Tulojen vaikutus asumiseen valtion tukemassa vuokra-asunnossa Selvitys mahdollisista toteutusvaihtoehdoista Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Tulojen vaikutus asumiseen valtion tukemassa vuokra-asunnossa Selvitys mahdollisista toteutusvaihtoehdoista Jeremias Kortelainen, Nella Koivula & Jenna Siltala (Owal Group Oy) Markus Lahtinen & Veera Holappa (Pellervon taloustutkimus PTT) Ympäristöministeriö Helsinki 2025 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Ympäristöministeriö This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited. ISBN pdf: 978-952-361-690-5 ISSN pdf: 2490-1024 Taitto: Valtioneuvoston hallintoyksikkö, Julkaisutuotanto Helsinki 2025 Julkaisujen jakelu Distribution av publikationer Valtioneuvoston julkaisuarkisto Valto Publikations- arkivet Valto julkaisut.valtioneuvosto.fi https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/ Kuvailulehti 2.7.2025 Tulojen vaikutus asumiseen valtion tukemassa vuokra-asunnossa Selvitys mahdollisista toteutusvaihtoehdoista Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Teema Asuminen Julkaisija Ympäristöministeriö Tekijä/t Kortelainen, Jeremias, Koivula, Nella, Siltala, Jenna, Lahtinen, Markus & Holappa, Veera Yhteisötekijä Owal Group Oy & Pellervon taloustutkimus PTT Kieli suomi Sivumäärä 100 Tiivistelmä Hallituksen asuntopolitiikan tavoitteena on asuntomarkkinoiden toimivuuden edistäminen ja valtion tukeman asuntotarjonnan kohdentuminen nykyistä tehokkaammin. Tavoitteeseen vastaamiseksi selvitetään mahdollisuutta hyvätuloisten asukkaiden vuokrien korottamiseksi tietyn tulorajan jälkeen tai vaihtoehtoisesti vuokrasopimusten solmimiseksi alusta alkaen määräaikaisiksi. Vuokran korottamiseen tulojen noustessa perustuva malli vastaa paremmin asetettujen tavoitteiden ja reunaehtojen kokonaisuutta, sillä se on määräaikaisia vuokrasopimuksia helpommin yhteen sovitettavissa oikeasuhtaisuusperiaatteen ja kohtuuttomien tilanteiden välttämisen kanssa. Selvityksessä kuvataan toteutusmalli, joka mahdollisimman hyvin vastaisi sekä politiikkatavoitteisiin että täyttäisi reunaehdot. Mallin toimivuus ja toimeenpano edellyttäisivät jatkoselvityksiä. Uudistusta ei olisi perusteltua toteuttaa, ellei nousevalla vuokralla ole mahdollista kattaa hallinnollisia kustannuksia. Käytännössä tämä rajaisi toteutuksen pääkaupunkiseudulle, jossa tuettujen asuntojen vuokraero on riittävän suuri. Ensimmäisinä vuosina kertyvä vuokrahyöty olisi matalampi kuin toimeenpanon hallinnolliset kustannukset. Kustannusten kompensoiminen olisi välttämätöntä, tai muuten seurauksena olisi muiden asukkaiden vuokran nouseminen. On epävarmaa, saataisiinko kustannukset katettua. Asiasanat asuminen, vuokra-asunnot, valtiontuki, tulorajat ISBN PDF 978-952-361-690-5 ISSN PDF 2490-1024 Julkaisun osoite https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-361-690-5 https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-361-690-5 Presentationsblad 2.7.2025 Inkomsternas inverkan på boendet i statligt understödda hyresbostäder Utredning om eventuella genomförandealternativ Miljöministeriets publikationer 2025:21 Tema Boende Utgivare Miljöministeriet Författare Kortelainen, Jeremias, Koivula, Nella, Siltala, Jenna, Lahtinen, Markus & Holappa, Veera Utarbetad av Owal Group Oy och Pellervo ekonomiska forskningsinstitut PTT Språk finska Sidantal 100 Referat Målet med regeringens bostadspolitik är att främja en välfungerande bostadsmarknad och att rikta det statligt understödda bostadsutbudet mer effektivt än för närvarande. För att nå detta mål utreds möjligheten att höja hyrorna för hyresgäster med goda inkomster enligt en viss inkomstgräns eller alternativt att hyresavtal redan från början ingås för viss tid. Modellen som grundar sig på en hyreshöjning när inkomsterna ökar motsvarar bättre de fastställda målen och villkoren i sin helhet, eftersom den är mer förenlig med proportionalitetsprincipen och ger bättre möjligheter att undvika oskäliga situationer än tidsbundna hyresavtal. I utredningen beskrivs en genomförandemodell som så väl som möjligt ska både motsvara de politiska målen och uppfylla villkoren. Det krävs fortsatta utredningar om hur modellen ska fungera och hur genomförandet ska ske. Det är inte motiverat att genomföra reformen om de höjda hyrorna inte täcker de administrativa kostnaderna för reformen. I praktiken avgränsar detta genomförandet till huvudstadsregionen, där skillnaden i hyrorna för understödda bostäder är tillräckligt stor. Under de första åren kommer de ökade hyresinkomsterna vara lägre än de administrativa kostnaderna för genomförandet. Det blir nödvändigt att kompensera kostnaderna, annars är följden att andra hyresgästers hyror höjs. Det är osäkert om dessa kostnader kan täckas. Nyckelord boende, hyresbostäder, statligt stöd, inkomstgränser ISBN PDF 978-952-361-690-5 ISSN PDF 2490-1024 URN-adress https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-361-690-5 https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-361-690-5 Description sheet 2 July 2025 Effect of Income on Living in State-Subsidised Rental Housing A Study of Possible Implementation Alternatives Publications of the Ministry of the Environment 2025:21 Subject Housing Publisher Ministry of the Environment Author(s) Kortelainen, Jeremias, Koivula, Nella, Siltala, Jenna, Lahtinen, Markus & Holappa, Veera Group author Owal Group Oy and Pellervo Economic Research PTT Language Finnish Pages 100 Abstract The aim of the Government's housing policy is to promote the functioning of the housing market and to target the supply of state-subsidised housing more effectively than at present. In order to meet this target, the possibilities were explored to raise the rents of high-income residents whose income exceeds a certain threshold or, alternatively, to conclude tenancy agreements for a fixed term from the very beginning. The model based on increasing the rent as income rises is better in line with the objectives and conditions involved as it is easier to reconcile with the principle of proportionality and the avoidance of unreasonable situations than the fixed-term tenancy agreements. The report describes an implementation model that would both correspond to policy objectives and meet the framework conditions as well as possible. Further studies would be needed regarding the functioning and implementation of the model. The reform would not be justified unless it is possible to cover the administrative costs with the higher rent. In practice, this would limit the implementation to the Helsinki metropolitan area, where the differences in the rents in favour of subsidised dwellings is large enough. In the first years the benefit from the rents to be generated would be lower than the administrative costs. Compensation for the costs would be necessary because, without this, the rents of other residents would increase as well. It is uncertain whether the costs could be covered. Keywords housing, rental dwellings, state subsidy, income thresholds ISBN PDF 978-952-361-690-5 ISSN PDF 2490-1024 URN address https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-361-690-5 https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-361-690-5 Sisältö Lukijalle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 1 Johdanto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 1.1 Selvityksen kohde.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 1.2 Aineistot ja menetelmät. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1.3 Kirjallisuuskatsaus.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2 Mahdolliset toteutusmallit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 2.1 Toteutusmallit.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 2.1.1 Tavoitteet ja reunaehdot.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 2.1.2 Toteutusvaihtoehdot. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 2.1.3 Näkökulmia tulorajan ja tulojen määrittelyyn.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 2.1.4 Väliyhteenveto: Toteutusvaihtoehtojen vastaavuus tavoitteisiin ja reunaehtoihin.. . . . . . . . . . . . . . 33 2.2 Toimenpiteiden kohdentuminen – tulorajan ylittävät asuntokunnat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 3 Toteutusmallien arviointi.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 3.1 Vaikutukset vuokrataloyhtiöille.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 3.1.1 Suorat ja välilliset kustannukset.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 3.1.2 Kustannusvaikuttavuus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 3.2 Vaikutukset asukkaiden ja yhteiskunnan näkökulmasta. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 3.2.1 Vaikutukset asukkaalle.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 3.2.2 Vaikutukset yhteiskunnalle.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 3.3 Oikeudellisia näkökulmia.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 4 Arvio toteutettavuudesta.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Liitteet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Lähteet.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 7 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 LU K I J A L L E Pääministeri Petteri Orpon hallituksen tavoitteena on yhteiskunnan tukemien asun- tojen tehokkaampi kohdentaminen pienituloisille, vähävaraisille ja erityisryhmille, joiden on vaikeaa löytää asuntoa vapailta markkinoilta. Hallitusohjelman mukaisesti tässä selvityksessä tarkastellaan mahdollisuutta hyvätuloisten asukkaiden vuokrien korottamiseen tietyn tulorajan ylittyessä tai vaihtoehtoisesti vuokrasopimusten sol- mimiseen alusta alkaen määräaikaisiksi, siten että asunnot eivät olisi määräajan jäl- keen hyvätuloisten käytettävissä. Valtion tukemien vuokra-asuntojen asukkaiden tulojen määräaikaistarkistusten vaikutuksia on selvitetty viimeksi vuonna 2018. Nyt laaditussa selvityksessä tavoitteena oli oikeudellisten ja toiminnallisten reuna- ehtojen puitteissa selvittää toteutusmalleja ja tehdä ehdotuksia erityisesti vuokrien korottamisen toteuttamisesta tapauksissa, joissa tulorajat ylittyvät. Painopiste on kustannus-hyöty-analyysissa sekä siitä ja reunaehdoista kumpuavien, ratkaisua vaa- tivien kysymysten tunnistamisessa. Selvitys tuo hyvin näkyville sitä, millaisia kysymyksiä kohdataan, jos tavoitteena on yhdistää nykyiseen kokonaisharkintaiseen asukasvalintaan ja omakustannusvuokra järjestelmään asuntokunnan tuloihin ja asuinalueen vuokratasoon perustuva elementti. Selvityksen ovat laatineet Owal Group Oy ja Pellervon Taloustutkimus PTT. Arvok- kaana apuna selvityksessä ovat olleet myös VATT Datahuoneen tilastoanalyysit sekä professori emeritus Juha Karhun ja apulaisprofessori Anu Mutasen oikeudellisia reunaehtoja koskeva selvitys. Matleena Haapala Lainsäädäntöneuvos Kesäkuu 2025 8 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 1 Johdanto 1.1 Selvityksen kohde Pääministeri Petteri Orpon hallituksen asuntopolitiikan tavoitteena on asuntomark- kinoiden toimivuuden edistäminen ja valtion tukeman asuntotarjonnan kohden- tuminen nykyistä tehokkaammin pienituloisille, vähävaraisille ja erityisryhmille. Lähtökohtaisesti laadukasta ja kohtuullisen hintaista asumista pyritään edistämään vapaarahoitteisella asuntorakentamisella, mutta myös kohdentamalla yhteiskun- nan tukemat vuokra-asunnot nykyistä tehokkaammin pienituloisille, joiden on vai- kea vuokrata asuntoa vapailta markkinoilta. Lisäksi hallitus aikoo vähentää valtion tukemaa asuntotuotantoa hallitusti ja mitoittaa valtion tukeman asuntotuotan- non korkotuki- ja takauslainavaltuudet aiempaa paremmin rakennusalan muun suhdannetilanteen mukaisesti. (Hallitusohjelma 2023.) Keskeinen hallituksen uudistus tavoitteeseen vastaamiseksi on tulorajojen käyttöönotto valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalinnassa. Hallitusohjel- man mukaan pitkän korkotuen vuokrakohteiden asukasvalintaan otetaan samat tulorajat kuin lyhyen korkotuen asuntoihin. Tulorajat otettiin käyttöön 1.1.2025. Pitkän korkotuen asunnot pyritään ohjaamaan muutoksella paremmin pienitu- loisille kuitenkin huomioiden, etteivät asuinalueet eriydy segregaatiokehityksen seurauksena. Lisäksi selvitetään mahdollisuutta hyvätuloisten asukkaiden vuokrien korotta miseksi tietyn tulorajan jälkeen tai vaihtoehtoisesti vuokrasopimusten solmimiseksi alusta alkaen määräaikaisiksi siten, että asunnot eivät olisi määräajan jälkeen hyvä- tuloisten käytettävissä. Vuokria tarkasteltaisiin määräajoin ja huomioiden asukkai- den erityistarpeet. Tässä selvityksessä tarkastellaan ympäristöministeriön ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus 1.3.2025 lukien) toimeksiannosta edellä mainittujen mallien toteutettavuutta. Tarkastelun kohteena on kaksi vaihtoehtoista tilannetta: 1. Valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuvien hyvätuloisten vuokria nostetaan tietyn tulorajan jälkeen. 