Huoneistotietojärjestelmän ja siihen liittyvien palveluiden jatkokehittäminen
Avaa tiedosto
Lataukset:
maa- ja metsätalousministeriö
01.10.2019
This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Julkaisun pysyvä osoite on
http://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2020120198827Tiivistelmä
Huoneistotietojärjestelmä tuli käyttöön vuoden 2019 alusta. Siirtymäajan kuluessa huoneistotietojärjestelmään siirretään kaikkien vanhojen asunto-osakeyhtiöiden osakeluettelot. Tämä tapahtuu vuoden 2022 loppuun men-nessä. Taloyhtiöiden velvoite ylläpitää osakeluetteloita sekä selvittää omistajatietoja päättyy osakeluettelon siirtoon. Tiedot omistajavaihdoksista taloyhtiöt saavat suoraan huoneistotietojärjestelmästä. Vuoden 2019 alusta lähtien uudet asunto-osakeyhtiöt sekä keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt on voinut perustaa vain Patentti- ja rekisterihallituksen sähköisessä palvelussa, eikä niiden osalta enää paineta paperisia osakekirjoja.
Vanhojen, ennen vuotta 2019 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden, paperiset osakekirjat muutetaan sähköisiksi omistajamerkinnöiksi vuoden 2023 loppuun mennessä. Taloyhtiön siirrettyä osakeluettelonsa ylläpidon huoneistotietojärjestelmään yksittäisellä osakkaalla on kymmenen vuotta aikaa hakea sähköistä omistajamer-kintää. Samassa yhteydessä myös mitätöidään paperinen osakekirja.
Nyt käyttöön otetun huoneistotietojärjestelmän tietosisältö tukee omistaja- ja panttausmerkintöjen tekemistä sekä erilaisten rajoitusmerkintöjen viemistä osakehuoneistoille. Järjestelmä tukee taloyhtiöiden hallintoa vähentämällä sen tehtäviä, kun osakeluetteloiden ylläpito ei enää kuulu taloyhtiöiden tehtäviin. Omistaja- ja panttausmerkintöjen sähköinen hallinta myös tukee sähköisiä prosesseja asuntokaupan tekemisessä. Myös osakkaalle tarjotaan tietopalvelua hänen hallinnassaan olevista osakehuoneistoista.
Omistuskirjausten ja panttausmerkintöjen tekemisen lisäksi eri kiinteistöalan toimijoilla on paljon muita tietotarpeita. Esimerkiksi asuntokaupan tekemiseen ei riitä se, että pystytään viimeistelemään ja allekirjoittamaan kauppakirja sähköisesti. Ennen allekirjoittamista on tapahtunut paljon muita asioita. Kaupan tekemiseen tarvi-taan kaupan kohteesta tietoja, joita taloyhtiöt hallinnoivat. Taloyhtiöiden omat tietotarpeet liittyvät tyypillisesti isännöitsijänvaihdostilanteisiin, jolloin tiedon siirtyminen uudelle isännöitsijälle on työlästä, ja tietoa jää myös siirtymättä.
Yhteistä kaikelle taloyhtiöiden tietojen käyttämiselle on se, että tietoa ei saada isännöintijärjestelmistä muiden järjestelmien käyttöön muutoin kuin kopioimalla tietoa isännöitsijäntodistuksilta ja viemällä tietoa manuaalisesti muihin järjestelmiin. Samaa tietoa viedään käsin uudestaan ja uudestaan eri järjestelmiin. Asiakkaan kannalta on yhdentekevää, onko taloyhtiöllä isännöintijärjestelmä vai ei, koska tietoa välitetään asiakkaille joka tapauksessa joko pdf- tai paperitulosteina. Samalla tiedon saantiin liittyy usein viiveitä.
