöennuste. 2015. Helsinki. http://www.stat.fi/til/ vaenn/2015/vaenn_2015_2015-10-30_tie_001_fi.html Tilastokeskus. 2018a. Suomen virallinen tilasto (SVT): Väestöennuste..2018. Helsinki. http://www.stat.fi/til/ vaenn/2018/vaenn_2018_2018-11-16_tie_001_fi.html. Tilastokeskus. 2018b. Suomen virallinen tilasto (SVT): Väestörakenne. Helsinki: Tilastokeskus. http://www.stat. fi/til/vaerak/index.html Tilastokeskus. 2018c. Suomen virallinen tilasto (SVT): Asunnot ja asuinolot. Helsinki: Tilastokeskus. http:// www.stat.fi/til/asas/index.html Tilastokeskus. 2018d. Suomen virallinen tilasto (SVT): Osakeasuntojen hinnat. Helsinki: Tilastokeskus. http:// www.stat.fi/til/ashi/index.html Tuokkola K., Nieminen J., Konttajärvi T. 2016. Kotoa muiden seuraan. Ympäristöministeriön raportteja 14/2016. https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/handle/10024/64997 Tuppurainen, Y. (toim). 2006. Tulevaisuuden senioriasuminen (TSA) -hanke. Loppuraportti. Tuulaniemi, J. 2011. Palvelumuotoilu. Talentum. Valtioneuvosto. 2018. Maakuntien ja kuntien yhteistyö ikääntyneiden ja erityisryhmien asumisessa ja asumis- palveluissa. http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-287-522-8 Ympäristöministeriö. 2015. Uusi lyhyt korkotukimalli. Selvitysraportti Marraskuu 2015. Ympäristöministeriö. 2017. Asuntokannan ja asuinolojen kehittäminen kasvukeskusten ulkopuolella. Ympä- ristöministeriön raportteja 23/2017. http://julkaisut.valtioneuvosto.fi/bitstream/handle/10024/160268/ YMra_23_2017.pdf Ympäristöministeriö. 2018. Esteettömyys. Ympäristöministeriön ohje rakennuksen esteettömyydestä. http:// www.ym.fi/download/noname/%7BA2B183D6-3C10-40A3-AE1F-DB0898AAC3D8%7D/137003 Kuntien vuokrataloyhtiöiden asuntojen merkitys ikääntyneiden asumisessa on suuri varsinkin väestöltään vähenevissä kunnissa. ARA-asuntokantaa kehittämällä voidaan tuottaa esteetöntä asumista palvelujen lähellä, esimerkiksi maaseudulta ja omakotitaloista muuttaville ikääntyneille ihmisille. Raportissa kuvataan, miten kuntien ARA-asuntokantaa, etenkin vajaakäytössä olevaa, voidaan korjata siten, että asunnot ovat esteettömiä ja ikääntyneiden asumistarpeisiin sopivia sekä yhteisöllisyyttä tukevia. Haastattelujen ja kyselyn perusteella kartoitettiin kuntien ja vuokrataloyhtiöiden toimintatapoja ja käytännön esimerkkejä. Lisäksi esitellään malliratkaisuja esteettömyyden parantamiseksi ja isojen asuntojen pilkkomiseksi. Näitä kehittämistoimia voidaan toteuttaa kaikissa vuokrataloyhtiössä. ISBN: 978-952-361-004-0 (PDF) ISSN: 2490-1024 (PDF)