2. Vuokrasopimukset solmitaan jo lähtökohtaisestikin määräaikaisiksi siten, että asunto ei ole enää käytettävissä, jos tulot nousevat määräaikaisuuden aikana yli tulorajan. 9 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Toteutettavuutta ja mahdollisia vaikutuksia arvioidaan asukkaiden, vuokratalo- yhtiöiden sekä laajemmin yhteiskunnallisten vaikutusten osalta. Kokonaisarvion perusteella muodostetaan ehdotus mallista, joka toteutettavuudeltaan ja vaikutuk- siltaan vastaisi parhaiten asetettuja tavoitteita ja reunaehtoja. Selvityksen toteuttivat Owal Group Oy ja Pellervon taloustutkimus PTT ajalla 1–4/2025. Työtä on tukenut ohjausryhmä, johon on kuulunut ympäristöministeriön ja Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen asiantuntijoita. 1.2 Aineistot ja menetelmät Selvitys toteutettiin monimenetelmällisesti. Aineistoa on kerätty dokumenttianalyy- silla, toteuttamalla taustahaastatteluja keskeisille asiantuntijoille valtionhallinnosta, vuokrataloyhtiöistä ja suuremmista kaupungeista sekä täydentävillä haastatteluilla kaupunkien ja vuokrataloyhtiöiden edustajille. Arvioinnin alustavia tuloksia on esi- telty ja validoitu keskeiselle sidosryhmäjoukolle kohdistetulla osallistavalla työpa- jalla. Arvioinnin toteutuksessa hyödynnetyt menetelmät on kuvattu tarkemmin alla. Dokumenttianalyysi. Dokumenttianalyysissa koottiin, analysoitiin ja luokiteltiin selvityksen aihetta koskeva taustoittava kirjallinen ja tilastoaineisto ja muodostet- tiin tarkastelun pohjaksi skenaariot tulorajoista ja määräaikaisista sopimuksista, joiden perusteella arvioinnin seuraavien vaiheiden toteutettavuusarviointia teh- tiin. Arvioinnissa hyödynnettyjä aineistoja olivat muun muassa asuntopoliittiset ja asukasrakennetta koskevat selvitykset sekä muut aikaisemmat selvitykset aihee- seen liittyen. Haastattelut: Haastatteluaineisto on kerätty kuulemalla keskeisten asiantuntijoi- den näkemyksiä muutosten toteutusmahdollisuuksista ja vaikutuksista. Haastatte- lut toteutettiin puolistrukturoituina teemahaastatteluina, jotka kattoivat teemoina muun muassa muutosten tavoitteet, käytännön toteutukseen liittyvät reunaeh- dot ja haasteet sekä vaikutukset asukkaille, vuokrataloyhtiöille ja yhteiskunnalle. Haastatteluissa kuultiin yhteensä 46 henkilöä. Taustoittavia haastatteluja toteutet- tiin yhdeksälle asiantuntijalle ministeriöistä sekä muista keskeisistä sidosryhmistä (valtiovarainministeriö, sosiaali- ja terveysministeriö, Rakli ry, Kova ry, Vuokralaiset ry, Suomen Vuokranantajat ry, Kiinteistöliitto ry, Y-Säätiö, Kuntaliitto). Lisäksi haas- tatteluissa kuultiin yhteensä 38:a kaupunkien asuntotoimen ja kaupunkien vuokra- taloyhtiöiden edustajaa 13 eri kunnasta. 10 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Rekisterianalyysit: Analyysien tekemisessä on käytetty Tilastokeskuksen yksilö tason tutkimusaineistoja (FOLK asuntokunta, FOLK perustieto) vuodelta 2022. Aineistossa ovat mukana kaikki Suomessa tilastointivuoden lopussa asuneet asuntokunnat. Asuntokuntatyyppi, asunnon hallintaperuste ja asuinpaikka ovat vuoden lopun tilanteen mukaisia ja tulot on mitattu vuositasolla. Lisäksi kuvai- luissa on käytetty Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen ARAKIRE-ai- neistoa, jonka perusteella valtion tukemat vuokra-asunnot voidaan luokitella tavallisiin, erityisryhmien ja lyhyen korkotuen vuokra-asuntoihin. Muut asunnon hallintaperustetta koskevat tiedot ovat Tilastokeskuksen aineistoissa. Analyysit perustuvat VATT:in Datahuoneen toteuttamaan asukasrakenneselvitykseen ja sen jatkotarkasteluihin. Täydentävät haastattelut: Selvityksen alkuperäisenä tarkoituksena oli toteuttaa sähköinen kysely kaikille vuokrataloyhtiöille toteutusvaihtoehtojen hallinnollisista vaikutuksista. Selvityksen pääpaino rajattiin kuitenkin suurimpiin kaupunkeihin, joissa valtion tukemia vuokra-asuntoja on paljon ja joissa asuu mahdollisesti myös tulorajat ylittäviä asukkaita. Pienemmissä kunnissa asuntojen epätarkoituksen mukainen kohdentuminen ei ole vastaavalla tavalla haaste. Kyselyn sijaan päätettiin tästä syystä toteuttaa täydentäviä haastatteluja hallinnollisen taakan arvioinnista niille vuokrataloyhtiöille, joille vaikutukset todennäköisemmin kohdentuisivat laaja- alaisimmin, eli suurimpien kaupunkien vuokrataloyhtiöille. Täydentäviä haastatteluja toteutettiin pääkaupunkiseudun vuokrataloyhtiöille, Tampereelle ja lisäksi kehyskuntien ja pienempien kaupunkien haastateltaville tar- jottiin mahdollisuus arvioida hallinnollisen taakan kustannuksia haastattelujen yhteydessä. Täydentävissä haastatteluissa pyydettiin arvioimaan vuokrien nostami- sesta tulojen noustessa aiheutuvien tunnistettujen kululajien nykyisiä kustannuk- sia sekä miten ehdotettu muutos vaikuttaisi vuokrataloyhtiön toimintaan ja millaisia suoria kustannuksia siitä muodostuisi. Haastatteluihin osallistui eri vaiheissa asiantuntijoita yhteensä 13 edustajaa yhdek- sästä suurimmasta kaupungista sekä valikoidusti keskisuurista ja pienemmistä kau- pungeista eri puolilta Suomea: Helsinki, Espoo, Vantaa, Tampere, Turku, Jyväskylä, Oulu, Kuopio, Lahti, Vaasa, Järvenpää, Mikkeli & Iisalmi. Validointityöpaja: Selvityksen haastatteluissa kuulluille tahoille järjestettiin validointityöpaja, johon osallistui yhteensä 23 osallistujaa. Tilaisuudessa esiteltiin selvityksen alustavia tuloksia sekä keskusteltiin yhdessä niiden tulkinnoista. Keskus- telu validoi tiedonkeruuta ja tuloksia hyödynnettiin johtopäätösten muotoiluissa. Tilaisuus järjestettiin Teamsin välityksellä huhtikuussa 2025. 11 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Raportin toisessa luvussa on kuvattu suunnitellun uudistuksen tavoitteita, reuna- ehtoja ja mahdollisten toteutusmallien sisältöä. Lisäksi on kuvattu ryhmää, johon tavoitellut vaikutukset kohdentuisivat, eli hyvätuloisia asukkaita ja heidän osuut- taan asukkaista. Kolmannessa luvussa kuvataan mahdollisia vaikutuksia hallinnon, asukkaan, ja yhteiskunnan näkökulmasta sekä kustannusvaikuttavuutta. Raportin viimeisessä luvussa esitetään tavoitteiden, reunaehtojen ja vaikutusten summana mahdollinen toteutusmalli. 1.3 Kirjallisuuskatsaus Taustaa valtion tukemista vuokra-asunnoista Valtion tukemat vuokra-asunnot ovat asuntoja, joilla pyritään turvaamaan kohtuu- hintainen asuminen kiireellisessä asunnontarpeessa oleville pienituloisille, vähä varaisille ja erityisryhmille (erityisryhmiä ovat mm. ikääntyneet, vammaiset henkilöt ja asunnottomat). Tavoitteena on rakentaa ja ylläpitää monipuolista asuntokantaa eri asuinalueilla, jotta asumismahdollisuudet eivät määräytyisi tulotason mukaan eikä alueellinen eriytyminen voimistuisi. Valtion tukema asuntotuotanto on käynnistetty vuonna 1949, kun Arava-järjestelmä perustettiin ratkaisemaan asutuskeskusten asuntopulaa. Arava-järjestelmän teh- tävät siirtyivät sittemmin vuonna 1966 Asuntohallitukselle ja myöhemmin vuonna 1993 Valtion asuntorahastolle ja vuonna 2008 Asumisen rahoitus- ja kehittämis keskukselle (Ara). Vuonna 2025 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus lakkautettiin ja sen tehtävät siirrettiin Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukseen osaksi ympäristöministeriötä. Valtion tukeman asuntotuotannon kohdentuminen ja rooli on hieman vaihdel- lut aikakausien tarpeiden mukaan. Sen rooli on vuosikymmenten aikana muuttu- nut akuutin asuntopulan ratkaisijasta osaksi pitkäjänteistä ja ennakoivaa sosiaalista asuntopolitiikkaa, jonka tavoitteena on vastata muun muassa asuinalueiden asukas- rakenteen vakauttamiseen ja asuinalueiden eriytymiskehityksen ehkäisyyn. Valtion tukeman asuntotuotannon käynnistyessä 1940–50-lukujen taitteessa rakennettiin ennen kaikkea pientaloja sodan jälkeisiin jälleenrakennuksen tar- peisiin. 1960–70-luvuilla kerrostalorakentamista vauhditettiin voimakkaasti kau- pungistumisen seurauksena, ja valtio oli mukana rahoittamassa jopa noin puolta kaikista uusista asunnoista. Myös 1980-luvulla valtion tukema asuntotuotanto säilyi laajamittaisena. 1990-luvun laman aikana valtion tukeman asuntotuotan- non merkitys kasvoi entisestään taloudellisen tilanteen heikentyessä ja suurin osa 12 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 uudisrakentamisesta oli valtion tukemaa. Laman jälkeisinä vuosina rakentaminen on jatkunut aiempaa tasaisemmin. 2000-luvulla on aloitettu vuosittain keskimää- rin 32 000 asuntoa. Valtion tukeman asuntorakentamisen osuus on ollut keskimää- rin 24  prosenttia. Valtion tukemien asuntojen osuus kaikista asunnoista on laskenut 2000-luvun aikana 17 prosentista 12 prosenttiin. Normaalien vuokra-asuntojen määrä on pudonnut 328 000 asunnosta 241 000:een vuodesta 2003 vuoteen 2023. Nykyisin järjestelmä keskittyy erityisesti kasvavien kaupunkien kohtuuhintaisen vuokra-asuntopulan lievittämiseen ja erityisryhmien asumisen tukemiseen sekä ikääntyvän, peruskorjaustarpeessa olevan asuntokannan ylläpitoon. Samalla asun- toja on päivitettävä esteettömiksi ja kiristyneiden energiatehokkuusvaatimusten mukaisiksi.1 Valtion tukemien vuokra-asuntojen nykytilanne Valtion tukemien vuokra-asuntojen rakentamista tai hankintaa on tuettu valtion varoin, ja niihin liittyy erityisiä ehtoja, kuten asukasvalintaan ja vuokranmäärityk- seen liittyviä rajoituksia. Valtion tukemat vuokra-asunnot eroavat vapaarahoittei- sista vuokra-asunnoista siten, että vapaarahoitteiset asunnot rakennetaan ilman valtion tukea eikä niiden hakijoille aseteta tulo- tai muita ehtoja. Osa valtion tuke- mista vuokra-asunnoista on tarkoitettu erityisryhmille, kuten ikääntyneille tai kehitysvammaisille. Tämä selvitys koskee niin sanottuja tavallisia valtion tukemia vuokra-asuntoja, ei erityisryhmille tarkoitettujen vuokra-asuntojen asukkaita. Vuokra-asuntojen lisäksi valtion tukemia asuntoja ovat valtion tuella rakennetut asumisoikeusasunnot sekä osaomistusasunnot. Vuodesta 1949 lähtien valtion tuella on rakennettu yhteensä noin 600 000 vuokra-asuntoa ja 56 000 asumisoikeusasun- toa.2 Vuoden 2023 lopussa Suomessa oli noin 240 000 muille kuin erityisryhmille tarkoitettua valtion tukemaa vuokra-asuntoa. Valtion tukemista asunnoista merkittävä osa sijaitsee suurissa kaupungeissa ja kasvukeskuksissa. Vuonna 2024 niistä 84 prosenttia kohdistui seitsemälle suu- rimmalle kaupunkiseudulle (Ara 2025). Valtion tukemia asuntoja omistavat muun 1 Ympäristöministeriö: https://www.varke.fi/fi/tietoa-meista/ara/ miten-valtio-tukenut-asuntorakentamista 2 Ympäristöministeriö: https://www.varke.fi/fi/tietoa-meista/ mita-valtion-tukemat-asunnot-ovat https://www.varke.fi/fi/tietoa-meista/ara/miten-valtio-tukenut-asuntorakentamista https://www.varke.fi/fi/tietoa-meista/ara/miten-valtio-tukenut-asuntorakentamista https://www.varke.fi/fi/tietoa-meista/mita-valtion-tukemat-asunnot-ovat https://www.varke.fi/fi/tietoa-meista/mita-valtion-tukemat-asunnot-ovat 13 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 muassa kunnat ja hyvinvointialueet sekä yhteisöt, jotka Valtion tukeman asunto rakentamisen keskus on nimennyt yleishyödyllisiksi.3 Yleishyödyllisten yhteisöjen täytyy ottaa toiminnassaan huomioon yleishyödyllisyyssäännökset. Valtion tukemissa tavallisissa vuokra-asunnoissa asui vuonna 2022 yhteensä 210 302 asuntokuntaa, joista 76 503 eli hieman yli kolmasosa asui pääkaupunki- seudulla. Kaikista vuokralla asuvista asuntokunnista noin 29 prosenttia asuu val- tion tukemissa vuokra-asunnossa (tavallinen, lyhyt korkotuki ja erityisryhmien asuminen) ja noin 20 prosenttia tavallisissa valtion tukemissa vuokra-asunnoissa. (Toikka 2025.) Valtion tukemien vuokra-asuntojen käyttöön, asukasvalintaan ja vuokranmäärityk- seen liittyy rajoituksia, joiden toteutumista Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus ohjaa ja valvoo. Rajoitusten tarkoituksena on varmistaa, että yhteiskunnan tuki kohdentuu asuntoa tarvitsevien hyödyksi ja kohtuuhintainen asuminen koh- distuu ensisijaisesti niitä eniten tarvitseville. Erilaisia korkotukilainoja on myönnetty vuodesta 1985 alkaen. Yleisin ja edelleen käytössä oleva 40 vuoden korkotukilaina otettiin käyttöön vuonna 2004. Lyhyttä 10 vuoden korkotukea on myönnetty vuo- desta 2016 alkaen. Rajoitukset ovat määräaikaisia. Rajoitusajan pituus riippuu siitä, milloin ja mihin tarkoitukseen laina on myönnetty. Lainamuoto vaikuttaa siihen, millaisia rajoituksia asumiseen ja asuntojen hallintaan liittyy. Pitkäaikaista korkotukilainaa tai aikaisemmin aravalainaa myönnetään sekä tavalli- siin vuokra-asuntoihin että erityisryhmien asuntoihin. Pitkäaikaisen korkotukilainan tai aravalainan laina-aika eli rajoitusten voimassaolo on lainan myöntämisen ajan- kohdasta riippuen noin 30–45 vuotta, tyypillisesti noin 40 vuotta. Osa rajoituksista voi päättyä jo aikaisemmin. Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus voi perustelluista syistä myön- tää vapautuksen asuntorajoituksista, jos se edistää asuntomarkkinoiden toimi- vuutta, ehkäisee vajaakäyttöä tai muuhun erityiseen syyhyn perustuen. Pelkkä 3 Ympäristöministeriö: https://www.varke.fi/fi/tietoa-meista/ mita-valtion-tukemat-asunnot-ovat https://www.varke.fi/fi/tietoa-meista/mita-valtion-tukemat-asunnot-ovat https://www.varke.fi/fi/tietoa-meista/mita-valtion-tukemat-asunnot-ovat 14 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 arava- tai korkotukilainan ennenaikainen takaisinmaksaminen ei vapauta rajoituk- sista. Yleisin syy vapautukselle on asuntojen tyhjillään olo vailla näkymää tilanteen paranemisesta.4 5 Pitkäaikaisella korkotukilainalla tai aravalainalla rahoitettujen vuokra-asuntojen vuokra tulee määrittää omakustannusperiaatteen mukaisesti. Omakustannus periaatteesta säädetään arava- ja korkotukilainsäädännössä. Omakustannusperi- aatteen mukaan valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrat perustuvat todellisiin kustannuksiin ilman voitontavoittelua eli vuokrat kattavat ainoastaan rakentami- sen, rahoituksen, ylläpidon ja hallinnon kulut, kuten lainanhoitomenot, hoitokulut, hallintokulut, perusparannukset ja korjausvaraukset. Vuokrat tarkistetaan vuosit- tain kustannusten muuttuessa, mutta niiden tulee pysyä aina omakustannustasolla. Mahdollinen ylijäämä tulee käyttää tulevien kulujen kattamiseen tai kiinteistön kunnossapitoon, ei omistajan voitoksi. Tätä periaatetta on noudatettava niin kauan kuin kohde on valtion tukeman sääntelyn piirissä. Suurin osa valtion tukemia vuokra-asuntoja omistavista yhtiöstä käyttää vuokrien ja vastikkeiden tasausjärjestelmää, jossa saman omistajan vuokra-asunnoista kerät- tyä vuokraa voidaan käyttää sekä kyseisen asunnon että saman omistajan muiden vuokratalojen menojen kattamiseen. Järjestelmän tavoitteena on turvata vuok- rien tasainen kehitys sekä varmistaa, että vuokrataso vastaa mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa ja vuokrat ovat keskenään oikeudenmukaisessa suhteessa.6 Samassa tasausryhmässä voi joissakin tapauksessa olla myös rajoituksista vapautu- neita vuokra-asuntoja tukemassa omakustannusvuokraustoimintaa, mikäli kohde on ylijäämäinen eli sen tuotot riittävät kattamaan sen kulut. Rajoituksesta vapautu- neiden kohteiden pysyminen tasausjärjestelmässä ei tällöin aiheuta omakustannus- vuokrien nousua.7 Valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrat ovat yleensä edullisempia kuin vapaa- rahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat. Erot valtion tukemien vuokra-asuntojen ja markkinaehtoisten vuokrien välillä vaihtelevat kuitenkin merkittävästi eri puolilla 4 Ympäristöministeriö: https://www.varke.fi/fi/yhteisot-ja-yhtiot/val- tion-tukeman-asuntokannan-hallinnointi/vuokra-asuntojen-hallinnointi/ vuokra-asuntojen-hallinnointi-pitkaaikainen-korkotuki-tai-aravalaina 5 Ympäristöministeriö: https://www.varke.fi/fi/tietoa-meista/ mita-valtion-tukemat-asunnot-ovat 6 Ympäristöministeriö: https://ohjeet.ara.fi/fi/vuokranmaaritys-hyresbestamning/v4/ vuokrien-tasaaminen 7 Ympäristöministeriö: https://ohjeet.varke.fi/fi/j-lkilaskelma/v5/ hoito-ja-rahoitusjaaman-kasittely-eritystilanteiss https://www.varke.fi/fi/yhteisot-ja-yhtiot/valtion-tukeman-asuntokannan-hallinnointi/vuokra-asuntojen-hallinnointi/vuokra-asuntojen-hallinnointi-pitkaaikainen-korkotuki-tai-aravalaina https://www.varke.fi/fi/yhteisot-ja-yhtiot/valtion-tukeman-asuntokannan-hallinnointi/vuokra-asuntojen-hallinnointi/vuokra-asuntojen-hallinnointi-pitkaaikainen-korkotuki-tai-aravalaina https://www.varke.fi/fi/yhteisot-ja-yhtiot/valtion-tukeman-asuntokannan-hallinnointi/vuokra-asuntojen-hallinnointi/vuokra-asuntojen-hallinnointi-pitkaaikainen-korkotuki-tai-aravalaina https://www.varke.fi/fi/tietoa-meista/mita-valtion-tukemat-asunnot-ovat https://www.varke.fi/fi/tietoa-meista/mita-valtion-tukemat-asunnot-ovat https://ohjeet.ara.fi/fi/vuokranmaaritys-hyresbestamning/v4/vuokrien-tasaaminen https://ohjeet.ara.fi/fi/vuokranmaaritys-hyresbestamning/v4/vuokrien-tasaaminen https://ohjeet.varke.fi/fi/j-lkilaskelma/v5/hoito-ja-rahoitusjaaman-kasittely-eritystilanteiss https://ohjeet.varke.fi/fi/j-lkilaskelma/v5/hoito-ja-rahoitusjaaman-kasittely-eritystilanteiss 15 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Suomea. Suurimmat erot vuokrien välillä ovat pääkaupunkiseudulla, missä valtion tukemien asuntojen vuokrat ovat keskimäärin 20–30 prosenttia alhaisemmat kuin markkinaehtoiset vuokrat (Ara 2024). Valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrat ovat monissa pienemmissä kunnissa korkeampia kuin markkinavuokrat. Vuonna 2024 tällaisia kuntia oli yhteensä 185. Näille kunnille on tyypillistä väestön väheneminen, valtion tukemien asuntojen yli- tarjonta sekä valtion tukeman asuntokannan suuri huoneistokoko ja peruskorjaus tarve (Ara 2024). Lievää tai selkeää ylitarjontaa valtion tukemista asunnoista havaittiin vuonna 2024 168 kunnassa. Tyhjien valtion tukemien asuntojen määrä on viime vuosina kasvanut erityisesti alueilla, joilla väestö vähenee tai muuttoliike on heikkoa. Tyhjät asunnot keskittyvät usein pienempiin kuntiin ja taajamiin, joissa kysyntä on vähäistä, mutta niitä esiin- tyy myös suurissa kaupungeissa, jos asunnot sijaitsevat alueilla, joilla vetovoima on heikko tai asuntokanta ei vastaa nykyisiä asumistarpeita. Tyypillisesti vajaakäyt- töä on erityisesti vanhemmassa asuntokannassa tai alueilla, joilla heikommat pal- velut ja liikenneyhteydet eivät houkuttele uusia asukkaita. Aran tilastojen mukaan vuoden 2024 keväällä 8 730 tavallista ara-asuntoa oli tyhjillään, mikä oli kolmas- osa enemmän kuin vuotta aiemmin. Suurin osa tästä kasvusta tuli pääkaupunkiseu- dulta, jossa valtion tukemien asuntojen käyttöaste oli noin 98 prosenttia. Muualla Suomessa käyttöasteet olivat keskimäärin 91 prosenttia. Tyhjien valtion tukemien asuntojen määrän kasvu pääkaupunkiseudulla ja muissa suurissa kaupungeissa joh- tuu vuokra-asuntojen poikkeuksellisen runsaasta tarjonnasta sekä ara-vuokrien nopeasta kallistumisesta markkinavuokriin verrattuna. Vuokra-asuntojen suuren tar- jonnan tilanteessa vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa kasvaneita kustannuk- sia ei ole ollut mahdollista siirtää vuokriin samalla tavalla kuin valtion tukemissa vuokra-asunnoissa. Asukasvalinta Rajoituksenalaisiin valtion tukemiin vuokra-asuntoihin on valittava asukkaat sosiaalisin ja taloudellisin perustein. Hakijoiden asunnontarvetta, tuloja ja varalli- suutta arvioidaan ja heidät asetetaan keskinäiseen etusijajärjestykseen siten, että etusijalle asetetaan asunnottomat ja muut kiireellisimmässä asunnontarpeessa ole- vat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat hakijat. Asukasvalinnassa on käytössä valtakunnalliset tulorajat ja paikkakuntakohtaiset varallisuusrajat. Asukasvalinta tehdään tarveharkinnan perusteella, ei jonoperusteisesti. 16 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Ruokakunnan tulot ovat olleet aina asukasvalintaperusteena eli ruokakunnan tulot on otettu huomioon asukasvalinnan yhteydessä silloinkin, kun ei ole ollut enimmäistulorajoja käytössä. Vuoden 2025 alusta lähtien otettiin kuitenkin uudel- leen käyttöön enimmäistulorajat valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasva- linnassa. Tulorajojen käyttöönoton taustalla on pyrkimys varmistaa, että valtion tukemat asunnot kohdistuvat niitä eniten tarvitseville. Vuokrataloyhtiöille ja kunnille vuonna 2023 toteutetun kyselyn vastanneista 70 pro- senttia arvioi, ettei asukasvalinnan tulorajojen käyttö edistä hallitusohjelman tavoit- teiden saavuttamista heidän alueellaan, ja hieman alle kolmasosa (30 %) arvioi vaikutuksen olevan vähäinen tai kohtalainen. Pienemmät kunnat suhtautuivat tulo- rajojen hyötyihin hieman kielteisemmin kuin suuremmat kunnat. Myös tulorajojen käyttöönoton vaikutukset asukasrakenteeseen arvioitiin vähäiseksi: 39 prosenttia vastaajista arvioi vaikutuksen olevan pieni ja 31 prosenttia katsoi, ettei vaikutusta olisi lainkaan. (Ympäristöministeriö 2023.) Tulorajojen käyttöönottoon liittyy merkittävää hallinnollista epävarmuutta ja poten- tiaalisia lisäkustannuksia, joiden määrää vuokrataloyhtiöt ja kunnat ovat arvioineet vaihtelevasti. Ympäristöministeriön toteuttamaan kyselyyn vastanneista 22 pro- senttia katsoi, ettei vaikutuksia syntyisi lainkaan, 35 prosenttia arvioi ne vähäi- siksi, 26 prosenttia kohtalaisiksi ja 17 prosenttia suuriksi. Hallinnollisia kustannuksia ennakoitiin syntyvän erityisesti järjestelmän uudistamistarpeista, valvonnasta (esim. luottotietojen tarkistus), lisäselvitysten ja liitteiden käsittelystä sekä mahdol- lisesta asuntojen tyhjäkäytöstä, mikäli asukasvalintaa rajoitetaan tiukasti tulorajojen perusteella. Valtion tukemien asuntojen asukasvalinnassa on ollut aikaisemminkin käytössä enimmäistulorajoja. Arava- ja korkotukivuokra-asuntojen asukasvalintaa koskevaa sääntelytasoa päivitettiin vuonna 2006, jolloin asukasvalinnan perusteita koskevat säännökset nostettiin asetuksesta lain tasolle. Päivityksen aikaan osassa kunnista oli vielä käytössä enimmäistulorajat, ja niitä koskeva sääntely pysyi yhä asetuksen tasolla. Enimmäistulorajat olivat käytössä kasvukeskuksissa, niiden ympäristökun- nissa sekä uusissa valmistuvissa asunnoissa vuoteen 2008 saakka. Muissa kunnissa niistä oli luovuttu jo aikaisemmin vuonna 2004. Enimmäistulorajat otettiin käyttöön uudelleen valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalinnassa vuonna 2017 pää- kaupunkiseudun kunnissa, mutta niistä luovuttiin vuonna 2018.8 8 Ympäristöministeriö (2024) Valtioneuvoston asetus asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin annetun valtioneuvoston asetuksen muuttamisesta. Perustelumuistio 2024. VN/24516/2023. 