Tiedon kulun parantamiseksi selvityksessä ehdotetaan kehitettäväksi standardi, jonka käyttöönottoon kaikki taloyhtiöt velvoitettaisiin siirtymäajan kuluessa. Samaten ehdotetaan, että tietyt perustiedot taloyhtiöiden pitäisi aina ylläpitää keskitettyyn tietovarastoon, josta ne olisivat kaikkien toimijoiden käytössä ilman viiveitä. Tällaisia tietoja ovat taloyhtiön ja osakehuoneistojen korjaushistoriatiedot, suunnitellut ja päätetyt korjaustyöt sekä eräät ominaisuustiedot, kuten pinta-alatiedot. Lisäksi taloyhtiöiden olisi pakollista toimittaa isännöitsijän-todistuksen nyt sisältämät tiedot määriteltävän standardin mukaisena rakenteisena tietona niin pyydettäessä joko omasta järjestelmästään tai huoneistotietojärjestelmän kautta. Tällä ei ole vaikutusta siihen, miten isännöitsijäntodistus ja sen tiedot hinnoitellaan. Keskitettyyn tietovarastoon kerättyä tietoa voidaan käyttää mm. taloyhtiön omassa toiminnassa, kiinteistönvälittäjän pohja-aineistona, luottolaitoksissa sekä vakuutusyhtiöissä. Kaikkien näiden toimijoiden transaktiokustannukset lopulta tulevat osakkaiden maksettavaksi, joten toiminnan helpottuminen näissä toiminnoissa pitäisi koitua lopulta osakkaiden hyödyksi. Samalla uusien tietojen avulla voidaan parantaa osakkaiden tietopalvelua.
Osakehuoneistojen kauppahintatietoja tarvitaan, jotta voidaan kerätä koko maasta luotettava, ajantasainen sekä huoneistotasoinen aineisto, jota voidaan käyttää mm. arvonmäärityksessä, tilastoinnissa ja asuntomarkkinan luotettavassa seurannassa. Kauppahintatiedoista ei ole tällä hetkellä kattavana ja ajantasaisena saatavilla, vaikka osakehuoneistot muodostavat suomalaisten yksityishenkilöiden suurimman yksittäisen varallisuus-rän. Tietoa tarvitaan sekä vanhojen että uusien osakehuoneistojen kaupoista, koska ilman tietoa kummastakin ei voida muodostaa luotettavaa kuvaa asuntomarkkinan tilasta. Osakehuoneistojen kauppahintatietoja käytetään useiden indeksien laskennassa, jotka vaikuttavat suoraan esim. eläkkeiden tai vuokrien korotuksiin.
Työssä selvitettiin myös huoneistotietojärjestelmän laajentamista muihin kuin asunto-osakeyhtiömuotoiseen asumiseen. Tarkastelussa olivat asunto-osuuskunnat, asumisoikeusasuminen sekä vuokra-asuminen. Näistä mitään ei selvityksen mukaan kannata tuoda huoneistotietojärjestelmän piiriin tässä vaiheessa.
Asunto-osuuskuntien osalta ongelmana on erityisen asunto-osuuskuntalain puuttuminen ja tukeutuminen yleiseen osuuskuntalakiin, jonka seurauksena asunto-osuuskuntien toteutusmallit vaihtelevat huomattavan paljon toisistaan. Huoneistotietojärjestelmän laajentaminen asunto-osuuskuntiin edellyttäisi asunto-osuuskuntien toimintamalleja yhtenäistävää lainsäädäntöä kuten myös vakuuskohteen määrittelyä siten, että se olisi riittävällä tavalla pysyvä huoneistotietojärjestelmään tehtävän panttausmerkinnän kannalta.
Asumisoikeusasunnot olisi mahdollista tuoda huoneistotietojärjestelmään. Ammattimaisesti toimivat ASO-yhtiöt tarjoavat jo nyt sähköisiä toimintamalleja asumisoikeussopimusten teossa sekä tietopalvelua asukkaille ja lisäksi tietoja voidaan saada sähköisessä muodossa ASO-yhtiöiltä kiinteistönvälittäjille. Toiminnallisesti huoneistotietojärjestelmän käyttöönotosta hyötyisivät lähinnä luottolaitokset vakuustoiminnassaan, mutta eivät niinkään asumisoikeusasukkaat tai ASO-yhtiöt. Investointi huoneistotietojärjestelmän laajentamiseksi asumisoikeusasuntoihin ei tässä vaiheessa ole perusteltu. Asia pitää tarkastella uudestaan siinä vaiheessa, kun asumisoikeuslainsäädäntöä uudistetaan ja otetaan mahdollisesti käyttöön valtakunnallinen järjestysnume-rorekisteri asukasvalinnassa. Valtakunnallinen järjestysnumerorekisteri edellyttäisi, että myös asumisoikeus-asunnot olisivat valtakunnallisessa järjestelmässä.
