Purkava lisärakentaminen; Kooste arviomuistiosta ja selvityksestä saaduista lausunnoista

Abstract

Pääministeri Sipilän hallitusohjelman yhtenä tavoitteena on uudistaa asuntokantaa, vastata asuntojen kysyntään, lisätä asumisen valinnanvapautta sekä vastata asuntotarpeen rakenteen muutokseen. Tavoitetta voidaan edistää helpottamalla ns. purkavan lisärakentamisen päätöksentekoa asunto-osakeyhtiössä. Purkavalla lisärakentamisella tarkoitetaan kasvualueiden kehittämistä siten, että vanhaa rakennuskantaa puretaan ja tilalle rakennetaan uutta. Voimassa olevan lain mukaan purkavaan lisärakentamiseen vaaditaan asunto-osakeyhtiön osakkaiden yksimielinen päätös. Oikeusministeriön selvityksestä ja arviomuistiosta järjestettiin laaja, avoin lausuntokierros 30.1.–31.3.2017 lausuntopalvelussa (lausuntopalvelu.fi), jonka kautta saatiin 15 lausuntoa ja lisäksi sähköpostilla saatiin 10 lausuntoa.

Lausunnonantajat pitivät purkavan lisärakentamisen helpottamista tärkeänä, tarkoituksenmukaisena ja toimivana keinona. Yksi lausunnonantaja ei kannattanut asunto-osakeyhtiöiden purkavan lisärakentamisen helpottamista miltään osin. Vaikutusten arviointiin oltiin pääosin tyytyväisiä. Lisäksi tarpeellisena pidettiin autopaikka- ja lunastusvaatimusten vaikutusten sekä, viranomais-, yritys-, ympäristö- ja rahoitusvaikutusten selvittämistä. Lähes kaikki vastanneet lausunnonantajat kannattivat tai hyväksyivät purkavan lisärakentamisen helpottamista asuinrakentamisen lisäksi liike- ja muiden tilojen rakentamiseksi. Rakennusmarkkinavaikutuksista esitettiin eri suuntiin meneviä arvioita.

Purkavan lisärakentamisen yhteydessä ratkaistavat kysymykset on varsin hyvin tunnistettu arviomuistiossa. Arviomuistiossa tunnistettuja sääntelykeinoja purkavan lisärakentamisen helpottamiseksi pidettiin pääosin tarpeellisina ja riittävinä. Osakkaiden tiedontarpeet on tunnistettu täysin tai pääosin riittävästi arviomuistiossa. Nämä lausunnonantajat rinnastavat osakkaan tiedontarpeen uuden asunnon kauppaan. Arviomuistion mukaisesta lainvalmistelutoimeksiannon rajauksesta lausunnonantajilla on erilaisia käsityksiä. Lisäksi esitettiin täydentäviä tiedontarpeita.

Purkavan lisärakentamisen yleistymiseen, merkittävyyteen ja vaikutuksiin vaikuttavat olennaisesti sijainti, autopaikkavaatimukset ja muu maankäyttöä ja rakentamista koskeva lainsäädäntö käytäntöineen sekä rahoitus- ja vakuuskäytännöt ja hankkeiden verokohtelu.

Lausuntojen perusteella purkavan lisärakentamisen mahdollisuuksien aito tukeminen edellyttäisi AOYL:n muutoksen lisäksi hankkeisiin vaikuttavien muiden säädösten tarkistamista ja käytäntöjen selventämistä. Tällaisina mainittiin vero- ja maankäyttölainsäädäntö ja -käytännöt. Lausunnonantajien mukaan purkavan lisärakentamisen toimivuuden edellytyksenä on lainsäädäntömuutosten lisäksi riittävän kattava ohjeistus, hyvien toimintamallien luominen (mukaan lukien projektin hallinta, talous ja toteutuksen valvonta) ja kaikkien osapuolien sitoutuminen käytännön toimintaan

Ett av målen i statsminister Juha Sipiläs regeringsprogram är att förnya bostadsbeståndet, svara på bostadsefterfrågan, öka valfriheten inom boendet och svara på de strukturella ändringarna inom bostadsbehovet. Målet kan främjas genom att underlätta beslutsfattandet gällande s.k. rivning för tillbyggnad i bostadsaktiebolag. Med rivning för tillbyggnad avses att tillväxtområden utvecklas så att man river gamla byggnader och i stället bygger nytt. Enligt den gällande lagen krävs det ett enhälligt beslut av alla delägare för att en byggnad ska kunna rivas. Justitieministeriets utredning och bedömningspromemoria var ute på omfattande, öppen remiss 30.1–31.3.2017 i utlåtandetjänsten (lausuntopalvelu.fi). Via tjänsten erhölls 15 utlåtanden och per e-post ytterligare 10 utlåtanden.

Utlåtandegivarna ansåg att underlättande av rivning för tillbyggnad är en viktig, ändamålsenlig och välfungerande metod. En utlåtandegivare ansåg inte att rivning för tillbyggnad i bostadsaktiebolag ska underlättas på något sätt. Utlåtandegivarna var i huvudsak nöjda med bedömningen av effekterna. Dessutom ansågs det nödvändigt att utreda konsekvenserna av bilplats- och inlösningsanspråk samt konsekvenserna för myndigheter, företag, miljö och finansiering. Nästan alla utlåtandegivare understödde eller godkände att rivning för tillbyggnad underlättas för byggande av bostäder samt affärslokaler och andra lokaler. Om effekterna på byggmarknaden framfördes divergerande bedömningar.

De frågor som behöver lösas i samband med rivning för tillbyggnad är mycket noggrant identifierade i bedömningspromemorian. De regleringsmetoder för att underlätta rivning för tillbyggnad som identifieras i bedömningspromemorian är i regel nödvändiga och tillräckliga. Aktieägarnas behov av information har helt eller delvis identifierats tillräckligt i bedömningspromemorian. Dessa utlåtandegivare likställer aktieägarens informationsbehov med en affär med en ny bostad. Utlåtandegivarna hade olika uppfattningar om en begränsning av lagberedningsuppdraget enligt bedömningspromemorian. Dessutom framfördes behov av kompletterande information.

Hur allmän och betydande rivning för tillbyggnad kommer att bli och vilka effekterna är beror till relevanta delar på läge, bilplatsanspråk och annan lagstiftning inklusive praxis gällande markanvändning och byggande samt på finansierings- och säkerhetspraxis och den skattemässiga behandlingen av projekten.

För att möjligheterna till rivning för tillbyggnad genuint ska kunna stödjas förutsätts en ändring av lagen om bostadsaktiebolag samt att de övriga bestämmelser som påverkar denna typ av projekt ses över och att praxis förtydligas. Här nämndes skattelagstiftningen och -praxisen samt markanvändningslagstiftningen och -praxisen. Enligt utlåtandegivarna är en förutsättning för att rivning för tillbyggnad ska fungera att det finns tillräckligt omfattande anvisningar om lagstiftningsändringarna, att välfungerande verksamhetsmodeller skapas (inklusive projekthantering, ekonomi och övervakning av genomförande) och att alla parter förbinder sig till den praktiska verksamheten.