17 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Tulorajoja sovelletaan kaikkiin uusiin asukasvalintoihin sekä nykyisten asukkaiden asunnonvaihtoihin. Poikkeuksia voidaan tehdä erityistilanteissa, kuten kiireellisissä asumistarpeissa tai jos asunto muuten jäisi tyhjilleen. Erityisryhmille tarkoitetut asunnot on jätetty tulorajasääntelyn ulkopuolelle. Valtion tukemien vuokra-asuntojen asukkaiden tuloja ei voimassa olevan lainsää- dännön mukaan tarkisteta asumisen aikana, vaan ainoastaan asuntohakemuksen tai asunnonvaihdon yhteydessä. Asuntokunnan tulojen muuttuminen asumisen aikana ei siten nykyisin vaikuta asukkaan vuokrasopimukseen. Valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrasopimuksiin sovelletaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia (481/1995). Aikaisemmat selvitykset tulorajoista ja tulojen tarkistuksesta asumisen aikana Valtion tukemien vuokra-asuntojen kohdentumisesta ja uudistamistarpeista on tehty useita aikaisempia selvityksiä. Keinoja kohdentamisen parantamiseksi selvi- tettiin Valtiovarainministeriön asettaman TARMO-työryhmän toimesta jo vuonna 2011. Työryhmä pohti tuolloin muun muassa vuokrasopimusten määräaikaisuuden käyttöönottoa, tulorajojen soveltamista sekä markkinavuokran perimistä tulojen ylittäessä asetetut rajat. Aikaisemmat selvitykset ovat osoittaneet, että valtion tukemat asunnot kohden- tuvat pääasiassa pienituloisille kotitalouksille (Hirvonen ym. 2014, Helsingin kau- punki 2021; Keinänen ym. 2018; Toikka 2025). Samalla on kuitenkin havaittu, että valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuu myös jonkin verran hyvätuloisia koti talouksia (Keinänen ym. 2018, Lahtinen ym. 2024; Toikka 2025). Valtion tukeman asuntokannan asukasrakennetta koskevan selvityksen mukaan noin joka kahdeksas (12,5 %) tavallisissa valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuneista asuntokunnista olisi vuoden 2022 tulotietojen perusteella ylittänyt nykyiset asukasvalinnassa käy- tössä olevat tulorajat. Määrällisesti tämä tarkoittaa noin 24 500 tulorajan ylittänyttä asuntokuntaa tavallisissa valtion tukemissa vuokra-asunnoissa. Tulorajat ylittäneistä 11 900 eli hieman alle puolet asuu pääkaupunkiseudulla. (Toikka 2025.) Valtion tukemien vuokra-asuntojen asukkaista aikaisempien tutkimusten valossa tehtyjen selvitysten mukaan näyttäisi siltä, että suuri osa asukkaista muuttaa omistusasuntoihin luonnollisesti heidän tulojensa kasvaessa asumisaikana. Keväällä 2025 julkaistun asukasrakenneselvityksen mukaan valtion tukemassa asuntokan- nassa asuvien osuus väheni melko tasaisesti siirryttäessä alemmista tulokymmenyk- sistä ylempiin (Toikka 2025). 18 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Asukasrakenneselvityksen mukaan korkotuella tai aravalainalla tuetuissa vuokra- asunnoissa asuvien sijoittuminen tulokymmenyksiin ei vaihtele merkittävästi asumisajan perusteella. (Toikka 2025.) Myöskään Hirvosen ym. (2014) aikaisemman toteutetun selvityksen mukaan keskimäärin pitkään valtion tukemissa vuokra-asun- noissa asuneet eivät näyttäisi olevan parempituloisia tai pienituloisempia kuin lyhyemmän aikaa niissä asuneet. Osuuksien sijaan asuntokuntien määrää tarkas- telemalla kuitenkin nähdään, että pitkään valtion tukemissa asunnoissa vuokralla asuneita hyvätuloisia on todella vähän, koska ylipäänsä pitkään niissä asumi- nen on harvinaista. (Toikka 2025.) Valtion tukemista vuokra-asunnoista kohdistuu muuttovoittoa erityisesti omistus- ja asumisoikeusasuntoihin. (Keinänen ym. 2018; Hirvonen, 2010). Asukasrakenneselvityksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen ja taval- listen valtion tukemien vuokra-asuntojen asukkaiden tulot ovat suunnilleen samaa tasoa. Markkinavuokralla asuvista noin joka kuudes ylittäisi tulorajat, mikä on hie- man valtion tukemia vuokra-asuntoja enemmän. Omistusasujat ovat keskimää- rin selvästi vuokralla asuvia hyvätuloisempia. Myös asumisoikeusasunnoissa asuvat ovat vuokralla asuvia parempituloisia. Asumisoikeusasunnoissa kolmasosa ylittää tulorajan ja omistusasujissa lähes puolet. Erityisryhmien asunnoissa tulorajan ylit- täneiden osuus on huomattavasti pienempi, vain noin viisi prosenttia. Tuloerot asumismuotojen välillä pienenevät huomattavasti, kun tarkastellaan käytettävissä olevia tuloja kulutusyksikköä kohti. (Toikka 2025.) Tulorajan ylittävät valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuvat ovat useimmiten työssäkäyviä kahden aikuisen talouksia, joilla ei ole lapsia. Asuntokunnissa, joissa on useampi aikuinen, mutta ei lapsia, tulorajan ylittyminen on jopa valtion tukemissa asunnoissa melko yleistä; esimerkiksi pääkaupunkiseudulla tällaisista talouksista joka neljäs tavallisessa valtion tukemassa vuokra-asunnossa asuva ylittää tulorajan. Yksinasuvilla tulorajan ylittyminen on suhteessa harvinaisempaa, vaikkakin määräl- lisesti yksinasuvat muodostavat yli puolet tulorajan ylittäneistä, koska yksinasuvien osuus on ylipäänsä suuri. Kaikissa valtion tukemissa vuokra-asunnoissa on melko vähän tulorajan ylittäneitä lapsiperheitä ja etenkin yksinhuoltajaperheitä, joista vain 5 % ylittää tulorajan. (Toikka 2025.) Aiemmissa selvityksissä useat toimijat ovat pitäneet asukasvalinnan tulorajoja ja tulojen tarkistuksia asumisen aikana tehottomina keinoina kohdentaa asun- toja paremmin pienituloisille, sillä niiden vaikuttavuus on arvioitu heikoksi. Heidän mukaansa aiempi järjestelmä on jo riittävästi turvannut asukasvalintojen kohdis- tumisen pienituloisiin. Asukasvalinnan tulorajojen käyttöönoton ja asumistukeen kohdistuneiden muutosten katsotaan ajavan samaa tavoitetta, eikä tulojen tarkista- miselle nähdä lisätarvetta. (Keinänen ym. 2018; Ympäristöministeriö 2023.) 19 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Etenkin monet valtion tukemien asuntojen omistajista suhtautuvat aiemmissa selvi- tyksissä pääosin kielteisesti tulojen tarkistusten käyttöönottamiseen vedoten sekä hallinnolliseen taakkaan että asuntokannan leimautumiseen (Keinänen ym. 2018). Omistajien huolet liittyivät etenkin huononevaan imagoon, segregaatiouhkiin, työnteon kannustinten heikentämiseen sekä merkittäviin kustannuksiin ja toimin- nan uudelleenorganisointitarpeisiin. Vuokranantajien näkökulmasta muutos lisäisi hallinnollista työtä. Osa vuokranantajista kuitenkin korostaa, että imagon huonone- minen ja muutoksista aiheutuvien mahdollisten sosiaalisten ongelmien lieveilmiöt ja epäsuorat kustannusvaikutukset olisivat suoria hallinnollisia kustannuksia merkit- tävämpiä. (Keinänen ym. 2018.) Asukkailla tulojen tarkistukseen liittyy ennen kaikkea huolta asunnon menettämi- sestä, mikä on näyttäytynyt esimerkiksi lisääntyvinä asumisneuvonnan yhteyden ottoina tai valtion tukemissa vuokrataloissa käytävinä keskusteluina. Tulojen tarkistusta koskevan selvityksen mukaan suurin osa asukkaista arvottaa asumistur- van tulojen kehitystä korkeammalle, mikä saattaa johtaa työn vastaanottamisen kannattavuuden vähenemiseen. Vuokra-asukkaiden kannalta tulojen tarkistus voisi aiheuttaa kannustinloukun etenkin niille asukkaille, joiden tulot ovat lähellä tulo- rajaa. (Keinänen ym. 2018.) Aiempiin selvityksiin perustuen tulojen tarkistuksilla ja määräaikaisilla vuokrasopimuksilla voi olla sekä myönteisiä että kielteisiä yhteiskun- nallisia vaikutuksia. Aiemmissa selvityksissä on tuotu esiin, että tulojen tarkistuksilla ja tulorajoilla voi olla sekä kielteisiä että myönteisiä vaikutuksia työllistymiseen ja työnteon kan- nustimiin. TARMO-työryhmä on arvioinut, että valtion tukemien vuokra-asuntojen kohdentaminen pienituloisille voisi vaikuttaa myönteisesti julkiseen talouteen ja työllisyyteen sitä kautta, että yleisen asumistuen ja toimeentulotuen yhtäaikainen käyttö sekä kohtuuhintaisen asunnon puuttuminen voivat vähentää kannustimia parantaa toimeentuloa työnteon kautta. Toisaalta tulojen tarkistusten on pelätty myös synnyttävän uusia kannustinloukkuja, sillä vaara asumisen jatkuvuudesta voi heikentää työn vastaanottamisen kannattavuutta (Keinänen ym. 2018). Ympäristöministeriö asetti vuodelle 2024 työryhmän valtion tukeman asunto- tuotannon ja siihen liittyvän hallinnoinnin kehittämiseksi. Työryhmä totesi suhtau- tuvansa periaatteessa myönteisesti vuokrien porrastamiseen asukkaiden tulojen perusteella, erityisesti suurituloisten osalta. Ryhmä on kuitenkin korostanut, että tarveharkintaisen järjestelmän toimivuuden edellytyksenä on kehittää malli, joka on asukkaalle tarpeeksi yksinkertainen ja läpinäkyvä. Vuokratulon porrastus tulee pitää erillisenä järjestelynä, joka ei saa vaarantaa omakustannusperiaatteen toteutumista eikä häiritä vuokrataloyhtiöiden toimintaa. (Lahtinen ym. 2024.) 20 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Oikeudelliset reunaehdot Selvityksen kohteena olevien vaihtoehtojen oikeudellisista reunaehdoista on toteu- tettu kevään 2025 aikana erillinen selvitys (Karhu & Mutanen 2025, sisältöä kuvattu laajemmin luvussa 3.3). Selvityksessä on tarkasteltu vaihtoehtoisiin toteutusmallei- hin (vuokrien korotus tulojen noustessa ja määräaikaiset sopimukset) liittyviä oikeu- dellisia reunaehtoja niin asuinhuoneiston vuokrausta koskevasta lainsäädännön, yleisen sopimusoikeuden, tietosuojasääntelyn kuin valtiontukisääntelyn kannalta. Lisäksi selvityksessä tarkasteltiin perusoikeuksien merkitystä (asumista koskeva perustuslain 19.4 § ja muut perusoikeudet sekä oikeutta asuntoon koskevat ihmis- oikeusmääräykset) sekä EU-oikeudellisia valtiontukinormeihin liittyviä näkökulmia. Mainitut eri oikeudenalojen asettamat reunaehdot ovat samansuuntaisia. Esimer- kiksi vaihtoehtojen kohtuullisuuden merkitys näyttäytyy merkityksellisenä paitsi sopimusoikeudellisesti myös perus- ja ihmisoikeusjuridiikan kannalta. (Karhu & Mutanen 2025.) Selvityksen mukaan ehdotettavalla sääntelyllä tulisi perusoikeuksien rajoitusten myötä olla painava yhteiskunnallinen tarve ja perusoikeusjärjestelmän kannalta hyväksyttävä tavoite. Hallitusohjelman tavoitetta sosiaalisen asuntotuotannon pii- rissä olevien asuntojen kohdistamisesta aikaisempaa paremmin niitä eniten tar- vitseville, voi pitää perusoikeusjärjestelmän kannalta sinänsä hyväksyttävänä. Vuokrien korottaminen on oikeudellisesti toteuttamiskelpoisempi vaihtoehto kuin siirtyminen määräaikaisiin vuokrasopimuksiin. Vaikka määräaikaisten sopimus- ten todettiin olevan vaikutuksiltaan tavoitteen suuntaisia ja laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL) ei kiellä määräaikaisia sopimuksia, niiden käyttö sosiaalisessa asuntotuotannossa edellyttää painavia perusteita ja niiden välttämättömyyden perusteleminen vaikuttaa ylipäätään vaikealta. Määräaikaisiin sopimuksiin siirty- minen voi selvityksen mukaan heikentää vuokralaisen suojaa, johtaa ketjutettuihin sopimuksiin ja olla oikeasuhtaisuuden vastaista, erityisesti, jos se kohdistuisi myös pienituloisiin pitkäaikaista asumisen tukea tarvitseviin ruokakuntiin. AHVL:n 56 §:n vuokralaisen suoja kohtuuttomilta irtisanomisilta rajoittaa mahdollisuuksia irtisa- noa olemassa olevia toistaiseksi voimassa olevia vuokrasopimuksia pelkästään tulo- rajojen ylittymisen perusteella. (Karhu & Mutanen 2025.) 21 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 2 Mahdolliset toteutusmallit 2.1 Toteutusmallit 2.1.1 Tavoitteet ja reunaehdot Hallitusohjelmakirjauksen mukaisesti selvitys kohdentui kahden mahdollisen toteutusmallin tarkasteluun: 1. valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuvien hyvätuloisten vuokria nostetaan tietyn tulorajan jälkeen 2. vuokrasopimukset solmitaan jo lähtökohtaisestikin määräaikaisiksi siten, että asunto ei ole enää käytettävissä, jos tulot nousevat määräaikaisuuden aikana yli tulorajan. Parhaiten soveltuvan toimintamallin ja sen parametrien valitsemisen määrittämi- seksi tulee arvioida uudistuksesta seuraavia vaikutuksia suhteessa uudistuksen tavoitteisiin ja reunaehtoihin. Tavoiteltu muutos ja sen toteutumisen edellytykset ovat viimesijainen toimintamallin valintaa määrittävä tekijä. Uudistukselle määritel- tyjen reunaehtojen puolestaan tulee täyttyä riippumatta toteutusmallista. Tavoitteita ja reunaehtoja on kuvattu yleisluontoisesti selvitystyötä edeltäneissä selvityksissä ja taustamuistiossa, mutta hyvin rajallisesti itse hallitusohjelmakir- jauksessa. Ne ovat tarkentuneet selvitystyön edetessä ohjausryhmätyöskentelyn kautta. Oheisessa kuvassa 1 on kuvattu tavoitteiden, reunaehtojen ja toimintamal- lien kokonaisuutta. Tämän jälkeen seuraavissa alaluvuissa on eritelty kokonaisuutta yksityiskohtaisemmin. 22 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Kuva 1.  Tavoitteet ja reunaehdot toteutusmallien taustalla. 1. Tavoitteet A. Tuettu asuntokanta kohdentuu kokonaisuutena nykyistä enemmän pienituloisille B. Järjestelmän legitimiteetti, oikeudenmukaisuuden toteutuminen C. Nykyisiä asukkaita enemmän edullista asuntoa tarvitsevien tukeminen (välittömästi) D. Säilytetään kohtuuhintainen vuokrataso jatkossakin E. Asunnottomuuden ehkäiseminen / heikoimmassa asemassa olevien tukeminen 2. Reunaehdot A. Suhteellisuusperiaate B. Ei kohtuuttomia tilanteita asukkaille C. Yhdenvertaisuus asukkaiden kannalta D. Looginen, ymmärrettävä, toteutettavissa oleva E. Segregaatio ei voimistu F. Omakustannusperiaate säilyy Valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuvien hyvätuloisten asukkaiden vuokria korotetaan tietyn tulorajan jälkeen. Vuokrasopimukset määräaikaisiksi siten, että asunnot eivät ole määräajan jälkeen hyvätuloisten käytettävissä. 