Vuokra-asuntojen tietoja olisi mahdollista tuoda huoneistotietojärjestelmään. Suurin ongelma on vuokranantajien erilaisuus. Noin puolet vuokra-asunnoista on vuokrataloyhtiöiden omistamia asuntoja, eikä näiden omistamat asunnot normaalitapauksessa tule huoneistotietojärjestelmään. Ne pitäisi erikseen tuoda huoneistotieto-järjestelmään hallintakohteina, jotta niihin voidaan liittää tietoja vuokrauksesta. Vuokrataloyhtiöiltä saadaan tietoja tilastointia ym. varten vuokrasuhteista, joten tätä varten niitä ei tarvitse viedä erikseen huoneistotietojärjestelmään. Noin puolet vuokra-asunnoista on vapaarahoitteisia yksityisen tahon vuokraamia asuntoja. Yksityisten vuokraamat asunnot ovat todennäköisesti huoneistotietojärjestelmän piirissä jo nykyisen lainsäädännön mukaan, ja sinänsä voitaisiin toteuttaa toiminnallisuus, jolla yksityinen vuokralainen kävisi täydentämässä vuokratietonsa huoneistotietojärjestelmään. On kuitenkin kyseenalaista, voitaisiinko tällaista velvoitetta vuokratiedon viemisestä huoneistotietojärjestelmään säätää vain tilastoinnin tarpeiden vuoksi. Itse vuokranantaja ei hyötyisi tällaisen merkinnän tekemisestä. Osakehuoneiston vuokrakäyttötieto voidaan johtaa jollakin tarkkuudella vertaamalla omistajatietoa asukastietoon, vaikkakaan näin ei saada tietoa itse vuokran määrästä. Vuokra-asuntojen tietoja ei nyt esitetä vietäväksi huoneistotietojärjestelmään.
Selvityksessä esitetyt toimenpiteet ovat
- kauppahintatiedon kerääminen omistajakirjaushakemusten mukana myös RS-kohteilta
- taloyhtiöiden teknisten perustietojen kerääminen huoneistotietojärjestelmään
- standardin määrittely ja käyttöönotto taloyhtiöiden tiedonvaihdossa sekä teknisten että taloudellisten tietojen osalta
Kaikki edellä mainitut toimenpiteet edellyttävät säädösmuutoksia. Jotta uudet toimintatavat tulevat käyttöön ja niiden varaan voi syntyä uusia sähköisiä palveluita, säädösmuutosten on oltava taloyhtiöitä velvoittavia standardin käyttöönoton ja tiedonvälityksen toimintatapojen osalta.
Selvityksessä esitetään tietoja kerättäväksi huoneistotietojärjestelmään, koska tällä hetkellä ei ole olemassa muita järjestelmiä, jotka tähän soveltuisivat. Mikäli myöhemmin kehittyy laajempi rakennustietojärjestelmä, ra-janveto eri järjestelmiin kerättävästä tiedosta pitää tarkastella uudestaan.
Vanhojen, ennen vuotta 2019 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden, paperiset osakekirjat muutetaan sähköisiksi omistajamerkinnöiksi vuoden 2023 loppuun mennessä. Taloyhtiön siirrettyä osakeluettelonsa ylläpidon huoneistotietojärjestelmään yksittäisellä osakkaalla on kymmenen vuotta aikaa hakea sähköistä omistajamer-kintää. Samassa yhteydessä myös mitätöidään paperinen osakekirja.
Nyt käyttöön otetun huoneistotietojärjestelmän tietosisältö tukee omistaja- ja panttausmerkintöjen tekemistä sekä erilaisten rajoitusmerkintöjen viemistä osakehuoneistoille. Järjestelmä tukee taloyhtiöiden hallintoa vähentämällä sen tehtäviä, kun osakeluetteloiden ylläpito ei enää kuulu taloyhtiöiden tehtäviin. Omistaja- ja panttausmerkintöjen sähköinen hallinta myös tukee sähköisiä prosesseja asuntokaupan tekemisessä. Myös osakkaalle tarjotaan tietopalvelua hänen hallinnassaan olevista osakehuoneistoista.
Omistuskirjausten ja panttausmerkintöjen tekemisen lisäksi eri kiinteistöalan toimijoilla on paljon muita tietotarpeita. Esimerkiksi asuntokaupan tekemiseen ei riitä se, että pystytään viimeistelemään ja allekirjoittamaan kauppakirja sähköisesti. Ennen allekirjoittamista on tapahtunut paljon muita asioita. Kaupan tekemiseen tarvi-taan kaupan kohteesta tietoja, joita taloyhtiöt hallinnoivat. Taloyhtiöiden omat tietotarpeet liittyvät tyypillisesti isännöitsijänvaihdostilanteisiin, jolloin tiedon siirtyminen uudelle isännöitsijälle on työlästä, ja tietoa jää myös siirtymättä.
