Vuoden 2010 asunto-osakeyhtiölain toimivuus, vaikutukset ja muutostarve. Yhteenveto syksyn 2013 kyselyiden palautteesta

Abstract

Oikeusministeriö selvitti 1.11–18.12.2013 avoimilla internet-kyselyillä kansalaisten kokemuksia ja käsityksiä asunto-osakeyhtiölain (AOYL) toimivuudesta sekä siitä, miten lain täytäntöönpano ja tavoitellut vaikutukset ovat toteutuneet. Tarkoitus oli selvittää, onko tarpeen kehittää lainsäädäntö- ja/tai hallinnollisin toimin asunto-osakeyhtiöiden toimintaan ja yhtiöiden piiriin kuuluvien välisiin suhteisiin vaikuttavia seikkoja (mm. viestintä, hyvä käytäntö -suositukset ja riidanratkaisu). Kyselyt valmisteltiin yhteistyössä Suomen Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja Kiinteistönvälitysalan keskusliiton kanssa. Yhteenveto on laadittu virkatyönä oikeusministeriössä. Vastausaineisto on taloyhtiön osakkaiden ja hallituksen jäsenien osalta yleistetty tilastotieteen menetelmin siten, että yhteenvedossa on otettu huomioon vastaajien ikä ja asunto-osakevarallisuuden jakautuminen eri ikäluokille sekä asunto-osakeyhtiöiden sijainti, talotyyppi ja rakentamisajankohta. Osakkaiden vastauksissa ei ollut merkittäviä eroja ikäryhmittäin. Osakkaiden ja hallituksen jäsenten vastauksissa on joiltakin osin alueellisia sekä taloyhtiön rakentamisajasta ja koosta johtuvia eroja. Suurin osa vastaajista on tyytyväisiä yhtiökokousviestintään. Toisaalta erityisesti osakkaat ovat tyytymättömiä tilikauden aikaiseen viestintään mm. tulevista remonteista ja uudistuksista yllättävistä vahingoista, huoneiston käytöstä ja kuluista, isännöitsijän vaihdoksesta ja yhtiön taloustilanteesta. Huomattavassa osassa taloyhtiöistä (33 % osakkaiden ja 22 % hallituksen jäsenten taloyhtiöistä) on toistuvia erimielisyyksiä tai riitoja osakkaiden kesken. Suurin osa vastaajista ilmoitti, että AOYL:iin ja/tai yhtiöjärjestykseen perustuvien erimielisyyksien määrä ei ole muuttunut. Puolet osakkaista ja neljännes hallituksen jäsenistä piti tarpeellisena viranomaisen ylläpitämä sovittelu- tai riidanratkaisuelintä (mm. osakkaiden yhdenvertaisuuteen ja kunnossapitovastuun jakoon liittyvät erimielisyydet ja riidat). Suurin osa vastaajista ilmoitti, että taloyhtiössä ei ole toistuvia riitoja korjauskustannusten jaosta. Osakkaista 54 % ja hallituksen jäsenistä 87 % pitää kunnossapitotarveselvitystä riittävänä. Suurin osa vastaajista on sitä mieltä, että 5 vuoden selvitys riittää (osakkaat 77 %, hall.j. 85 % ja isännöitsijät 81 %). Lisäksi suuri osa vastaajista (69 % osakkaista, 50 % hallituksen jäsenistä, 41 % isännöitsijöistä) on sitä mieltä, että selvityksen pitäisi aina olla rakennusalan asiantuntijan tekemä. Osakkaiden remontti-ilmoitusta koskevien vaatimusten todettiin pääosin olevan riittävän selkeät (73 % osakkaista) ja osakkaiden yleensä ilmoittavan remonteistaan lain mukaisesti (82 % hallituksen jäsenistä, 86 % isännöitsijöistä). Ilmoitusten käsittelymaksujen ja valvonnan kustannuksien arvioitiin pääosin säilyneen ennallaan. Ilmoitusvelvollisuuden ja remonttien valvonnan todettiin hieman vähentäneen remonteista aiheutuneita vahinkoja. Osakkaista yli puolet arvioi yhtiön johtamisen säilyneen ennallaan. Toisaalta neljännes arvioi johtamisen huonontuneen ja kymmenesosa johtamisen parantuneen. Hallituksen jäsenet olivat useammin samaa kuin eri mieltä siitä, että uusi laki on helpottanut hallituksen toimintaa ja yhteistyö isännöitsijän kanssa on parantunut. Hallituksen jäsenistä 58 % ja isännöitsijöistä 87 % ilmoitti työmäärän kasvaneen. Kolmannes hallituksen jäsenistä ja suurin osa isännöitsijöistä (62 %) arvioi hallitustyön vievän enemmän aikaa. Työmäärää kasvattivat myös yhtiöiden remontit ja yhtiöissä tapahtuneet vahingot. Hallituksen jäsenistä 39 % arvioi isännöintipalvelujen tarpeen kasvaneen ja 53 % isännöitsijöistä palvelun kysynnän lisääntyneen kesäkuun 2010 jälkeen. Isännöitsijäntodistuksen saamisen arvioitiin jossain määrin hidastuneen ja isän-nöitsijäntodistuksen hinnan jossain määrin nousseen sekä kesäkuun 2010 jälkeen, että vuoden 2013 varainsiirtoverolain uudistuksen jälkeen.