3. Mahdolliset toteutusmallit A. Osana omakustannusperiaatetta B. Erillisenä maksuna C. Ajallisesti määräaikainen sopimus + tulorajatarkastelu D. Tulojen nousuun sidottu ehdollisuus 23 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Politiikkatavoitteita uudistusten taustalla A. Tuettu asuntokanta kohdentuu kokonaisuutena nykyistä enemmän pienituloisille Hallitusohjelman perusteella ”Hallitus kohdistaa yhteiskunnan tukemat vuokra- asunnot nykyistä tehokkaammin pienituloisille, vähävaraisille ja erityisryhmille, joi- den on vaikea vuokrata asuntoa vapailta markkinoilta.” Keskeisin kirjattu tavoite uudistuksille on yleisluontoinen, eikä se itsessään täs- mällisesti kuvaa tavoiteltua muutosta. Nykytilanteessa valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuu pienituloisempia henkilöitä kuin omistusasunnoissa tai vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Ero vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuviin ei kuitenkaan ole suuri. Lisäksi tuetussa asuntokannassa asuu myös mää- ritellyn tulorajan ylittäviä henkilöitä. Tavoitteen voi tulkita siten, että uudistuk- silla pyritään kokonaisuutena muokkaamaan asukkaiden tulojakaumaa aiempaa matalammaksi. B. Järjestelmän legitimiteetti Järjestelmän hyväksyttävyyteen liittyvät tavoitteet eivät käy ilmi hallitusohjelma kirjauksesta, mutta siihen liittyviä näkökulmia on esitetty sekä julkisessa keskuste- lussa että aiemmissa selvityksissä toistuvasti. Käytännössä hyväksyttävyyttä haastaa se, jos selkeästi hyvätuloisella asukkaalla on pysyvä mahdollisuus saada tukea asumiseensa, kun samaan aikaan pienituloisten asumiskustannukset nousevat. Julkisessa keskustelussa korostuvat alueet, joissa vapaarahoitteinen vuokrataso ja siten myös potentiaalinen hyöty tuetussa asun- nossa asumisesta on suuri (esimerkiksi Jätkäsaari Helsingissä). Tähän yhdistyen huoneenvuokraoikeuteen sisältyvä mahdollisuus siirtää asuntoa sukulaisten kesken voidaan tulkita erityisen suurena ongelmana. ”Ansaitsematon” tuki voi vaikuttaa erityisen epäoikeudenmukaiselta tilanteessa, jossa julkinen sektori joutuu tekemään laajasti säästöjä. Koko järjestelmän hyväksyt- tävyyden kannalta on tarkoituksenmukaista, että asunnot kohdentuvat mahdolli- simman tarkoituksenmukaisesti. Tämä voi kuitenkin sisältää erilaisia nyansseja, kun huomioidaan esimerkiksi kuntien asuntopolitiikan tavoitteet ja esimerkiksi haitalli- sen alueellisen eriytymisen ehkäiseminen. Käytännössä legitimiteettiä haastaa eniten kaikkein suurituloisimpien asukkaiden tuetussa asuntokannassa asumisen jatkuminen. Tämä tarkoittaisi esimerkiksi ylintä tuloviidennestä, joka ylittää selkeästi selvityshetken tulorajan. 24 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Hallitusohjelmakirjauksessa ei kuvata muutokselle julkisen talouden säästöihin liit- tyviä tavoitteita. Logiikka julkisten kustannusten säästöihin voisi toteutua joko asumistukimenojen pienenemisen (pienituloiset asuvat nykyistä halvemmissa vuokra-asunnoissa) tai työnteon kannustinten parantumisen kautta, mikäli pys- tytään vähentämään toimeentulotuen käyttöä asumismenoihin. Tämän logiikan toteutuminen edellyttäisi, että valtion tukemasta asuntokannasta vapautuisi riittä- västi ja riittävän paljon vapaarahoitteista edullisempia asuntoja. C. Nykyisiä asukkaita enemmän edullista vuokra-asuntoa tarvitsevien tukeminen Yhteiskunnan tukemien vuokra-asuntojen kohdistaminen nykyistä tehokkaammin pienituloisille voidaan ymmärtää pidempänä prosessina, jossa asukaskunnan keski- tulo laskee hiljalleen tai jossa tulorajan ylittävät hyödyttävät järjestelmää nousevan vuokran muodossa. Vaihtoehtoisesti voidaan tavoitella mahdollisimman nopeaa tuettujen edullisten asuntojen vapautumista pienituloisille. Tällöin myös toteutetta- van toimenpiteen tulisi tuottaa nopeita tuloksia. D. Säilytetään kohtuuhintainen vuokrataso jatkossakin Hallitusohjelmakirjauksen perusteella ”selvitetään mahdollisuutta ylläpitää sosiaa- lisen asuntotuotannon edullista vuokratasoa nostamalla hyvätuloisten asukkaiden vuokria tietyn tulorajan jälkeen.” Kirjauksen perusteella valtion tukeman asuntotuotannon edullinen vuokrataso on jatkossakin tavoiteltava asia. Vuokrien korottaminen voisi edistää tavoitetta, mikäli vuokratuloista kertyy ylijäämää, joka kanavoidaan omakustannusperiaatteella toi- mivan yhtiön muiden asuntojen ylläpitokustannuksiin. Tavoite ei voisi toteutua määräaikaisten vuokrasopimusten kautta. E. Asunnottomuuden ehkäiseminen / heikoimmassa asemassa olevien tukeminen. Tuettua asuntokantaa halutaan ohjata henkilöille, joilla on vaikeuksia saada asun- toa vapailta markkinoilta. Selvityksen toteutuksen aikana julkaistut asunnotto- muuden nousua kuvaavat tilastot herättivät myös kysymyksen, voisivatko esitetyt uudistukset joillain tavoin edistää heikoimmassa asemassa olevien asuntotilanteen tukemista. 25 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Lähtökohtaisesti nyt selvitettävät uudistukset, vuokran korottaminen tai määrä aikaiset vuokrasopimukset, eivät voi parantaa merkittävissä määrin erityisryhmiksi määriteltävien ryhmien asemaa. Uudistukset kohdentuvat tavalliseen asuntokan- taan, jossa asukkaan tulee pystyä sekä maksamaan vuokraa että asumaan ilman tukea tavallisessa asuntokannassa. Tavallisten valtion tukemien vuokra-asuntojen paljon nykyistä vahvempi kohdentaminen esimerkiksi paljon tukea asumiseensa tarvitseville tai henkilöille, joiden vuokranmaksukykyyn liittyy epävarmuutta, olisi luonteeltaan hyvin erilainen uudistus, jolla voisi myös olla vaikutusta oma kustannusperiaatteella määrittyvään vuokratasoon. Reunaehdot Oikeasuhtaisuus ja kohtuullisuus asukkaan näkökulmasta Juridisen selvityksen perusteella toteuttavien uudistusten tulee olla oikeasuhtaisia suhteessa ratkaistavaan haasteeseen. Ratkaistava haaste määrittyy viime kädessä sen perusteella, mitä uudistuksella tavoitellaan. Jos halutaan puuttua vain suuri tuloisimpien asukkaiden tilanteeseen, toimenpiteet, jotka kohdentuvat kaikkiin asukkaisiin, eivät välttämättä ole oikeasuhtaisia. Vastaavasti merkittävä vuokran korotus tai jopa asumisen päättyminen pienestä tulorajan ylityksestä ei olisi oikea- suhtainen seuraus. Reunaehdon toteutuminen edellyttää, että toimenpide rajataan mahdollisimman tarkasti kohdentumaan niihin henkilöihin, joihin halutaan vaikuttaa. Asukkaan näkökulmasta on vältettävä kohtuuttomia tilanteita, ja tämän on ohjaus- ryhmäkeskustelujen perusteella tulkittu olevan myös uudistusten tavoitteita määrit- tävä tekijä. Kohtuuton tilanne määrittyy subjektiivisesti, mutta tulkinnan perusteella esimerkiksi lapsiperheellä tulisi olla mahdollisuus pysyä samalla asuinalueella, kou- luissa ja päiväkodeissa. Asumiskustannusten nouseminen suuremmiksi joko nouse- van vuokran tai vapaarahoitteiseen asuntoon muuttamisen takia vaarantaisi tämän toteutumisen. Kohtuuttomuutta arvioivissa keskusteluissa on käytetty toistuvasti fraasia ”ei hinnalla millä hyvänsä” kuvaamaan ehdotettujen uudistusten tavoitteiden edistämistä. Vastaavassa tilanteessa olevia asukkaita tulisi kohdella yhdenvertaisesti. Käy- tännössä muutos, joka kohdistuu vain osaan asukkaista, voi muodostaa ongel- mia yhdenvertaisen kohtelun näkökulmasta, ellei kaikkia asukkaan tilanteeseen vaikuttavia tekijöitä pystytä huomioimaan ja siten varmistamaan samanlainen kohdentuminen vastaavassa tilanteessa. Erityisesti tuloihin ja perhesuhteisiin liit- tyvien muutosten huomioiminen korostuu. Asukkaille voi myös muodostua erilai- sia sopimusehtoja riippuen siitä, milloin sopimus on tullut voimaan. Mahdollisessa 26 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 vuokran nousussa on haastavaa määritellä, miten eri kohteiden väliset laatuerot voi- daan huomioida, jotta asukkaiden tilanne olisi mahdollisimman yhdenvertainen myös laatuerot huomioiden. Segregaatio ei voimistu Asuntopolitiikka ja eri hallintamuotojen sekoittaminen ovat kuntien keskeisiä työka- luja haitallisen alueellisen eriytymisen ehkäisemisessä. Segregaation ehkäisemisen tavoite on määritelty esitettyjen uudistusten reunaehdoksi, kuitenkaan tarkem- min määrittelemättä, mitä segregaatiolla tarkoitetaan. Reunaehtona on mahdollista huomioida vaikutukset asuinalueiden väliseen eriytymiseen. Puolestaan hallinta- muotojen välistä eroa ja siten mahdollisesti asuintalokohtaista eriytymistä ei voida välttää, jos tavoitteena on kohdentaa valtion tukemat vuokra-asunnot rajatummin pienituloisille. Tämä puolestaan voi kasvattaa itseään vahvistavan negatiivisen kier- teen riskiä niin talo- kuin aluetasollakin. Mahdollisuus jäädä asuntoon korkeampaa vuokraa vastaan voi lieventää kehitystä, mutta toisaalta korkeammalla vuokralla on myös poismuuttamista kannustava vaikutus. Omakustannusperiaate säilyy Uudistuksen tulee olla sellainen, että se ei vaaranna omakustannusperiaatteen toteutumista niin oikeudellisesta kuin toiminnallisestakaan näkökulmasta. Tässä yhteydessä omakustannusperiaatteen säilymistä kuvataan järjestelmäta- son kysymyksenä. Tulorajan ylittävän asukkaan näkökulmasta vuokranmääräytymi- nen poikkeaisi omakustannusperiaatteesta, eli siirryttäisiin kustannusperusteisesta vuokrasta tuloperusteiseen vuokraan. Toiminnallisesta näkökulmasta ratkaistava kysymys on, miten mahdollinen nouseva vuokra kytketään omakustannusperiaatteella toimivan yhtiön muihin tuloihin ja menoihin. Selvitetyt muutokset eivät itsessään vaaranna omakustannusperiaatetta, mutta omakustannusperiaatteesta johtuen niiden kustannukset ja hyödyt voisivat vaikut- taa vuokrataloyhtiön kaikkien asukkaiden vuokratasoon. Tavoitteissa on kuvattu, että uudistusten tulisi johtaa edullisen vuokratason säilymiseen. Tästä voi johtaa reunaehdoksi sen, ettei muutos ainakaan saa johtaa omakustannusperiaatteella määrittyvän vuokratason nousemiseen. Uudistuksen kustannusten valuminen tulo- rajan alittaville asukkaille ei olisi järjestelmän legitimiteetti -tavoitteen mukaista. 27 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Loogisuus, ymmärrettävyys ja toteuttamiskelpoisuus Käytännön tasolla selvityksen aikana toteuttamiskelpoisen mallin reunaehdoiksi on määrittynyt, että se on mahdollisimman selkeä, yksinkertainen ja läpinäkyvä asuk- kaalle. Mallin selkeyden tavoittelu on tasapainottelua suhteessa oikeasuhtaisuuden ja kohtuuttomien tilanteiden välttämisen kanssa; Mitä vakavampi mahdollinen seu- raus, sitä tarkemmin kaikki mahdolliset muuttujat esimerkiksi elämäntilanteissa tai tulojen määrittelyssä tulee pystyä huomioimaan. Samalla myös hallinnolliset kus- tannukset kasvavat, mikä omakustannusperiaatteen kautta voi vaarantaa muiden vuokratason edullisuuden. 2.1.2 Toteutusvaihtoehdot Tietolaatikko. 1. Vuokran korottaminen tulojen noustessa Vuokran korottaminen tulojen noustessa on hallitusohjelmakirjauksen perusteella ensisijainen selvitettävä vaihtoehto. Määritellyn tulorajan ylittyessä asunnon vuokraa korotettaisiin kohti ennalta määriteltyä kattovuokraa. Mallin vaikutukset riippuvat kol- mesta tekijästä: 1) määritelty tulorajan taso, 2) määritelty kattovuokran taso ja 3) muutos nykyisestä vuokrasta kohti määriteltyä kattovuokraa. Asukkaan tulojen muuttuessa vuokran tulisi voida myös laskea. Nykyistä korkeampi vuokra voisi siirtyä vuokrataloyhtiölle osaksi oma- kustannusperiaatteeseen perustuvaa toimintaa. Tällöin nousevalla vuokratulolla voisi hallinnollisten kustannusten kattamisen jälkeen rahoittaa investointeja tai ylläpitokuluja. Käytännön haasteen esimer- kiksi investoinneille muodostaisi vuokratulon määrän vaikea ennakoi- minen ja jatkuva muuttuminen. Vaihtoehtoisesti nouseva vuokra voisi kohdentua jollekin muulle taholle, kuten kunnalle, joka on tuetun asuntotuotannon pääasialli- nen tukija tontinvuokrasubvention kautta, tai valtiolle. Tällöin vuok- ran nousu tapahtuisi omakustannusperiaatteen ulkopuolella, ja sillä katettaisiin joko kunnan tai valtion aiemmin myöntämää tukea ja sen 28 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 mahdollista epätarkoituksenmukaista kohdentumista. Asukkaan näkö- kulmasta nousevan vuokran jatkokäyttö ei ole merkityksellistä, mutta se vaikuttaa hallinnon sijoittumiseen. Asukkaan näkökulmasta hyvätuloisen asukkaan vuokran korottamisen voi tulkita takaisin perittävänä liikaa maksettuna tukena. Käytännön vaikutus asukkaalle tilanteessa, jossa asuminen jatkuu nykyisessä asun- nossa, on käytettävissä olevien tulojen väheneminen. Tämä voi heiken- tää kannustimia tulojen korottamiseen. 