Yhteistä kaikelle taloyhtiöiden tietojen käyttämiselle on se, että tietoa ei saada isännöintijärjestelmistä muiden järjestelmien käyttöön muutoin kuin kopioimalla tietoa isännöitsijäntodistuksilta ja viemällä tietoa manuaalisesti muihin järjestelmiin. Samaa tietoa viedään käsin uudestaan ja uudestaan eri järjestelmiin. Asiakkaan kannalta on yhdentekevää, onko taloyhtiöllä isännöintijärjestelmä vai ei, koska tietoa välitetään asiakkaille joka tapauksessa joko pdf- tai paperitulosteina. Samalla tiedon saantiin liittyy usein viiveitä.
Tiedon kulun parantamiseksi selvityksessä ehdotetaan kehitettäväksi standardi, jonka käyttöönottoon kaikki taloyhtiöt velvoitettaisiin siirtymäajan kuluessa. Samaten ehdotetaan, että tietyt perustiedot taloyhtiöiden pitäisi aina ylläpitää keskitettyyn tietovarastoon, josta ne olisivat kaikkien toimijoiden käytössä ilman viiveitä. Tällaisia tietoja ovat taloyhtiön ja osakehuoneistojen korjaushistoriatiedot, suunnitellut ja päätetyt korjaustyöt sekä eräät ominaisuustiedot, kuten pinta-alatiedot. Lisäksi taloyhtiöiden olisi pakollista toimittaa isännöitsijän-todistuksen nyt sisältämät tiedot määriteltävän standardin mukaisena rakenteisena tietona niin pyydettäessä joko omasta järjestelmästään tai huoneistotietojärjestelmän kautta. Tällä ei ole vaikutusta siihen, miten isännöitsijäntodistus ja sen tiedot hinnoitellaan. Keskitettyyn tietovarastoon kerättyä tietoa voidaan käyttää mm. taloyhtiön omassa toiminnassa, kiinteistönvälittäjän pohja-aineistona, luottolaitoksissa sekä vakuutusyhtiöissä. Kaikkien näiden toimijoiden transaktiokustannukset lopulta tulevat osakkaiden maksettavaksi, joten toiminnan helpottuminen näissä toiminnoissa pitäisi koitua lopulta osakkaiden hyödyksi. Samalla uusien tietojen avulla voidaan parantaa osakkaiden tietopalvelua.
Osakehuoneistojen kauppahintatietoja tarvitaan, jotta voidaan kerätä koko maasta luotettava, ajantasainen sekä huoneistotasoinen aineisto, jota voidaan käyttää mm. arvonmäärityksessä, tilastoinnissa ja asuntomarkkinan luotettavassa seurannassa. Kauppahintatiedoista ei ole tällä hetkellä kattavana ja ajantasaisena saatavilla, vaikka osakehuoneistot muodostavat suomalaisten yksityishenkilöiden suurimman yksittäisen varallisuus-rän. Tietoa tarvitaan sekä vanhojen että uusien osakehuoneistojen kaupoista, koska ilman tietoa kummastakin ei voida muodostaa luotettavaa kuvaa asuntomarkkinan tilasta. Osakehuoneistojen kauppahintatietoja käytetään useiden indeksien laskennassa, jotka vaikuttavat suoraan esim. eläkkeiden tai vuokrien korotuksiin.
Työssä selvitettiin myös huoneistotietojärjestelmän laajentamista muihin kuin asunto-osakeyhtiömuotoiseen asumiseen. Tarkastelussa olivat asunto-osuuskunnat, asumisoikeusasuminen sekä vuokra-asuminen. Näistä mitään ei selvityksen mukaan kannata tuoda huoneistotietojärjestelmän piiriin tässä vaiheessa.
Asunto-osuuskuntien osalta ongelmana on erityisen asunto-osuuskuntalain puuttuminen ja tukeutuminen yleiseen osuuskuntalakiin, jonka seurauksena asunto-osuuskuntien toteutusmallit vaihtelevat huomattavan paljon toisistaan. Huoneistotietojärjestelmän laajentaminen asunto-osuuskuntiin edellyttäisi asunto-osuuskuntien toimintamalleja yhtenäistävää lainsäädäntöä kuten myös vakuuskohteen määrittelyä siten, että se olisi riittävällä tavalla pysyvä huoneistotietojärjestelmään tehtävän panttausmerkinnän kannalta.