2. Määräaikainen vuokrasopimus Tulot tarkastettaisiin asukasvalinnan lisäksi joka kerta määräaikaisen vuokrasopimuksen päättyessä, jolloin tulojen nouseminen yli määritel- lyn rajan estäisi uuden määräaikaisen vuokrasopimuksen tekemisen ja tarkoittaisi asumisen päättymistä nykyisessä asunnossa. Mallia määrittäviä tekijöitä olisivat erityisesti kotitaloudelle määritel- tävä tulorajan taso sekä määräaikaisen sopimuksen kesto eli tulojen tarkasteluväli. Kaikkien vuokrasopimusten tulisi olla määräaikaisia, ja ne siis myös pitäisi uusia määräajoin. Tämä tuottaisi merkittävästi hal- linnollisia kustannuksia ottaen huomioon sen, että suurimmalla osalla asukkaista määräaikaisen sopimuksen uusiminen ei johtaisi muutoksiin asumisessa, sillä tulot pysyisivät rajan alapuolella. Määräaikainen sopimus tarkoittaisi tiettyä ajankohtaa, jolloin tuloja tarkasteltaisiin ja oikeutta asumiseen nykyisessä asunnossa arvioitai- siin uudelleen. Toteutuksen kannalta ratkaisevaa olisi, miltä ajalta tulot tässä tarkastelussa huomioitaisiin ja mitä kaikkea tuloina huomioitai- siin. Kotitalouden tulot voivat vaihdella, mutta tätä vaihtelua on vai- kea huomioida jälkikäteen, jos vuokrasopimus on jo päättynyt, mutta tulot jälleen laskisivatkin rajan alle. Tarkastelussa voidaan huomioida keskimääräiset tulot pidemmältä ajalta ennen sopimuksen päättymistä, mutta tämä ei välttämättä estäisi tilannetta, jossa perusteet asumisen jatkumiselle palaisivatkin hyvin pian uudelleen tulojen laskiessa. 29 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Määräaikaisuuden sijaan toteutusvaihtoehtona voisi olla tulorajan alla pysymiseen sidottu ehdollinen vuokrasopimus. Tällöin vuokrasopimus ei välttämättä olisi ajallisesti määräaikainen, vaan oikeus asumiseen päättyisi tulojen noustessa rajan yli. Tämä tulisi toteuttaa nimenomaan vuokrasopimusten kautta, jolloin ulottaminen nykyisiin asukkaisiin olisi käytännössä mahdotonta. Referenssejä ehdollisuudesta ovat esi- merkiksi opiskelijastatukseen sidottu opiskelija-asunto tai työpaikkaan sidottu työsuhdeasunto. Näille leimallista on asumisen keston rajau- tuminen tiettyyn elämänvaiheeseen. Tämä olisi perustavanlaatuinen muutos nykyiseen valtion tukemaan vuokra-asumiseen. Toisaalta muut yhteiskunnan tuet on tyypillisesti rajattu vain niin pitkäksi ajaksi kuin tarve tuelle on olemassa. Asukkaan näkökulmasta keskeisin vaikutus on mahdollinen asumi- sen päättyminen nykyisessä asunnossa, jos tulot nousevat rajan yli. Jos nykyinen asunto vastaa toiveita, tätä voi pitää asukkaan näkökulmasta hyvin merkittävänä seurauksena. Viime kädessä vaikutukset riippu- vat siitä, onko kotitalouden mahdollista löytää samalta alueelta vastaa- vaa markkinahintaista asuntoa. Vuokran korotukseen verrattuna joka tapauksessa seurauksena määräaikaisen sopimuksen päättymisestä olisi joko täysi korotus markkinahintaan tai asumisen laadun heikkene- minen edullisemmassa asunnossa, jos sellaisia on saatavilla. Asumisen päättyminen olisi asukkaan kannalta niin merkittävä seuraus, että mallin pitäisi olla ehdottoman aukoton, eri tilanteet huomioiva ja tasapuolinen. Epätarkoituksenmukaisesti tai liian kapeasti toteutettu tulojen tarkastelu, josta seuraisi asunnon menettäminen, olisi asuk- kaan näkökulmasta kohtuutonta. Asukkaalla saattaisi myös olla tässä mallissa vuokran nousemiseen verrattuna suurempi kannustin pyrkiä välttämään tulojen nousua tai pyrkiä piilottamaan tuloja tai vaikutta- maan kotitalouden koostumukseen, mikäli se on tulorajan laskemisen perusta. Kokonaisuutena mallin riittävän tarkka toteutus vaatisi ras- kasta hallintoa verrattuna vuokrien korottamiseenkin, sillä huomioi- tavia poikkeuksia olisi paljon. Molempien mallien vaatima hallinnon määrä on kuitenkin suuri. Tietolaatikko päättyy. 30 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 2.1.3 Näkökulmia tulorajan ja tulojen määrittelyyn Tulorajan määrittely. Selvityksen toimeksiannossa tai hallitusohjelmakirjauk- sessa ei ole otettu kantaa siihen, miten tulorajan taso tulisi määritellä. Tulorajan taso kuitenkin tosiasiallisesti määrittää sen, kuinka montaa kotitaloutta joko vuokran korottaminen tai määräaikaisen sopimuksen uusimatta jättäminen koskisi. Tämän selvityksen laskelmissa on käytetty referenssinä voimassa olevaa asukasvalinnan bruttokuukausituloihin ja kotitalouden koostumukseen pohjautuvaa tulorajaa. Tulorajan tulisi pystyä huomioimaan alueelliset erot asumiskustannuksissa. Ellei kor- keamman vuokratason pääkaupunkiseudulla mahdollistettaisi myös korkeampaa tulotasoa, asettaisi tämä halvemman vuokratason alueilla valtion tukemassa asun- nossa asuvat edullisempaan asemaan, sillä heille voisi jäädä enemmän tuloja käy- tettäväksi asumiskustannusten jälkeen. Tulorajan päivittäminen. Nykyistä tulorajaa ei ole sidottu indeksiin, ja se on siten kiristynyt voimassaoloaikana. Mallin ennakoitavuuden näkökulmasta yleisen tulo tason ja myös vuokratason kehittyminen olisi perusteltua huomioida ja korottaa tulorajaa vastaavassa suhteessa. Asukasvalinnan yhteydessä muuttumaton tulo- raja vain tiukentaa ehtoja, mutta tuloraja ilman indeksisidonnaisuutta voisi johtaa uusissa malleissa vuokran nousemiseen tai asumisen päättymiseen, vaikka tulot nousisivat vain yleiskorotuksiin perustuen. Tarkastelujakso. Tulojen tarkastelussa tulisi pystyä huomioimaan tulotason nor- maali vaihtelu, joka voi selittyä esimerkiksi kausiluontoisesta, osa-aikaisesta tai keikkatyöstä. Asukasvalinnan osalta tarkastelu kohdentuu säännölliseen brutto kuukausituloon ja tulojen vaihdellessa edeltävän 12 kuukauden keskiarvoon. Toimenpiteitä tulorajan ylittämisestä ei olisi tarkoituksenmukaista tehdä heti rajan ylityttyä, sillä on myös mahdollista, että tulot laskevat vaihtelun seurauksena. Luo- tettava seuranta edellyttäisi toistuvaa kuukausittaista tietoa tuloista, joiden pohjalta olisi mahdollista laskea keskimääräinen tulo riittävän pitkältä ajalta. Vuokran korotus toimisi joustavammin molempiin suuntiin, jolloin jo esimerkiksi 12 kuukauden keskimääräinen tulojen ylittäminen voisi olla peruste korotukselle. Määräaikaisen sopimuksen uusimatta jättämisen osalta saattaisi olla tarve pidem- mälle tarkastelujaksolle, esimerkiksi ehdollisen 6 tai 12 kuukauden sopimuksen kautta, jota ei enää uusittaisi, jos tulot ovat ylittäneet rajan 12 kuukautta ennen sopimuksen päättymistä. 31 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Suojaosa. Vain hyvin pieni tulorajan ylitys ei todennäköisesti olisi riittävä peruste asumisen päättymiseen määräaikaisen sopimuksen päättymisen tai ehdollisen tois- taiseksi voimassa olevan sopimuksen päättymisen jälkeen, vaan ylityksen tulisi olla selkeästi havaittava. Ruokakunnan tulojen määrittely. Myös ruokakunta tulojen määrittelyn yksikkönä tunnistettiin jossain määrin haastavana. Kulutusyksikköä kohti lasketuilla tuloilla ja kulutusmenoilla voidaan verrata kooltaan ja rakenteeltaan erilaisia kotitalouk- sia toisiinsa ja tasata eroja, joita käytettävissä oleviin tuloihin syntyy, kun esimer- kiksi asumismenot jaetaan useammalle aikuiselle. Valitulla kulutusyksikköasteikolla on kuitenkin merkittävä vaikutus lopputulokseen, ja esimerkiksi nykyiset asukas valinnan tulorajan laskentaperusteet eroavat OECD:n tai tilastokeskuksen käyttä- mästä asteikosta9. Kotitalouden rakenteeseen perustuva määrittelytapa voi johtaa nopeasti suuriin muutoksiin ruokakunnan tulossa, mikäli kotitalouden kokoonpano muuttuu. Brutto- vs. nettokuukausitulot. Nykyisissä tulorajoissa ja monissa muissakin etuuksissa käytetään perusteena bruttokuukausituloja, sillä ne ovat helpommin määriteltävissä. Progressiivinen verotus tasaa tuloeroja, mikä tarkoittaa sitä, että erot esimerkiksi keskimmäisten ja ylimpien tulodesiilien välillä kaventuvat verotuk- sen vaikutuksesta. Toisaalta progressiivisuus voi myös vahvistaa kannustinloukkuja. Bruttotulo on määritelmältään suoraviivainen, ja soveltuu mahdollisimman yksin- kertaisen mallin kehittämiseen. Se ei kuitenkaan pysty huomioimaan yhtä hyvin eri- laisten kotitalouksien muuttuvia tilanteita ja eroja käytettävissä olevassa tulossa, jotka voivat johtua esimerkiksi eroista verotuksessa. Yksittäisen asukkaan bruttokuukausitulot ja tiedot veronalaisista etuuksista ovat saatavissa tulorekisteristä. Tähän ei kuitenkaan sisälly tietoa kotitalouden kokoon- panosta, eli niistä henkilöistä, joiden yhteenlaskettuja tuloja tulisi tarkastella. Huoneenvuokralakityöryhmä on esittänyt, että lakiin lisättäisiin säännökset vuok- ralaisen velvollisuudesta ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa hänen lisäkseen asuvat henkilöt ja näiden yhteystiedot sekä se, mihin näiden oikeus asua huoneis- tossa perustuu10. Tämän valvonta jäisi kuitenkin vuokrataloyhtiön vastuulle. 9 Ks. esim. https://stat.fi/meta/kas/kulutusyksikko.html 10 Oikeusministeriö (2024). Huoneenvuokralakityöryhmän mietintö. Mietintöjä ja lausun- toja 2024:41. https://stat.fi/meta/kas/kulutusyksikko.html 32 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Eri etuuksien huomioiminen. Asukasvalinnassa etuuksista huomioidaan pääosin työttömyysturvaan liittyviä tuloja. Etuuksien saaminen on muutamia universaa- leja etuuksia (mm. lapsilisä) lukuun ottamatta sidoksissa kotitalouden tuloihin. Tästä johtuen on epätodennäköistä, että kotitalous saisi palkkatulon lisäksi niin paljon etuuksia, että tuloraja ylittyisi etuudesta johtuen. Varallisuuden huomioiminen. Varallisuutta tarkastellaan asukasvalinnan yhtey- dessä. Tarkastelu perustuu hakijaruokakunnan nettovarallisuuteen, jossa ei kui- tenkaan huomioida varallisuutta, joka mahdollistaa kohtuullisen toimeentulon elinkeinon tai ammatinharjoittajalle tai omistusasuntoa, jos hakija muuttaa toiselle paikkakunnalle työpaikan vuoksi. Asukkaiden yhdenvertaisuuden näkökulmasta varallisuuden huomiotta jättämi- nen saattaisi olla ongelmallista, jos esimerkiksi vapaa-ajan asunnon omistamisesta ei aiheutuisi seurauksia, mutta korkeampi tulotaso ja vastaavan vapaa-ajan asunnon vuokraaminen johtaisi vuokran korottamiseen, vaikka asukkaiden tilanne olisi hyvin samankaltainen. Varallisuuden tarkastelu muodostaa kuitenkin suuria käytännön haasteita, sillä asukasvalinnan yhteydessä se perustuu asukkaan itse toimittamiin selvityksiin, eikä tietoa ole saatavilla suoraan mistään rekisteristä. Varallisuuden arvo voi myös vaih- della, ja ylipäätään arvon määrittäminen on haastavaa mm. kiinteistöjen osalta. Käytettävissä oleviin tuloihin vaikuttavat tekijät. Erityisesti elatusavun maksami- nen ja ulosottomaksut on tunnistettu selkeästi käytettävissä olevaa tuloa laskeviksi kuluiksi, joita ei kuitenkaan huomioida tulojen tarkastelussa. Ulosottomaksujen osalta perusteltua olisi tarkastella ulosottopidätyksen jälkeistä tuloa, vaikkakaan tämä ei vastaa bruttokuukausituloa. Asukasvalinnassa tulona ei oteta huomioon lapsen elatusapua, joka suoritetaan tuomioistuimen päätöksen tai vahvistetun kirjallisen sopimuksen perusteella, eikä elatustukilain mukaista elatustukea. Puolisolta saatava elatusapu huomioi daan tulona. Elatusavun maksaminen voi kuitenkin vähentää maksajan käy- tettävissä olevia tuloja niin paljon, että tämä olisi perusteltua huomioida tuloa vähentävänä tekijänä. Poikkeustilanteet. Yrittäjätulon määrittely on merkittävin yksittäinen tapaus, jossa tulojen määrittely ei voi perustua palkkatuloon. Todennäköisesti tarkoituk- senmukaisinta olisi noudattaa mahdollisimman pitkälle nykyisiä käytäntöjä, mutta yrittäjätulon rekisteripohjainen selvittäminen saattaisi olla palkkatulon selvittämistä haastavampaa, ja vaatia laajemmin asukkaan omaa tiedonantoa ja sen käsittelyä. 