Asumisoikeusasunnot olisi mahdollista tuoda huoneistotietojärjestelmään. Ammattimaisesti toimivat ASO-yhtiöt tarjoavat jo nyt sähköisiä toimintamalleja asumisoikeussopimusten teossa sekä tietopalvelua asukkaille ja lisäksi tietoja voidaan saada sähköisessä muodossa ASO-yhtiöiltä kiinteistönvälittäjille. Toiminnallisesti huoneistotietojärjestelmän käyttöönotosta hyötyisivät lähinnä luottolaitokset vakuustoiminnassaan, mutta eivät niinkään asumisoikeusasukkaat tai ASO-yhtiöt. Investointi huoneistotietojärjestelmän laajentamiseksi asumisoikeusasuntoihin ei tässä vaiheessa ole perusteltu. Asia pitää tarkastella uudestaan siinä vaiheessa, kun asumisoikeuslainsäädäntöä uudistetaan ja otetaan mahdollisesti käyttöön valtakunnallinen järjestysnume-rorekisteri asukasvalinnassa. Valtakunnallinen järjestysnumerorekisteri edellyttäisi, että myös asumisoikeus-asunnot olisivat valtakunnallisessa järjestelmässä.
Vuokra-asuntojen tietoja olisi mahdollista tuoda huoneistotietojärjestelmään. Suurin ongelma on vuokranantajien erilaisuus. Noin puolet vuokra-asunnoista on vuokrataloyhtiöiden omistamia asuntoja, eikä näiden omistamat asunnot normaalitapauksessa tule huoneistotietojärjestelmään. Ne pitäisi erikseen tuoda huoneistotieto-järjestelmään hallintakohteina, jotta niihin voidaan liittää tietoja vuokrauksesta. Vuokrataloyhtiöiltä saadaan tietoja tilastointia ym. varten vuokrasuhteista, joten tätä varten niitä ei tarvitse viedä erikseen huoneistotietojärjestelmään. Noin puolet vuokra-asunnoista on vapaarahoitteisia yksityisen tahon vuokraamia asuntoja. Yksityisten vuokraamat asunnot ovat todennäköisesti huoneistotietojärjestelmän piirissä jo nykyisen lainsäädännön mukaan, ja sinänsä voitaisiin toteuttaa toiminnallisuus, jolla yksityinen vuokralainen kävisi täydentämässä vuokratietonsa huoneistotietojärjestelmään. On kuitenkin kyseenalaista, voitaisiinko tällaista velvoitetta vuokratiedon viemisestä huoneistotietojärjestelmään säätää vain tilastoinnin tarpeiden vuoksi. Itse vuokranantaja ei hyötyisi tällaisen merkinnän tekemisestä. Osakehuoneiston vuokrakäyttötieto voidaan johtaa jollakin tarkkuudella vertaamalla omistajatietoa asukastietoon, vaikkakaan näin ei saada tietoa itse vuokran määrästä. Vuokra-asuntojen tietoja ei nyt esitetä vietäväksi huoneistotietojärjestelmään.
Selvityksessä esitetyt toimenpiteet ovat
- kauppahintatiedon kerääminen omistajakirjaushakemusten mukana myös RS-kohteilta
- taloyhtiöiden teknisten perustietojen kerääminen huoneistotietojärjestelmään
- standardin määrittely ja käyttöönotto taloyhtiöiden tiedonvaihdossa sekä teknisten että taloudellisten tietojen osalta
Kaikki edellä mainitut toimenpiteet edellyttävät säädösmuutoksia. Jotta uudet toimintatavat tulevat käyttöön ja niiden varaan voi syntyä uusia sähköisiä palveluita, säädösmuutosten on oltava taloyhtiöitä velvoittavia standardin käyttöönoton ja tiedonvälityksen toimintatapojen osalta.
Selvityksessä esitetään tietoja kerättäväksi huoneistotietojärjestelmään, koska tällä hetkellä ei ole olemassa muita järjestelmiä, jotka tähän soveltuisivat. Mikäli myöhemmin kehittyy laajempi rakennustietojärjestelmä, ra-janveto eri järjestelmiin kerättävästä tiedosta pitää tarkastella uudestaan.