33 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 2.1.4 Väliyhteenveto: Toteutusvaihtoehtojen vastaavuus tavoitteisiin ja reunaehtoihin Selvityksen edetessä mahdollisista politiikkatavoitteista ensisijaiseksi on muodostu- nut tuetun asuntokannan kohdentaminen kokonaisuutena nykyistä pienituloisim- mille, mutta huomioiden kuitenkin vahvasti esitetyt reunaehdot. Käytännössä tämä ohjaa tavoittelemaan puuttumista kaikista suurituloisimpien jatkuvaan asumiseen tuetussa asuntokannassa. Esitettyjen reunaehtojen perusteella valitun toimenpiteen tulisi kohdentua hyvä- tuloisiin niin hyvin kuin mahdollista. Seuraukset ja siten myös potentiaaliset koh- tuuttomat tilanteet kytkeytyvät tulojen nousemiseen ja määriteltävän tulorajan ylittämiseen. Mitä merkittävämpi seuraus tulojen nousemisesta asukkaalle on, sitä tarkemmin kaikki mahdolliset erilaiset muutokset asukkaan tilanteessa tulee pys- tyä huomioimaan. Tämä puolestaan tekee mallin toimeenpanosta ja hallinnosta raskaampaa, mikä hallinnollisten kustannusten kautta voi viedä mahdollisen tavoi- teltavan hyödyn. Vuokran korottamiseen tulojen noustessa perustuva malli vastaa parem- min tavoitteiden ja reunaehtojen kokonaisuutta. Vuokran nouseminen tulo- jen noustessa on helpommin yhteen sovitettavissa oikeasuhtaisuusperiaatteeseen ja kohtuuttomien tilanteiden välttämiseen. Vuokran nouseminen on mahdollista toteuttaa porrastetusti, mikä lievittää mahdollista vaikutusta asukkaalle. Kääntö- puolena vaikutus asukasrakenteeseen ja asuntojen parempaan kohdentumiseen pienituloisille toteutuu vain kannustinvaikutuksen kautta. Tulojen noustessa tyypil- listä on edetä asuntopolulla kohti omistusasumista, ja vuokran nouseminen nykyi- sessä valtion tukemassa vuokra-asunnossa oletettavasti kiihdyttäisi tätä siirtymää. Mahdollista kuitenkin on, että joissain halutuissa kohteissa hyvätuloiset asukkaat vain jäävät tuettuun asuntoon maksamaan nykyistä korkeampaa vuokraa, jolloin tosiasiallinen vaikutus olisi tuettujen asuntojen määrän väheneminen. Toisaalta näissä kohteissa korkeista kohteiden hankinta-arvoista johtuen vuokrat saattavat nousta liian korkeiksi pienituloisimmille. Vuokrasopimusten määräaikaisuus muuttaisi itsessään asumisen luonnetta mer- kittävästi, jos elämäntilannetta ja tulevaisuutta ei ole mahdollista suunnitella asu- misen pysyvyyden kautta. Asumisen päättyminen tulojen noustessa liikaa on asukkaan kannalta merkittävä seuraus. Tätä vasten mallin pitäisi olla äärimmäisen yksityiskohtainen, jotta kohtuuttomilta tilanteilta vältyttäisiin. Tämä puolestaan vaa- tisi vuokrataloyhtiöiltä suurempaa hallinnollista panostusta kuin mihin tavoiteltavat hyödyt antaisivat perusteita. 34 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 2.2 Toimenpiteiden kohdentuminen – tulorajan ylittävät asuntokunnat Määritelmät Tässä luvussa kuvaillaan vuonna 2022 tavallisissa valtion tukemissa vuokra-asun- noissa (muut valtion tukemat vuokra-asunnot kuin erityisryhmien ja lyhyen korko- tuen asunnot) asuvia asuntokuntia, jonka muodostavat kaikki samassa asunnossa asuvat henkilöt. Tavallisissa valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asui vuoden 2022 lopussa 210 302 asuntokuntaa, joissa oli 367 830 asukasta. Asuntokunnista 59 pro- senttia oli yhden hengen asuntokuntia, lapsettomia pariskuntia 29 prosenttia, kah- den vanhemman lapsiperheitä 11 prosenttia, yksinhuoltajaperheitä 14 prosenttia ja muita asuntokuntia 4 prosenttia (Kuvio 1). Kuvio 1.  Tavallisissa ara-vuokra-asunnoissa asuvien asuntokuntien määrä asuntokunnan tyypin mukaan vuonna 2022. Lähde: Tilastokeskus, VATT Datahuone & PTT. Kaiken kaikkiaan tavallisissa valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuvat asunto kunnat muodostavat 21 prosenttia kaikista vuokralla asuvista asuntokunnista (Kuvio 2). Pääkaupunkiseudulla tavallisissa valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuvien asuntokuntien osuus on jonkin verran suurempi, ollen 27 prosenttia. Muualla Suomessa osuus on 19 prosenttia. 0 Asuntokuntia 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 Yksinasuva Pariskunta Pariskunta ja lapsia Yksi vanhempi ja lapsia Muut 35 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Kuvio 2.  Vuokralla asuvien asuntokuntien määrä asunnon hallintaperusteen mukaan vuonna 2022. *Ara-vuokra, tavallinen sarja pitää sisällään myös lyhyen korkotuen asunnoissa asuvat asuntokunnat, joita oli koko maassa 4 575, pääkaupunkiseudulla 1 575 ja muualla Suomessa 3 000. Lähde: Tilastokeskus, VATT Datahuone & PTT. Tavallisten valtion tukemien vuokra-asuntojen asukasvalinnassa otettiin käyttöön tulorajat vuoden 2025 alussa ja voimassa olevan lainsäädännön mukaan asukas valinnassa käytetään veronalaisia bruttotuloja. Tässä analyysissa käytetty tulokäsite ja tulorajat ovat lähtökohdiltaan yhteneväisiä asukasvalinnassa käytetyn tulojen määritelmän ja tulorajojen kanssa. Asuntokunnan veronalaiset bruttotulot muodos- tuvat ansio- ja pääomatuloista ennen veroja. Asuntokunnan tuloiksi lasketaan kaik- kien asuntokunnan jäsenten vuoden aikana saamat tulot, ja näistä tuloista on otettu kuukausikeskiarvo, joka mahdollistaa vertailun asukasvalinnassa käytettävään bruttokuukausituloon. On tärkeää huomioida, että kaikki kotitalouden tulot eivät ole veronalaisia. Esimerkiksi useat sosiaalietuudet, kuten yleinen asumistuki ja lapsi- lisä, jäävät tämän tulokäsitteen ulkopuolelle. Lisäksi bruttotulot eivät ota huomioon verotuksen vaikutusta käytettävissä oleviin tuloihin, mikä on hyvä huomioida tulo- rajojen tulkinnassa. Tulorajat määräytyvät seuraavien periaatteiden mukaan. Yksinasuvan tulo- raja on 3 540 euroa kuukaudessa. Jokainen seuraava aikuinen kasvattaa rajaa 2 480 eurolla. Ensimmäinen alaikäinen kasvattaa rajaa 650 eurolla ja jokainen seu- raava 600 eurolla. Tulorajan suuruuteen vaikuttavat siis sekä kotitalouden koko että rakenne. Näin ollen tulorajat muodostuvat seuraavasti valikoiduille perhetyypeille: y Yksinasuva 3 540 euroa y Pariskunta, ei lapsia 6 020 euroa y Kahden aikuisen ja kahden lapsen perhe 7 270 euroa y Yksi aikuinen ja kaksi lasta 4 790 euroa Asuntokuntia 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 00 000 1 200 000 Pääkaupunkiseutu Muu Suomi Koko maa Ara-vuokra, erityisryhmät Ara-vuokra, tavallinen* Markkinavuokra 36 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien määrä ja tulojakaumat Seuraavaksi on tarkoitus kuvailla tulorajan ylittäneitä asuntokuntia. Asuntokun- tia tarkastellaan muun muassa perhetyypin, sosioekonomisen aseman ja asumis ajan mukaan. Selvityksessä on käytettävissä olleet tilastotiedot vuoden 2022 lopusta, jolloin voimassa ei ollut vielä asukasvalinnan tulorajoja. Tilastotarkastelun tarkoituksena on kartoittaa, kuinka suurta joukkoa selvityksen mukainen toimen- pide suunnilleen koskisi, jos käytettäisiin 2025 käyttöön otettuja asukasvalinnan tulorajoja. Asuntokunnan veronalaisilla bruttotuloilla mitattuna reilu 24 500 tavallisessa val- tion tukemassa asunnossa asuvaa asuntokuntaa ylitti asuntokunnan perhetyypille määritellyn tulorajan vuonna 2022. Kuviosta 3 voidaan havaita, että suurin osa (reilu 48 prosenttia) tulorajan ylittäneistä asuu pääkaupunkiseudulla ja yksistään Helsin- gissä 30 prosenttia. Kuvio 3.  Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien määrä kunnittain vuonna 2022. Lähde: Tilastokeskus, VATT Datahuone & PTT. 0 Asuntokuntia 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä Kuopio Lahti Muu Suomi 37 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Koko maassa 12 prosenttia tavallisissa valtion tukemissa asunnoissa asuvista asuntokunnista ylitti vuonna 2022 perhetyypille määritellyn tulorajan. Pääkaupunki seudulla tulorajan ylittäneiden osuus oli selvästi suurempi kuin muualla Suomessa. Lahdessa puolestaan oli vähiten tulorajan ylittäneitä asuntokuntia. Kuvio 4.  Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien osuus tavallisista valtion tukemien asuntojen asukkaista kunnittain vuonna 2022. Lähde: Tilastokeskus, VATT Datahuone & PTT. Suurin osa tulorajan ylittäneistä asuntokunnista oli yksinasuvia tai lapsettomia pariskuntia (Kuvio 5). Koko maassa yksinasuvien ja lapsettomien pariskuntien osuus tulorajan ylittäneistä oli 82 prosenttia. Lapsiperheiden osuus oli noin 16 prosenttia. Helsingissä, Espoossa ja Lahdessa lapsiperheiden osuus hieman korostuu, osuuden ollessa 23–22 prosenttia. 9,5 % 7,8 % 10,7 % 8,5 % 9,8 % 9,6 % 9,6 % 15,0 % 15,5 % 15,8 % 11,7 % 0 % Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien osuus kaikista tavallisista ara-asukkaista 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % 16 % 18 % Muu Suomi Lahti Kuopio Jyväskylä Oulu Turku Tampere Vantaa Espoo Helsinki Koko maa 38 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Kuvio 5.  Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien perhetyyppi kunnittain vuonna 2022. Lähde: Tilastokeskus, VATT Datahuone & PTT. Liitteessä 1 esitetään kunnittain tulorajan ylittäneiden asuntokuntien osuus kaikista kyseisen perhetyypin tavallisissa valtion tukemissa asunnoissa asuvista asuntokun- nista. Tarkastelu osoittaa, että tulorajan ylittävien asuntokuntien osuus vaihtelee paljon perhetyypin mukaan. Yksinasuvista valtion tukemien asuntojen asukkaista keskimäärin 10,6 prosenttia ylittää tulorajan. Lapsettomista pariskunnista puolestaan tulorajan ylittää 20,7 pro- senttia, ja pääkaupunkiseudulla vastaava osuus nousee selvästi tätä korkeammaksi – Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla 28–30 prosenttia lapsettomista pariskunnista ylittää tulorajan. 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Muu Suomi Lahti Kuopio Jyväskylä Oulu Turku Tampere Vantaa Espoo Helsinki Koko maa Pariskunta ja lapsiaYksinasuvat Yksi vanhempi ja lapsia Pariskunta, ei lapsia Muu tai tuntematon 39 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Lapsiperheistä kahden huoltajan perheissä tulorajan ylittää keskimäärin hieman alle 14 prosenttia ja yhden huoltajan perheissä noin 5 prosenttia. Erityisesti Helsingissä ja Espoossa lapsiperheiden tulot ylittävät useammin määritellyt rajat kuin muualla Suomessa. Seuraavaksi tulorajan ylittäneitä asuntokuntia kuvaillaan niiden viitehenkilön mukaan. Tällä tavalla tarkastellen kustakin asuntokunnasta tulee huomioiduksi vain yksi henkilö. Viitehenkilö on se asuntokunnan täysi-ikäinen jäsen, jonka vuositason verotettavat tulot olivat asuntokunnan suurimmat. Tulojen mennessä tasan on viite- henkilöksi valittu asuntokunnan vanhin. Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien viitehenkilöt ovat vuonna 2022 olleet pää- asiassa työntekijöitä tai yrittäjiä, 92 prosenttia (Kuvio 6). Eläkeläisiä, työttömiä, opis- kelijoita ja muita työvoiman ulkopuolisia tulorajan ylittäneissä asuntokunnissa on verrattain vähän, vain 8 prosenttia yhteensä. Näissä osuuksissa ei ole merkittäviä eroja kaupunkien välillä. 40 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Kuvio 6.  Tulorajan ylittävien tavallisissa valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuvien asuntokuntien viitehenkilön sosioekonominen asema vuonna 2022. Lähde: Tilastokeskus, VATT Datahuone & PTT. Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien asumisajat vaihtelevat jonkin verran, mutta valtaosa kuuluu suhteellisen lyhyen asumisen ryhmään. Vuonna 2022 lähes puolet (44 %) tulorajan ylittäneistä kotitalouksista oli asunut nykyisessä valtion tukemassa asunnossaan enintään kaksi vuotta (Kuvio 7). Samanaikaisesti hyvin pitkään asu- neita – eli yli 15 vuotta samassa asunnossa asuneita – oli 13 prosenttia. Tämä viittaa siihen, että tulotason nousu nykyisen asunnon aikana ei ole harvinaista, ja että osa asukkaista ylittää tulorajat jo lyhyen asumisjakson jälkeen. 3 3 2 2 3 5 4 5 5 4 4 17 16 22 24 24 17 23 14 24 25 21 31 32 40 33 30 33 36 32 38 36 34 40 39 28 32 33 38 31 42 25 27 33 5 4 4 4 3 3 3 2 4 4 4 4 5 3 5 7 3 3 4 4 4 4 0 % Osuus tulorajan ylittävistä asuntokunnista 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Muu Suomi Lahti Kuopio Jyväskylä Oulu Turku Tampere Vantaa Espoo Helsinki Koko maa Yrittäjä Ylempi toimihenkilö Alempi toimihenkilö Työntekijä Eläkeläinen Työtön, opiskelija tai muu työvoiman ulkopuolinen 41 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Pääkaupunkiseudulla tulorajan ylittäneiden asuntokuntien asumisajat ovat pidempiä kuin Suomessa keskimäärin, mikä heijastanee alueen tiukempaa asuntomarkkinatilannetta ja rajallista kohtuuhintaista vuokra-asuntotarjontaa. Vuokrasäästö voikin lisätä motiivia pysyä valtion tukemassa asunnossa, vaikka tulot olisivatkin verrattain korkeat. Toisaalta myös valtion tukemien vuokra-asunto- jen vuokrataso on muuta maata korkeampi, vaikka koko maassa käytetään samaa tulorajaa. Kuntien toisistaan eroavat asuntomarkkinatilanteet vaikuttavat myös asukasva- linnan kohdentumiseen. Erityisesti kasvukeskusten ulkopuolisilla alueilla esiintyy usein tilanteita, joissa asukasvalintaperusteet täyttäviä hakijoita ei ole riittävästi. Tällaisissa tapauksissa voidaan perustelluista syistä poiketa asukasvalinnan tulo- rajoista ja tarjota asuntoja myös muille hakijoille, esimerkiksi paikkakunnalle työn vuoksi muuttaville. Asuntomarkkinatilanteeseen vaikuttaa myös asuntotarpeen ja tarjonnan kohtaanto eli se, kuinka hyvin asuntoa etsivien tarpeet ja tarjolla ole- vat asunnot vastaavat toisiaan. Asuntoja on tarjolla eri kokoisina ja hintaisina, ja tavoitteena on löytää kuhunkin asuntoon asukas, jonka maksukyky vastaa asunnon kustannustasoa. Asumisaika on määritelty kokonaisina vuosina: esimerkiksi ”0 vuotta” viittaa vuonna 2022 asuntoon muuttaneisiin asuntokuntiin. On tärkeää huomata, että kyseisenä vuonna tavallisissa valtion tukemissa vuokra-asunnoissa ei vielä ollut käytössä valtakunnallisesti velvoittavia tulorajoja, mikä saattaa osaltaan selittää tulorajan ylittäneiden suurta osuutta juuri ”0 vuotta” ja ”1–2 vuotta” asuneiden ryhmissä esi- merkiksi tilanteissa, jossa asuntoon ei ole ollut muita hakijoita vuokran suuruudesta johtuen. Lisäksi kunnissa, joissa valtion tukemien asuntojen kysyntä on vähäi- sempää, on asuntoihin voitu valita tulorajat ylittäviä, jotta asunnot eivät jäisi tyh- jilleen. Tämä selittää osaltaan, miksi tulorajojen ylittäjiä on eri kunnissa erilaisilla asumishistorioilla. Kokonaisuudessaan analyysi antaa viitteitä siitä, että tulot ovat ylittäneet tulora- jan valtion tukemien vuokra-asuntojen asukkailla paitsi pitkien asumisjaksojen seu- rauksena, myös pian muuton jälkeen. Tämä havainnollistaa sitä, että asuntokuntien tulokehitys voi olla hyvinkin dynaamista. Tulotaso voi nousta vähitellen vuosien kuluessa, tai sitten muutokset työmarkkina-asemassa (työpaikan tai työtehtävän vaihdos) voivat nostaa tuloja nopeasti. Myös perhesuhteiden muutokset voivat vai- kuttaa asunnossa asuvan asuntokunnan tuloihin. Asuntokunnan tulot voivat myös laskea esimerkiksi negatiivisten työmarkkinamuutosten seurauksena. 42 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Kuvio 7.  Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien viitehenkilön asumisaika vuonna 2022. Lähde: Tilastokeskus, VATT Datahuone & PTT. Vuokran nousuun perustuvan mallin käyttöönottoa harkittaessa on tärkeää tarkas- tella, kuinka voimakkaasti asuntokuntien tulot vaihtelevat mahdollisen tulorajan tuntumassa. Jos tulot laskevat tulorajan alapuolelle, vuokran tulisi myös palautua omakustannustasolle. Seuraavissa tarkasteluissa arvioidaan tulojen pysyvyyttä, eli kuinka moni vuonna 2021 tulorajan ylittäneistä asuntokunnista ylitti tulorajan myös edellisvuonna (2020) tai seuraavana vuonna (2022). Vuosi 2021 on valittu poikkeuksellisesti tarkastelu- vuodeksi, jotta sekä edeltävä että seuraava vuosi saadaan mukaan analyysiin. Tar- kastelu perustuu viitehenkilöihin ja kattaa vain ne asuntokunnat, jotka asuivat valtion tukemissa vuokra-asunnossa myös vertailuvuotena. Viitehenkilön tarkastelu mahdollistaa asuntokunnan seurannan myös silloin, kun asuntokunnan kokoon- pano muuttuu. Tulorajan ylittyminen on kuitenkin arvioitu vuosittain koko asunto- kunnan yhteenlaskettujen tulojen perusteella. 22 27 22 20 20 23 20 16 15 12 18 27 30 30 26 31 23 30 23 28 23 26 19 15 19 21 21 22 20 20 19 20 20 12 13 12 16 14 16 13 16 15 17 15 8 6 7 8 8 8 9 10 11 11 9 11 9 10 9 6 9 8 15 12 16 13 0 % Osuus tulorajan ylittäneistä asuntokunnista 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Muu Suomi Lahti Kuopio Jyväskylä Oulu Turku Tampere Vantaa Espoo Helsinki Koko maa 0 vuotta 6−9 vuotta 1−2 vuotta 10−14 vuotta 3−5 vuotta ≥ 15 vuotta 43 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Tulosten mukaan 70 prosenttia vuoden 2021 tulorajan ylittäneistä asuntokunnista ylitti tulorajan myös jo vuonna 2020, ja 85 prosenttia teki niin vielä vuonna 2022 (Kuvio 8). Tämä tarkoittaa, että vuosien 2021 ja 2022 välillä 15 prosentilla asunto- kunnista tulot laskivat seuraavana vuonna takaisin alle tulorajan. Mitä suurempi osuus ylittää tulorajan useampana vuotena, sitä pysyvämpänä tuloja voidaan pitää. Lapsiperheillä ja muilla perhetyypeillä tulojen pysyvyys oli keskimääräistä alhaisem- paa, mutta alueellisesti vaihtelu pysyvyyden suhteen oli vähäistä (Kuviot 9 ja 10). Analyysin perusteella voidaan todeta, että osalla asuntokunnista tulot vaihtelevat siinä määrin, että vuokran taso saattaisi vaihdella vuosittain. Tämä viittaa siihen, että osalle asuntokunnista vuokraa jouduttaisiin myös laskemaan tulotason laskiessa, mikä heikentää porrastuksen tuottopotentiaalia. Kuvio 8.  Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien tulojen pysyvyys tulorajan yläpuolella vuosina 2020–2022 perhetyypin mukaan. Lähde: Tilastokeskus, VATT Datahuone & PTT. Ylitti tulorajan edeltävänä vuonna (2020) Ylitti tulorajan seuraavana vuonna (2022) Osuus, % 79 80 82 88 85 85 67 59 65 72 71 70 0 20 40 60 80 100 Muu tai tuntematon Yksi vanhempi ja lapsia Pariskunta ja lapsia Pariskunta, ei lapsia Yksinasuvat Asuntokunnat yhteensä 44 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Kuvio 9.  Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien tulojen pysyvyys tulorajan yläpuolella vuosina 2020–2022 kunnan mukaan. Lähde: Tilastokeskus, VATT Datahuone & PTT. Ylitti tulorajan edeltävänä vuonna (2020) Ylitti tulorajan seuraavana vuonna (2022) 84 86 86 86 82 81 86 84 86 86 85 69 64 70 67 64 67 62 69 70 72 70 0 Osuus, % 20 40 60 80 100 Muu Suomi Lahti Kuopio Jyväskylä Oulu Turku Tampere Vantaa Espoo Helsinki Koko maa 45 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Asuntokuntien tulojakaumat laskevat melko tasaisesti kohti oikeaa häntää siten, että tulorajan ylittäviä asuntokuntia on suuri määrä vain hieman rajan yläpuolella (Liite 2). Tämä kertoo siitä, että näiden kotitalouksien maksukyky ei ole olennai- sesti parempi kuin niiden, jotka jäävät juuri ja juuri rajan alapuolelle. Mikäli vuok- ria porrastetaan jyrkästi tulotason mukaan, voi tämä johtaa tilanteeseen, jossa juuri tulorajan ylittävät asuntokunnat joutuvat maksamaan huomattavasti korkeam- paa vuokraa ilman vastaavaa parannusta maksukykyynsä. Tällainen järjestelmä voi luoda kohtuuttomia kannustinloukkuja ja asettaa lähes samassa asemassa olevat kotitaloudet keskenään epätasa-arvoiseen asemaan. Kotitalouksien muuttoalttius vaikuttaa merkittävästi siihen, kuinka paljon tulorajan ylittäviä asuntokuntia vuosittain loppujen lopuksi olisi. Korkeat tulot voivat lisätä muuttohalukkuutta, sillä vapailla markkinoilla voi olla enemmän vaihtoehtoja, jotka vastaavat paremmin asukkaiden tarpeita tai toiveita asunnon koosta, tyypistä ja sijainnista. Tässä tarkastelussa muuttoalttiutta arvioidaan viitehenkilön perusteella, sillä asuntokuntien kokoonpanot voivat muuttua, eikä asuntokunnan muuttami- nen ole yksiselitteinen tapahtuma. Muuttoalttius ilmaisee sen osuuden, joka vuo- den 2022 tulorajan ylittäneistä viitehenkilöistä oli muuttanut toisaalle vuoden 2023 aikana. Muuttokohteena saattoi olla myös toinen valtion tukema asunto. Asukasrakenneselvityksen mukaan tavallisissa valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuneiden asuntokuntien keskimääräinen muuttoalttius oli 16,9 prosenttia vuonna 2022. Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien muuttaminen oli tätä yleisempää: hei- dän muuttoalttiutensa oli 21 prosenttia (Kuvio 10). Yksinasuvien muuttoalttius oli pienempi kuin muilla ryhmillä, kun taas lapsiperheillä ja lapsettomilla pariskunnilla muuttaminen oli keskimääräistä yleisempää. Kuvion 11 tulokset viittaavat siihen, että tulorajan ylittäneet asuntokunnat ovat keskimääräistä valmiimpia tai kykene- vämpiä vaihtamaan asuntoa. Asukasvalinnan tulorajat koskevat 2025 alkaen myös vaihtoa toiseen valtion tukemaan vuokra-asuntoon, jolloin vaihtaminen valtion tukemasta asunnosta toiseen ei ole enää tulorajojen ylittävien asuntokunnille mah- dollista. Toisaalta tämä voi muodostaa lukkiutumisvaikutuksen niille asuntokunnille, joiden asumistarpeet ovat muuttuneet, mutta tulot ylittävät tulorajan vain vähän. Alueellisesti erot muuttamisessa ovat merkittäviä: erityisesti Helsingissä ja Espoossa tulorajan ylittäneiden muuttoalttius oli selvästi alhaisempi kuin koko maan keski- arvo (Kuvio 11). Tämä on ymmärrettävää, sillä pääkaupunkiseudulla markkinavuok- rat ovat huomattavasti korkeampia kuin valtion tukemien asuntojen vuokrat, mikä vähentää taloudellista kannustinta muuttaa pois. Toisaalta esimerkiksi Jyväskylässä tulorajan ylittäneiden muuttoalttius oli selvästi korkeampi, mikä voi liittyä alueelli- siin eroihin asuntotarjonnassa ja vuokratasoissa. 46 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Kuvio 10.  Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien muuttoalttius vuonna 2022 perhetyypin mukaan. Prosenttiosuus kuvastaa niiden tulorajan ylittäneiden asuntokuntien määrän, jotka muuttivat pois vuoden 2023 aikana. Lähde: Tilastokeskus, VATT Datahuone & PTT. 26,8 24,5 22,2 23,4 18,8 21,0 0 Muuttaneiden osuus, % 5 10 15 20 25 30 Muu tai tuntematon Pariskunta ja lapsia Pariskunta, ei lapsia Yksi vanhempi ja lapsia Yksinasuvat Asuntokunnat yhteensä 47 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Kuvio 11.  Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien muuttoalttius vuonna 2022 kunnan mukaan. Prosenttiosuus kuvastaa niiden tulorajan ylittäneiden asuntokuntien määrän, jotka muuttivat pois vuoden 2023 aikana. Lähde: Tilastokeskus, VATT Datahuone & PTT. Kuten aiemmat havainnot osoittavat, tulorajan ylittäneiden asuntokuntien määrä on selvästi suurin pääkaupunkiseudulla, erityisesti Helsingissä. Seuraavissa tarkaste- luissa keskitytään tarkemmin näiden asuntokuntien määrään ja osuuteen pääkau- punkiseudulla postinumeroalueittain. Absoluuttisesti tarkasteltuna tulorajan ylittäneitä asuntokuntia on eniten Itä-Hel- singin ja Itä-Vantaan alueilla (Kuvio 12 ja Taulukko 1). Tämä on odotettavissa, sillä kyseisillä alueilla sijaitsee runsaasti valtion tukemia vuokra-asuntoja. Espoossa tulo- rajan ylittäneitä asuntokuntia löytyy määrällisesti eniten Matinkylästä ja Vantaalla Hakunilasta. Suhteellisesti, eli osuutena kaikista alueen valtion tukemien vuokra-asuntojen asuk- kaista, tulorajan ylittäneitä kotitalouksia on eniten Helsingissä Jätkäsaaren ja Lautta saaren alueilla sekä Kalasatamassa, Arabianrannassa ja Viikinrannassa (Kuvio 13 ja 23,5 23,7 24,0 25,4 22,2 22,3 23,3 19,9 16,2 18,7 21,0 0 Muuttaneiden osuus, % 5 10 15 20 25 30 Muu Suomi Lahti Kuopio Jyväskylä Oulu Turku Tampere Vantaa Espoo Helsinki Koko maa 48 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Taulukko 2). Tämä ei ole yllättävää, sillä kyseiset alueet ovat haluttuja asuinpaikkoja keskeisen sijaintinsa ja uudehkon rakennuskantansa vuoksi. Näillä alueilla myös val- tion tukemien asuntojen vuokrat ovat keskimääräistä korkeammat, mikä kertoo alueiden vetovoimasta, asukasrakenteen eriytymisestä ja rakentamiskustannuksista. Alueet, joilla on suhteellisesti eniten tulorajan ylittäneitä valtion tukemien vuokra- asuntojen asukkaita, sijaitsevat pääasiassa Helsingissä. Vantaan Tammisto on sijalla kymmenen. Analyysin perusteella voidaan olettaa, että tulojen perusteella nousevan vuokran käyttöönotolla olisi alueellisesti eriytyviä vaikutuksia pääkaupunkiseudulla. Tulo rajan ylittäneiden asuntokuntien jakautuminen ei ole tasainen, vaan niitä esiintyy erityisesti suosituilla asuinalueilla, joilla myös valtion tukemien asuntojen vuok- rat ovat keskimääräistä korkeammat. Tämä viittaa siihen, että vuokran mahdolliset tuotto- ja asukasvaihtuvuusvaikutukset kohdentuisivat voimakkaimmin juuri näille alueille. On todennäköistä, että vastaava ilmiö esiintyy myös muissa suurissa kau- pungeissa: tulorajan ylittäviä asuntokuntia löytyy suhteellisesti eniten niiltä alueilta, joilla vuokrataso ja asuinalueen vetovoima ovat korkeita. 49 Ympäristöministeriön julkaisuja 2025:21 Kuvio 12.  Tulorajan ylittäneiden asuntokuntien määrä pääkaupunkiseudun postinumeroalueilla vuonna 2022. Lähde: Tilastokeskus, VATT Datahuone & PTT. Taulukko 1.  Postinumeroalueet, joilla tulorajan ylittäneiden asuntokuntien määrä oli s